Derecho de arrendamientoEl contrato de arrendamiento de residencia principal: duración, regímenes y rescisión
Contrato de nueve años, contrato de corta duración, prórroga, preavisos, indemnizaciones, menciones obligatorias: lo que hay que saber antes de firmar, y por qué la respuesta depende de la Región.
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Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar los interlocutores adecuados.
El derecho de arrendamiento es regional: la primera pregunta no es "¿qué contrato?", sino "¿qué Región?"
Desde la sexta reforma del Estado, el arrendamiento de vivienda ya no es materia federal. Cada una de las tres Regiones ha redactado su propio texto:
- Bruselas-Capital: ordenanza de 27 de julio de 2017, integrada en el Código bruselense de la Vivienda y aplicable desde el 1 de enero de 2018, modificada después por la ordenanza de 4 de abril de 2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024;
- Valonia: decreto de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda, aplicable a partir del 1 de septiembre de 2018;
- Flandes: decreto flamenco de arrendamiento de vivienda (Vlaams Woninghuurdecreet) de 9 de noviembre de 2018, aplicable a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2019.
Los tres descienden del mismo antepasado, la antigua ley federal de 20 de febrero de 1991, y se parecen mucho. Pero divergen justo donde está el dinero: la prórroga y la ruptura anticipada de un contrato corto, el momento en que el arrendador puede dar preaviso por obras, la indexación, el régimen de la garantía de alquiler. No busque nunca "la" regla belga: busque la regla de su Región, y compruebe también la fecha de firma. Un contrato anterior al texto regional sigue sometido, en principio, a las reglas antiguas, y en Bruselas algunas reglas de la reforma de 2024 solo se aplican a los contratos celebrados o renovados desde el 1 de noviembre de 2024.
El contrato de nueve años: el régimen por defecto
La duración
Salvo pacto válido en contrario, un contrato de residencia principal se considera celebrado por nueve años. Al vencimiento no se detiene solo: si el arrendador no notifica preaviso al menos seis meses antes del término, o el inquilino al menos tres meses antes, se prorroga en las mismas condiciones, por períodos de tres años. Muchos propietarios descubren esa prórroga demasiado tarde.
El inquilino puede marcharse en cualquier momento
Es el desequilibrio deliberado del contrato de nueve años: el inquilino puede ponerle fin en cualquier momento, con tres meses de preaviso, sin justificarse. El precio de esa libertad es una indemnización si se va durante los tres primeros años: tres meses de alquiler el primer año, dos el segundo, uno el tercero. Pasado el tercer aniversario, basta el preaviso de tres meses, sin indemnización. Esta escala es la misma en las tres Regiones; la forma del preaviso se explica en dar el preaviso como inquilino.
El arrendador necesita un motivo, o paga
- Ocupación personal: en cualquier momento, con seis meses de preaviso, para ocupar el bien él mismo o hacerlo ocupar por un familiar que el texto regional enumera (cónyuge, descendientes, ascendientes…). La ocupación debe en principio empezar dentro del año y durar al menos dos años; el círculo exacto de beneficiarios no es idéntico en las tres Regiones.
- Obras importantes: seis meses de preaviso, para obras de reconstrucción o renovación de cierta envergadura. En Bruselas y Valonia, el preaviso se da para el final de un trienio. En Flandes, para los contratos celebrados desde 2019, puede darse en cualquier momento, pero como pronto para el final del tercer año.
- Sin motivo, con indemnización: al final del primer o del segundo trienio, con seis meses de preaviso, mediante una indemnización de nueve meses de alquiler al final del tercer año, seis meses al final del sexto. Esta facultad existe en las tres Regiones.
Lea también su contrato: algunas de estas facultades pueden excluirse o limitarse por contrato. Un preaviso por ocupación personal o por obras que no se lleva a efecto sale caro: en las tres Regiones, el arrendador se expone a una indemnización de dieciocho meses de alquiler, salvo circunstancia excepcional. El motivo debe ser real, y debe cumplirse. El punto de vista del propietario se explica en el preaviso del propietario.
El contra-preaviso
Cuando es el arrendador quien da el preaviso, el inquilino que encuentra otra vivienda antes puede, por regla general, marcharse con un mes de preaviso, sin indemnización, incluso durante los tres primeros años. No tiene por qué soportar hasta el final un preaviso que no ha provocado.
El contrato de corta duración (tres años o menos)
Lo que lo caracteriza
Su duración es igual o inferior a tres años, debe constar por escrito y termina en su vencimiento, mediante preaviso notificado al menos tres meses antes por cualquiera de las partes. En Bruselas, un contrato de menos de seis meses termina a su vencimiento sin preaviso.
Ahí está la trampa: nadie notifica, el inquilino se queda sin oposición del arrendador, y el contrato se convierte automáticamente en un contrato de nueve años, que se considera iniciado en la fecha de comienzo del contrato corto, al mismo alquiler. Es, con diferencia, el accidente más frecuente en la práctica. Ponga un recordatorio cuatro meses antes del vencimiento.
La prórroga: una o dos veces según la Región
Un contrato corto puede prorrogarse por escrito y en las mismas condiciones, sin que la duración total supere los tres años. Pero el número de prórrogas no es el mismo en todas partes: una sola en Bruselas y Flandes, dos en Valonia (es decir, tres contratos sucesivos como máximo). Salirse de ese marco, en número o en duración acumulada, convierte el conjunto en un contrato de nueve años.
