Poner su vivienda en alquiler: la guía completa

Alquilar una vivienda en Bélgica no consiste en publicar fotos y esperar. Desde la regionalización del derecho de arrendamiento, Bruselas, Valonia y Flandes tienen cada una su propio texto: la ordenanza bruselense de 27 de julio de 2017 (integrada en el Código bruselense de la Vivienda), el decreto valón de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda y el Woninghuurdecreet flamenco, en vigor desde el 1 de enero de 2019. Los grandes principios se parecen, pero los detalles, plazos, umbrales, sanciones, divergen. Esta guía sigue el orden cronológico de su proyecto y señala en cada etapa dónde su Región va por libre. Trata del alquiler de larga duración; para el alquiler turístico, vea nuestro artículo sobre el alquiler de corta duración.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus obligaciones y a encontrar las herramientas adecuadas.

1. Ante todo: una vivienda conforme

Normas de salubridad y seguridad

Cada Región fija exigencias mínimas de seguridad, salubridad y equipamiento. Una vivienda que no las cumple no puede alquilarse, y alquilarla igualmente le expone a sanciones administrativas, incluso a una prohibición de alquilar.

• En Bruselas, la Dirección de Inspección Regional de la Vivienda controla estas exigencias y puede prohibir el alquiler de un bien no conforme.
• En Valonia, el Code wallon de l'Habitation durable fija los criterios de salubridad. Atención: se exige un permiso de alquiler (permis de location) para ciertas categorías, en particular las viviendas individuales pequeñas y las viviendas colectivas (incluidas muchas habitaciones de estudiantes). Consulte a su ayuntamiento si su bien entra en el ámbito.
• En Flandes se aplican las normas de calidad de la vivienda del Vlaamse Codex Wonen. El certificado de conformidad no es obligatorio en todas partes, pero varias ciudades lo imponen a todo o parte del parque de alquiler. Infórmese en su ayuntamiento.

No subestime estas normas: se refieren a cosas concretas, humedad, ventilación, altura de techo, luz natural, seguridad de las escaleras, instalaciones de gas y electricidad.

Los detectores de humo

Las tres Regiones exigen detectores de humo en las viviendas. Corresponde al propietario instalarlos y pagarlos; el mantenimiento corriente (cambiar las pilas) es en principio del inquilino. El número exigido y las reglas de colocación difieren de una Región a otra: consulte la fuente oficial regional en lugar de fiarse de una regla "belga" única, no existe.

Electricidad y calefacción

El control de la instalación eléctrica por un organismo acreditado se impone expresamente en la venta de una vivienda. En el alquiler, la obligación toma otra forma: la instalación debe ser segura y conforme a las normas de calidad de la vivienda de su Región, que es exactamente lo que examinan los controles regionales. En la práctica: si su instalación es antigua y no tiene informe de control, hágala revisar. Es el motivo más frecuente por el que una vivienda se declara no conforme.

En cuanto a la caldera, el mantenimiento periódico es obligatorio, con una frecuencia que depende del combustible (el gasóleo se controla por regla general más a menudo que el gas) y de la Región. El certificado de mantenimiento debe poder presentarse.

El certificado energético (PEB / EPC)

Es la condición que lo bloquea todo: ningún anuncio de alquiler puede publicarse sin las menciones energéticas obligatorias. Se llama certificat PEB en Bruselas y Valonia, EPC en Flandes. Tiene 10 años de validez, lo establece un certificador acreditado y debe entregarse una copia al inquilino. Los controles son reales: en Flandes, ofrecer una vivienda en alquiler sin EPC válido expone a una multa de 500 a 5 000 €, y pagar la multa no exime de encargar el certificado. Todos los detalles están en nuestro artículo sobre el certificado energético en el anuncio; retenga aquí que se encarga antes de la publicación, no durante.

2. El contrato: escrito, completo, registrado

El contrato de residencia principal debe ser escrito en las tres Regiones y contener al menos la identidad de las partes, la designación del bien, el alquiler, la duración y la fecha de efecto. Bruselas y Valonia imponen además un anexo explicativo regional que resume los derechos y deberes de las partes; en Flandes, el antiguo anexo federal sobre normas de calidad ya no es obligatorio. Parta del modelo de contrato y de la información oficial de su Región. En Bruselas, el contrato debe mencionar también el alquiler de referencia de la vivienda, junto al alquiler realmente pedido: lo tratamos en nuestra guía para fijar el alquiler. Las duraciones posibles y sus reglas de salida se explican en el artículo sobre el contrato de residencia principal.

