PropietarioAlquilar a corta duración: lo que dice realmente la normativa
Registro regional, la regla de los 90 días en Bruselas, incendios, urbanismo, comunidad de propietarios, fiscalidad y el Reglamento europeo 2024/1028: el alojamiento turístico está regulado y las reglas cambian por Región y municipio.
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"Corta duración" designa en derecho belga tres cosas muy distintas. Confundirlas es el primer, y más caro, error: se acaba ejerciendo una actividad regulada sin saberlo.
Compatri no alquila viviendas: esta guía le ayuda a entender sus obligaciones y a encontrar los interlocutores adecuados.
Tres regímenes que no hay que confundir
| Usted alquila… | Régimen |
|---|---|
| a alguien que establece allí su residencia principal, por 3 años o menos | contrato de corta duración: derecho del arrendamiento (Código bruselense de la Vivienda, decreto valón, Woninghuurdecreet) |
| un amueblado a alguien que no establece allí su residencia principal (pied-à-terre, misión de unos meses) | arrendamiento de derecho común, más flexible, pero arrendamiento. En Bruselas, hasta 90 días consecutivos ya es alojamiento turístico (ver más abajo) |
| a turistas o viajeros, por noche o por semana | alojamiento turístico: una actividad regulada, objeto de este artículo |
Para el primer caso, consulte nuestra guía sobre el contrato de residencia principal. Este artículo trata el tercer caso.
El alojamiento turístico es una actividad registrada
En las tres Regiones no se empieza a alquilar por noches sin decírselo a nadie. Cada una tiene su texto y su ventanilla:
- Bruselas: la ordenanza de 8 de mayo de 2014 sobre el alojamiento turístico exige un registro previo ante Bruxelles Économie et Emploi. Explotar un alojamiento no registrado es ilegal. El número de registro debe figurar en sus anuncios, junto con los datos de contacto del alojamiento. Condiciones: seguro de responsabilidad civil, certificado de seguridad contra incendios (renovable cada cinco años), certificado de conformidad urbanística, exigido incluso si alquila su residencia principal, y ausencia de determinadas condenas penales.
- Valonia: desde el 1 de julio de 2025, el nuevo Código valón del Turismo obliga a registrar todo alojamiento turístico ante Tourisme Wallonie (antiguo Commissariat général au Tourisme) antes de cualquier alquiler. El registro es gratuito y exige, entre otras cosas, un certificado de seguridad contra incendios (ASI) o de control simplificado (ACS) y un certificado de antecedentes penales. Las denominaciones protegidas (vivienda vacacional, casa de huéspedes…) requieren además una certificación.
- Flandes: el Logiesdecreet exige la notificación (aanmelding) de todo alojamiento turístico a Toerisme Vlaanderen, aunque solo alquile una o pocas noches al año a través de una plataforma. Recibe un número de registro único y el alojamiento entra en un registro público. Las condiciones básicas incluyen un certificado de seguridad contra incendios (las normas dependen del número de unidades y camas), un seguro de incendio y responsabilidad civil que cubra también la explotación, un título de propiedad o un contrato que le autorice a explotar, y el respeto de las normas urbanísticas. Toerisme Vlaanderen realiza controles aleatorios, con multas de hasta 25.000 euros. El reconocimiento (erkenning) sigue siendo facultativo.
El hilo conductor: registro + seguridad contra incendios + seguro + urbanismo. El detalle (plazos, documentos, formularios) depende de la Región. Parta de la fuente oficial regional, no de un foro.
La "regla de los 90 días" en Bruselas
Es la regla más buscada, y a menudo mal entendida. En Bruselas, todo alquiler de 1 noche a 90 días consecutivos está sujeto al registro, sean los ocupantes turistas, estudiantes, becarios o viajeros de negocios. Alquilar un estudio amueblado dos meses a un becario exige, en principio, estar registrado.
Ese umbral no es un cupo anual de noches: define lo que entra en el régimen. Sí existe un tope anual para una categoría concreta: un amueblado turístico (meublé de tourisme) situado en la residencia principal del explotador solo puede explotarse 4 meses al año como máximo. Y el registro sigue siendo obligatorio aunque solo alquile unas semanas al año.
¿Y el municipio?
Es el punto que la mayoría olvida. El municipio puede añadir su propia capa, y suele hacerlo:
- Urbanismo: transformar una vivienda en alojamiento turístico puede constituir un cambio de uso, sujeto a licencia urbanística. Es la infracción más perseguida contra los anfitriones urbanos. Consulte al servicio de urbanismo antes de invertir.