La salida anticipada: aquí las Regiones divergen claramente
Bajo la antigua ley federal, un contrato corto no podía en principio romperse antes de término. Las tres Regiones han abierto esa puerta, cada una a su manera:
| ¿Quién pone fin al contrato? | Bruselas | Valonia | Flandes |
|---|---|---|---|
| El inquilino | en cualquier momento, 3 meses de preaviso y un mes de alquiler de indemnización (sin salida anticipada si el contrato dura menos de seis meses) | en cualquier momento, 3 meses de preaviso y un mes de alquiler de indemnización | en cualquier momento, 3 meses de preaviso y una indemnización de mes y medio, un mes o medio mes de alquiler según el año en curso |
| El arrendador | tras el primer año, para ocupar el bien o alojar a un familiar: 3 meses de preaviso y un mes de alquiler de indemnización | misma regla, tras el primer año | sin rescisión anticipada, salvo acuerdo mutuo |
Antes de calcular nada, lea la cláusula de su contrato y el texto regional (enlaces al final del artículo).
Las menciones obligatorias
El contrato escrito es obligatorio. Debe contener al menos:
- la identidad completa de las partes;
- la descripción precisa del bien arrendado;
- la fecha de inicio y la duración;
- el importe del alquiler y la forma de facturar los gastos (cantidad fija o provisión);
- el anexo explicativo previsto por la Región.
A ello se añaden: el certificado energético (PEB/EPC), obligatorio, y cuyos datos deben figurar ya en el anuncio (vea el PEB obligatorio), el inventario del estado de entrada, levantado de forma contradictoria y anexado al contrato, las lecturas de contadores y la mención de la garantía de alquiler y de su forma.
Por último: haga registrar el contrato. Es gratuito para una vivienda, es obligación del arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la firma. Mientras no esté registrado, el inquilino puede, en las condiciones propias de cada Región, marcharse sin preaviso ni indemnización: un contrato sin registrar debilita sobre todo al arrendador. Todo se explica en el registro del contrato.
En la práctica
Encontrar vivienda, pedir ayuda
Para buscar, los grandes portales como Immoweb siguen siendo imprescindibles. Domilinko es un sitio belga de alquiler entre particulares, sin intermediario: el certificado energético de los anuncios y la identidad de los propietarios están verificados, y el inventario de entrada se hace de forma contradictoria, con fotos y lecturas de contadores. Para el método, vea encontrar vivienda en Bélgica.
En caso de desacuerdo, antes de acudir al juez de paz, los servicios regionales de vivienda y las asociaciones de inquilinos responden gratuitamente a sus preguntas.
Fuentes oficiales
- Región de Bruselas-Capital: contratos de arrendamiento: modelos de contrato, anexo explicativo y modelos de preaviso (en inglés).
- SPW Logement: le bail de résidence principale: duraciones, preavisos e indemnizaciones en Valonia (en francés).
- Vlaanderen.be: duración y fin del contrato: contratos cortos y de nueve años en Flandes (en neerlandés).
- SPF Finanzas: registrar un contrato de arrendamiento: gratuito para una vivienda, dentro de los dos meses siguientes a la firma (en inglés).
- Folleto "Les baux d'habitation à Bruxelles" (enero de 2025): la guía jurídica completa de la Región de Bruselas, reforma de 2024 incluida (en francés).
Preguntas frecuentes
¿Un contrato de residencia principal dura siempre nueve años?
No, pero es el régimen por defecto: a falta de duración válidamente pactada, el contrato se considera celebrado por nueve años. Las partes pueden optar por una corta duración (tres años o menos) o, más raramente, por una duración larga. Un contrato corto mal gestionado al vencimiento se convierte automáticamente en uno de nueve años.
¿Cuánto le cuesta al inquilino salir anticipadamente de un contrato de nueve años?
El inquilino puede irse en cualquier momento con tres meses de preaviso. Si se va durante los tres primeros años, debe una indemnización decreciente: tres meses de alquiler el primer año, dos el segundo, uno el tercero. Pasado el tercer aniversario, no hay indemnización. La escala es la misma en Bruselas, Valonia y Flandes.
¿Qué ocurre si nadie da preaviso al final de un contrato de corta duración?
Si el inquilino permanece sin oposición del arrendador, el contrato se considera de nueve años, computados desde la fecha de inicio del contrato corto original y con el mismo alquiler. Para evitarlo, el preaviso debe notificarse al menos tres meses antes del vencimiento, o el contrato prorrogarse por escrito dentro de los límites de la Región (una vez en Bruselas y Flandes, dos en Valonia, tres años en total).
¿Puede el arrendador rescindir sin motivo?
Sí, en las tres Regiones, pero solo en un contrato de nueve años y en dos momentos: al final del primer o del segundo trienio, con seis meses de preaviso y una indemnización de nueve o seis meses de alquiler. Fuera de esos vencimientos necesita un motivo legal (ocupación personal, obras). El inquilino que recibe el preaviso puede irse antes con un contra-preaviso de un mes. Compruebe también la cláusula de su contrato.
¿Qué menciones debe contener obligatoriamente el contrato?
Como mínimo: la identidad de las partes, la descripción precisa del bien, la fecha de inicio, la duración, el importe del alquiler y la forma de calcular los gastos. Se añaden el anexo explicativo regional, el certificado PEB/EPC, el inventario del estado de entrada anexado, las lecturas de contadores y la mención de la garantía. Después, el contrato debe registrarse gratuitamente dentro de los dos meses siguientes a la firma.