El registro del contrato se hace hoy ante el SPF Finanzas, también para una vivienda situada en Bruselas. Tres cosas:

El inventario del estado se registra al mismo tiempo que el contrato. ¿Y si no registra? La sanción muerde: el inquilino podrá abandonar la vivienda sin respetar preaviso ni pagar indemnización. Un contrato no registrado es un contrato frágil, para usted, no para él. El procedimiento paso a paso está en nuestro artículo sobre el registro del contrato.

3. El inventario del estado de entrada

Es obligatorio en las tres Regiones y debe ser detallado y contradictorio: realizado conjuntamente, o por un perito designado de común acuerdo (cuyos honorarios se reparten entonces por mitades). Sin un inventario de entrada serio, no tendrá prácticamente ningún medio de justificar una retención sobre la garantía de alquiler a la salida. Es el documento más rentable que firmará. Método, fotos, lecturas de contadores: vea nuestra guía del inventario del estado.

4. Redactar un anuncio que atraiga a los buenos candidatos

Un buen anuncio no busca maximizar el número de contactos: busca maximizar el número de contactos pertinentes. Cada visita inútil le cuesta una tarde.

Lo que el anuncio debe indicar obligatoriamente

• El alquiler pedido y el importe de los gastos comunes. Toda comunicación pública de una vivienda en alquiler debe indicarlos; en Bruselas y Valonia, el ayuntamiento puede sancionar el olvido con una multa administrativa (de 50 a 200 €).
• Las menciones energéticas del certificado PEB/EPC: como mínimo la clase o la puntuación y, según la Región, otros datos del certificado.

Las fotos que cuentan

• Luz natural, persianas subidas, lámparas encendidas. Fotografíe de día, nunca con flash.
• Ordenado y vacío. Una vivienda abarrotada parece pequeña. Retire basuras, alfombrillas de baño, productos de limpieza.
• Una foto por habitación, desde una esquina, a la altura del pecho, con un gran angular razonable. Sin deformaciones extremas: quien se sienta engañado en la visita no firmará.
• No olvide lo que tranquiliza: la caldera, los contadores, el local de bicicletas, el sótano, el lavadero, el jardín, las vistas.
• Un plano acotado, aunque sea dibujado a mano y escaneado, mejora la calidad de las candidaturas: filtra por sí solo a quienes la vivienda no conviene.

El texto

Diga la verdad, en el orden en que se busca: tipo de bien, superficie, número de dormitorios, planta y ascensor, calefacción y energía, clase PEB/EPC, alquiler, importe y naturaleza de los gastos, fecha de disponibilidad, duración deseada. Precise lo que está incluido y lo que no. Mencione los defectos que se verán de todos modos (sin ascensor en el tercero, calle transitada): perderá tres candidatos y ganará la confianza del resto.

Y sobre todo: no escriba nunca un criterio de selección en el texto del anuncio. "Sin estudiantes", "solo ingresos profesionales", "sin familias numerosas": tales menciones son ilícitas en derecho belga y constituyen una prueba escrita en su contra. Volvemos sobre ello en el artículo dedicado a la elección del inquilino y en nuestra guía sobre la discriminación en la vivienda.

5. Dónde publicar su anuncio

Con todo en regla, queda elegir dónde publicar. Domilinko es un sitio belga de alquiler entre particulares, sin intermediario: la identidad de los propietarios se verifica, los anuncios muestran un certificado PEB/EPC verificado, y el inventario de entrada se realiza de forma contradictoria, con fotos y lecturas de contadores. Los grandes portales inmobiliarios generalistas, Immoweb e Immovlan, también publican anuncios de particulares.

Sea cual sea el sitio, no le exime de ninguna de las obligaciones anteriores: usted, como propietario, responde del certificado energético, de la conformidad de la vivienda, del contrato y de su registro. Y es usted quien elige al inquilino, según una cuadrícula fijada de antemano.

Lista de comprobación antes de publicar

Los plazos, umbrales y sanciones aquí evocados evolucionan. Antes de cualquier decisión vinculante, verifique la regla en vigor en la fuente oficial de su Región: las principales figuran a continuación.

Fuentes oficiales

• Certificado energético para la venta o el alquiler de una vivienda (Flandes, en inglés): obligaciones EPC, menciones en el anuncio, multas
• Reglas básicas del alquiler (be.brussels, en inglés): normas mínimas y registro en Bruselas
• Registrar un contrato de alquiler (SPF Finanzas, en francés): registro gratuito vía MyRent en dos meses
• El certificado PEB de una vivienda en Bruselas (Bruxelles Environnement, en francés): cuándo se exige el certificado
• SPW Logement (administración valona de la vivienda, en francés): arrendamiento, salubridad y permiso de alquiler en Valonia