El avalista de un alquiler: qué firma y qué arriesga

"Solo hace falta que alguien firme por ti." La frase parece inofensiva; el compromiso no lo es. Un avalista no hace un favor: asume una deuda, la de otro, que pagará si el otro no paga. Antes de pedir a un progenitor o a un amigo que firme, conviene saber qué se le está pidiendo exactamente.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar los interlocutores adecuados.

Qué es una fianza

El avalista (el fiador, en lenguaje jurídico) se compromete ante el arrendador a cumplir las obligaciones del inquilino si este no las cumple. No es un contrato entre avalista e inquilino: es un contrato entre el avalista y el propietario. El inquilino ni siquiera es necesariamente parte del acto.

Las reglas cambiaron el 1 de enero de 2026. El libro 9 del nuevo Código Civil ("Garantías", ley de 5 de junio de 2025) sustituye los antiguos artículos del Código Civil sobre la fianza, incluido el régimen de la "fianza a título gratuito" de 2007. Se aplica a las fianzas constituidas desde esa fecha; un compromiso firmado antes de 2026 sigue, en principio, sujeto al texto antiguo.

Para un avalista que se compromete a título privado, como un progenitor que garantiza la habitación de estudiante de su hijo, el nuevo texto prevé en todos los casos que:

• el compromiso sea proporcionado a su patrimonio y a sus ingresos: si era manifiestamente desproporcionado al firmarlo, se reduce a lo que el avalista podía pagar (le corresponde a él probar la desproporción);
• los accesorios (intereses, gastos) no superen el 50 % del principal reclamado;
• para las deudas futuras, solo cubra las que derivan de un contrato existente y designado en el acto, aquí el de alquiler;
• sus herederos solo respondan hasta el importe de su parte de herencia.

Cuando el arrendador actúa a título profesional, se añaden otras protecciones: un escrito separado del contrato de alquiler, bajo pena de nulidad, un importe máximo que debe figurar obligatoriamente, e información al avalista antes de firmar, después cada año y sin demora en caso de impago. Frente a un arrendador que no actúa a título profesional, esas reglas no se imponen de oficio: razón de más para exigir usted mismo un escrito claro, con un tope. Si le reclaman una suma fuera de toda proporción con sus medios, haga leer el acto a un jurista.

Fianza simple o solidaria: la diferencia que sale cara

Es el punto que casi nadie verifica, y el que cambia de verdad la vida del avalista.

Por defecto, la fianza es subsidiaria. El avalista solo debe pagar una vez que el inquilino ha sido constituido en mora, y el arrendador que lo hace debe notificarlo al mismo tiempo al avalista. Sobre todo, el arrendador debe intentar primero, de manera adecuada, cobrar del inquilino: es el beneficio de excusión. Solo queda dispensado si eso es manifiestamente imposible o excesivamente difícil, por ejemplo en caso de quiebra o de arreglo colectivo de deudas.

La fianza solidaria pierde el beneficio de excusión. El inquilino debe haber sido constituido en mora igualmente, pero después el arrendador puede dirigirse directamente al avalista, sin haber intentado antes cobrar del inquilino. Es una cláusula frecuente en los modelos de contrato, porque es la que interesa a un arrendador. El avalista solidario sigue siendo avalista, no coinquilino; pero en la práctica está en primera línea.

¿Varios avalistas? Con el nuevo Código, cada fiador responde solidariamente con los demás, dentro del límite de su propio compromiso; después se reparten la carga en proporción a sus compromisos. El antiguo "beneficio de división", que limitaba a cada uno a su parte, ya no es la regla por defecto.

El avalista que paga dispone luego de una acción de regreso contra el inquilino. Sólida en teoría, difícil en la práctica: si el inquilino no pagaba, rara vez era porque tuviera el dinero.

A verificar en el acto: la palabra "solidaria", el importe máximo y la duración.

Hasta dónde llega el compromiso

Tres preguntas al propietario antes de firmar. Si las respuestas no están en el acto, haga que se añadan.

¿Qué importe? Exija un importe máximo cifrado, por ejemplo "el alquiler y los gastos, hasta un máximo de X euros". Frente a un arrendador profesional es una obligación legal; frente a un particular, su mejor protección. Un compromiso "por todas las obligaciones del inquilino", sin tope, es un compromiso de tamaño desconocido.

¿Qué duración? Un contrato de residencia principal de nueve años, con su indexación, puede representar sumas considerables. Un avalista puede legítimamente limitar su compromiso: a tres años, a la duración inicial, a un curso académico en un contrato de estudiante. Es negociable, y mucho más fácil antes de firmar que después. Si el acto no fija duración, el nuevo Código permite poner fin a la fianza con un preaviso razonable (cuarenta y cinco días, salvo que se haya pactado uno más corto); el avalista sigue respondiendo de lo que se debía antes. Para una fianza gratuita firmada antes de 2026 sobre una obligación de duración indefinida, el régimen antiguo limitaba la duración a cinco años.

¿Y si el alquiler continúa? Las Regiones lo regulan de forma distinta. En Flandes, el decreto prevé que las obligaciones del avalista siguen vigentes tras la prórroga del contrato y tras su conversión en contrato de nueve años. En Valonia, cuando un contrato de duración determinada se renueva porque el inquilino permanece en la vivienda sin oposición del arrendador, el compromiso del fiador no se extiende, salvo cláusula en contrario, al contrato renovado.