- Límites de noches: algunas autoridades limitan el número de noches al año, sobre todo al alquilar la propia residencia principal. Esos límites varían y evolucionan.
- Tasas: en Bruselas, un impuesto regional sobre los establecimientos de alojamiento turístico se declara ante Bruxelles Fiscalité. En otros lugares se aplican tasas turísticas y tasas municipales específicas, por noche o por unidad.
Una sola regla segura: llame a su municipio y pida por escrito qué se aplica en su dirección.
La comunidad de propietarios puede prohibirlo
Antes de nada, lea el título constitutivo y el reglamento de la comunidad. Muchos edificios imponen un uso estrictamente residencial o prohíben el alojamiento turístico. Los tribunales belgas hacen respetar esas cláusulas, y un copropietario o el administrador puede obtener el cese de la actividad, en su caso con multa coercitiva.
Si usted es inquilino, su contrato normalmente también lo prohíbe: subarrendar a corta duración sin acuerdo escrito del propietario es una falta contractual que puede llevar a la resolución del contrato en su contra.
El nivel europeo: el Reglamento 2024/1028
Desde el 20 de mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Por sí solo no crea una obligación de registro: enmarca a las autoridades que la tienen. Donde existe un registro, las plataformas deben mostrar y verificar el número, realizar controles aleatorios y transmitir cada mes a las autoridades, a través de un punto de entrada digital único, datos sobre las noches reservadas.
En Bélgica, la aplicación se hace Región por Región:
- Flandes: el gobierno flamenco anunció en junio de 2026 una modificación del Logiesdecreet. Solo los alojamientos con número de registro de Toerisme Vlaanderen podrán ofrecerse en las plataformas, y bastará un acta del municipio para cerrar un alojamiento en infracción.
- Valonia: la adaptación del Código valón del Turismo al reglamento europeo estaba anunciada para 2026. Compruebe su estado ante Tourisme Wallonie.
- Bruselas: el registro y el número en el anuncio ya existen. Siga los comunicados de Bruxelles Économie et Emploi sobre las próximas modalidades.
En la práctica: los alojamientos no registrados son cada vez más detectables y retirables de las plataformas. La discreción ya no es una estrategia.
Fiscalidad: tres calificaciones posibles
Aquí es donde improvisar sale más caro. Según lo que haga, la administración puede considerar:
Añada que las plataformas declaran sus ingresos al fisco (intercambio automático europeo de información). No cuente con la invisibilidad.
Hágalo sin excepción: hable con un contable antes de la primera noche. Una frase en el contrato (el desglose inmobiliario/mobiliario) y una decisión sobre los servicios prestados pueden cambiar por completo su tributación.
Corta duración o arrendamiento: el cálculo real
El bruto seduce; el neto, menos.
Ejemplo ilustrativo (cifras de escuela, recalcule para su inmueble):
- En arrendamiento: 750 euros al mes = 9.000 euros brutos al año. Gestión: unas horas al año.
- En corta duración: 85 euros la noche × 60 % de ocupación × 365 = 18.615 euros brutos.
Reste después:
- la comisión de las plataformas de reserva;
- la limpieza y la ropa de cama entre cada estancia (la partida más subestimada);
- energía, agua e internet, incluidos en el precio;
- consumibles, amortización del mobiliario, pequeñas reparaciones;
- el seguro adaptado, los certificados, los impuestos de alojamiento;
- la desocupación real (un 60 % de ocupación ya es optimista fuera de temporada alta);
- su tiempo: mensajes, llegadas, incidencias, reseñas.
La rentabilidad neta sigue siendo a menudo superior en zona turística, pero la diferencia se estrecha, la variabilidad es alta y el riesgo normativo es real. El arrendamiento clásico, en cambio, da ingreso estable, gestión ligera y un marco jurídico asentado. Para calcular la opción del arrendamiento, vea cómo fijar el alquiler y poner su inmueble en alquiler. Recuerde que un anuncio de alquiler clásico debe mostrar el certificado energético.
Dónde publicar su oferta
Una vez en regla, queda elegir dónde publicar. Si duda entre ambas fórmulas, Domilinko, un sitio belga de alquiler entre particulares sin intermediarios, admite tanto el alquiler de larga duración como las estancias cortas con reserva en línea; sus anuncios muestran un certificado PEB/EPC verificado y la identidad verificada del propietario. Sea cual sea el sitio elegido, el registro regional, el número en el anuncio, la seguridad contra incendios y el urbanismo siguen siendo responsabilidad suya.