¿Qué cubre exactamente? ¿Solo el alquiler? ¿Los gastos? ¿Los daños? ¿Los intereses y las costas? Cada partida añadida amplía el riesgo. Un acto limpio las enumera.

Por último, el avalista no es el inquilino: no tiene ningún derecho sobre la vivienda, ni derecho de visita, ni potestad sobre cómo la ocupa su hijo. Solo tiene el deber de pagar. Ese desequilibrio conviene asumirlo antes de firmar.

Avalista y garantía de alquiler: lo que dicen las Regiones

Bruselas. Para los contratos celebrados o renovados desde el 1 de noviembre de 2024, la fianza personal es una de las cinco formas autorizadas de garantía de alquiler, y Bruxelles Logement precisa que la garantía, sea cual sea su forma, no puede superar dos meses de alquiler. Solo en un contrato de estudiante puede sumarse a las demás formas (cuenta bloqueada, aval bancario…).

Flandes. Para los contratos desde 2019, la fianza personal solo es posible con el acuerdo del arrendador, y como alternativa: ya no puede combinarse con una garantía en cuenta bloqueada.

Valonia. El decreto regula la garantía de alquiler (cuenta bloqueada, aval bancario o garantía a través del centro social, dos meses de alquiler como máximo) y contiene la regla sobre la renovación citada antes. Si duda sobre lo que un arrendador puede exigir además, haga revisar el contrato por un servicio de vivienda o una asociación de inquilinos.

Qué debe aportar el avalista, y qué no se le puede exigir

Un arrendador que acepta un avalista quiere asegurarse de su solvencia. Puede pedir razonablemente:

• un documento de identidad;
• una prueba de ingresos: las tres últimas nóminas, o la liquidación fiscal si es autónomo o pensionista;
• eventualmente una prueba de propiedad o un panorama patrimonial, si el compromiso es elevado.

Lo que no puede exigir, ni al avalista ni al inquilino: antecedentes penales, datos de salud, información sobre origen étnico o religión, ni extractos bancarios completos sin tachar. Rigen los mismos límites que para el inquilino (vea nuestra guía para preparar un expediente de alquiler). Y los documentos de un avalista descartado también deben destruirse.

¿No tiene avalista? Hay salidas

No dé por muerto un expediente sin avalista. Existen varias palancas, combinables.

Una garantía bien constituida. Una cuenta bloqueada aportada de una vez tranquiliza. El tope es de dos meses de alquiler en Bruselas (contratos desde el 1 de noviembre de 2024) y en Valonia (desde el 1 de junio de 2023), y de tres meses en Flandes; todo está en nuestra guía sobre la garantía de alquiler.

El aval bancario. En Bruselas y Valonia, el banco donde cobra sus ingresos puede garantizar el importe al arrendador, que usted reconstituye después en mensualidades en tres años como máximo; no puede negarse por razón de solvencia.

El centro público de acción social (CPAS/OCMW) y los préstamos regionales. El centro social puede conseguirle un aval bancario. Las Regiones ofrecen préstamos sin intereses: el Fondo de la Vivienda de Bruselas (préstamo al 0 % o fondo BRU-GAL), la sociedad valona de crédito social SWCS (préstamo a tipo cero) y, en Flandes, el Vlaams Woningfonds (huurwaarborglening). Un arrendador que le descarte solo porque la garantía pasa por el centro social incurre en discriminación por razón de fortuna.

Ingresos documentados. Dos salarios sumados, tres años de alquiler pagado con recibos, un certificado del arrendador anterior: eso suele pesar más que un avalista al que el propietario no conoce.

Hablar directamente con el propietario. En un sitio de alquiler entre particulares, sin intermediarios, como Domilinko, donde se verifican la identidad de los propietarios y el certificado energético (PEB/EPC) de cada anuncio, usted trata directamente con quien decide: el lugar adecuado para explicar su situación y proponer una de las soluciones anteriores en lugar de un avalista.

Lo que debe rechazar: pagar varios meses de alquiler por adelantado "en lugar de" la garantía. Es una forma de eludir el tope legal y le deja sin recurso si el arrendador no devuelve nada.

Tres preguntas antes de firmar (lado avalista)

Firmar por alguien a quien se quiere es una decisión legítima. Firmar sin saber qué se firma, no.

Fuentes oficiales

• Código Civil, libro 9 sobre garantías (eJustice, en francés): las reglas de la fianza vigentes desde el 1 de enero de 2026.
• Security deposit (be.brussels, en inglés): la fianza personal entre las cinco formas bruselenses.
• Huurwaarborg (Vlaanderen.be, en neerlandés): garantía y fianza personal en Flandes.
• Decreto valón sobre el arrendamiento de vivienda (Wallex, en francés): garantía de alquiler y compromiso del fiador en Valonia.
• Discrimination on the basis of wealth (Unia, en inglés): cuándo un rechazo por los ingresos es ilegal.
• Rental guarantee support (Fondo de la Vivienda de Bruselas, en inglés): préstamo sin intereses y fondo BRU-GAL.