Su checklist antes de la primera noche
Este artículo da referencias generales, actualizadas a septiembre de 2026. La regla exacta depende de su Región y de su municipio, y cambia rápido en esta materia. Verifique siempre las fuentes siguientes y su administración municipal antes de empezar.
Fuentes oficiales
- Tourist accommodation for private individuals (Brussels Economy and Employment, en inglés): registro, certificados y obligaciones en Bruselas
- Registering tourist accommodation (be.brussels, en inglés): el procedimiento regional paso a paso
- Gérer un hébergement touristique (Tourisme Wallonie, en francés): registro y certificación en Valonia
- Aanmelding en erkenning van een toeristisch logies (Vlaanderen.be, en neerlandés): la notificación a Toerisme Vlaanderen
- Verhuur je een logies via een boekingsplatform? (Toerisme Vlaanderen, PDF en neerlandés): las nueve condiciones básicas en Flandes
- New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (Comisión Europea, en inglés): lo que cambia el Reglamento 2024/1028 desde el 20 de mayo de 2026
Preguntas frecuentes
¿Hace falta registrarse para alquilar a corta duración en Bélgica?
Para el alojamiento turístico, sí, en las tres Regiones: registro ante Bruxelles Économie et Emploi en Bruselas, ante Tourisme Wallonie en Valonia (nuevo Código valón del Turismo, vigente desde el 1 de julio de 2025), notificación a Toerisme Vlaanderen en Flandes. Se exigen además un certificado de incendios, un seguro y la conformidad urbanística. En Bruselas, el número debe figurar en el anuncio. Compruebe también lo que exige su municipio.
¿Qué es la regla de los 90 días en Bruselas?
En Bruselas, todo alquiler de 1 noche a 90 días consecutivos se considera alojamiento turístico y debe registrarse, sean los ocupantes turistas, estudiantes, becarios o viajeros de negocios. No es un cupo anual de noches. Sí existe un tope anual para el amueblado turístico situado en la residencia principal del explotador: 4 meses al año como máximo.
¿Qué cambia el Reglamento europeo 2024/1028?
Aplicable desde el 20 de mayo de 2026, no crea por sí solo una obligación de registro, pero donde una Región la tiene, las plataformas deben mostrar y verificar el número, hacer controles aleatorios y transmitir cada mes datos de actividad a las autoridades. Flandes anunció en junio de 2026 que solo los alojamientos registrados podrán ofrecerse en línea; Valonia anunciaba la adaptación de su Código para 2026. Compruebe la situación en su Región.
¿Puede mi comunidad prohibirme el alquiler turístico?
Sí, muy a menudo. El título constitutivo y el reglamento pueden imponer un uso estrictamente residencial o prohibir el alojamiento turístico. Los tribunales aplican esas cláusulas: un copropietario o el administrador puede hacer cesar la actividad, en su caso con multa coercitiva. Léalos antes de invertir.
¿Hace falta licencia urbanística?
A menudo sí: transformar una vivienda en alojamiento turístico puede ser un cambio de uso sujeto a licencia, y es la infracción más perseguida en las ciudades. En Bruselas se exige un certificado de conformidad urbanística para el registro, incluso para una residencia principal; en Flandes, el respeto del urbanismo forma parte de las condiciones básicas. Pregunte por escrito al servicio de urbanismo antes de invertir.
¿Realmente renta más la corta duración que un arrendamiento?
En bruto, a menudo sí. En neto, la diferencia se estrecha: comisión de las plataformas, limpieza y ropa tras cada estancia, energía e internet incluidos, amortización del mobiliario, seguro, impuestos de alojamiento, desocupación real y su tiempo. Añada la volatilidad y el riesgo normativo. El arrendamiento da ingreso estable y gestión ligera. Haga el cálculo neto para su inmueble.
¿Cómo tributan los ingresos de un alquiler de corta duración?
Tres calificaciones son posibles: gestión de patrimonio privado (el alquiler de un amueblado se reparte entre renta inmobiliaria y mobiliaria; a falta de desglose en el contrato, una parte a tanto alzado se reputa mobiliaria), renta profesional en cuanto la actividad es repetida, organizada y con servicios, con cotizaciones sociales, y, bajo condiciones, sujeción al IVA al tipo reducido de alojamiento. Las plataformas declaran sus ingresos al fisco. Hable con un contable antes de la primera noche.