La garantía de alquiler en Bélgica: importe, cuenta bloqueada, devolución

La garantía de alquiler es el primer obstáculo económico de una mudanza y la primera fuente de litigios a la salida. Es también uno de los puntos donde el derecho belga está más regionalizado: desde que el arrendamiento de vivienda es competencia de las Regiones, Bruselas, Valonia y Flandes tienen cada una sus propias reglas, y dos de ellas las han cambiado recientemente. Una respuesta "belga" única sería falsa para dos lectores de cada tres.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar los interlocutores adecuados.

Para qué sirve exactamente

Cubre lo que usted pudiera deber al arrendador al final del contrato: alquileres o gastos impagados, y daños constatados comparando el inventario de entrada con el de salida. No cubre el desgaste normal, y no es una última mensualidad encubierta: usted no puede decidir unilateralmente "consumir su garantía" dejando de pagar el último alquiler, y el arrendador tampoco puede imponerlo.

Punto capital: la garantía sigue siendo su dinero. El arrendador no es su propietario. Solo tiene derecho a ella hasta el importe de lo que se le debe, y únicamente si un acuerdo o una sentencia lo dice.

El importe: depende de la Región y de la fecha del contrato

Aquí hay que ser preciso. El tope depende de su Región y de la fecha en que se firmó el contrato.

Región de Bruselas-Capital. Para los contratos celebrados o renovados desde el 1 de noviembre de 2024, la garantía no puede superar dos meses de alquiler, sea cual sea su forma. Los contratos anteriores siguen con el régimen antiguo: dos meses en cuenta bloqueada, hasta tres meses con un aval bancario reconstituido en mensualidades.

Región Valona. Desde el decreto de 19 de mayo de 2023, en vigor el 1 de junio de 2023, la garantía también está limitada allí a dos meses de alquiler, sea cual sea la forma elegida. Un contrato firmado antes de esa fecha podía prever hasta tres meses con aval bancario.

Región Flamenca. El decreto flamenco sobre el arrendamiento de vivienda (Vlaams Woninghuurdecreet), aplicable a los contratos celebrados desde el 1 de enero de 2019, permite una garantía de hasta tres meses de alquiler, sea cual sea la forma. Para los contratos anteriores: dos meses en cuenta bloqueada, tres meses con aval bancario.

Existen reglas especiales (contrato de estudiante, vivienda social). Compruebe siempre el tope aplicable en la fuente oficial de su Región antes de firmar: los enlaces figuran al final del artículo. Una cláusula que reclame más que el tope legal no es válida en ese punto, y usted puede pedir su reducción.

En qué forma constituirla

La cuenta bloqueada individualizada. Es la vía estándar en las tres Regiones. La suma se deposita en una cuenta a su nombre y bloqueada: ni usted ni el arrendador pueden tocarla solos. Los intereses le corresponden y se capitalizan. La cuenta está a su nombre, pero no a su disposición. En lugar de un banco, también puede recurrir en línea a la Caja de Depósitos y Consignaciones del SPF Finanzas, mediante la aplicación e-DEPO: el principio es el mismo.

El aval bancario (Bruselas y Valonia). El banco garantiza el importe al arrendador desde la firma, y usted lo reconstituye con mensualidades constantes, en tres años como máximo. Se solicita en el banco donde cobra sus ingresos profesionales o de sustitución, que no puede negarlo por razón de su solvencia. En Flandes esta fórmula ha desaparecido para los contratos desde 2019: el decreto prevé allí la cuenta bloqueada, una garantía real ante una entidad financiera (una obligación o un bono de capitalización), la garantía a través del centro social (OCMW) y, si el arrendador lo acepta, un avalista, sin posibilidad de combinarlas. Sobre este último punto, lea nuestra guía sobre el avalista y la fianza solidaria.

La garantía a través del centro social o de ayudas regionales. El centro público de acción social (CPAS/OCMW) puede conseguirle un aval bancario, mediante un contrato tipo con un banco. Las Regiones financian además préstamos sin intereses: el Fondo de la Vivienda de Bruselas (préstamo al 0 %, o el fondo BRU-GAL, que queda invisible para el arrendador), la sociedad valona de crédito social SWCS (préstamo a tipo cero reembolsable en 36 meses como máximo) y, en Flandes, el Vlaams Woningfonds (huurwaarborglening sin intereses en 36 meses). Se aplican condiciones de ingresos. Estos dispositivos están previstos por los textos: descartar a un candidato porque su garantía pasa por el centro social es discriminación en la vivienda por razón de fortuna.

Lo que debe rechazar: la garantía en efectivo, de mano a mano, o transferida a la cuenta corriente del arrendador. En Bruselas las formas de garantía están ahora tasadas por la ley y el efectivo ya no figura entre ellas. En las tres Regiones, el arrendador que se queda el dinero en lugar de depositarlo en una cuenta a su nombre le debe intereses; en Flandes, para los contratos desde 2019, una garantía indebidamente retenida puede incluso considerarse alquiler ya pagado. Y mezclado con el patrimonio del arrendador, su dinero puede desaparecer con él en caso de quiebra.

La devolución: el momento de la verdad

Una cuenta bloqueada no se desbloquea sola. El banco libera los fondos únicamente contra uno de estos dos documentos:

Es decir, nadie puede servirse solo. El arrendador que pretende "quedarse la garantía" sin su firma no puede hacerlo; a la inversa, usted no recuperará nada mientras él no firme o un juez no resuelva. Con e-DEPO, es el arrendador quien da su conformidad en línea para el reembolso; si hay desacuerdo, la garantía sigue bloqueada. En Bruselas, para los contratos celebrados o renovados desde el 1 de noviembre de 2024, la garantía debe liberarse en los dos meses siguientes a la entrega de llaves, salvo litigio.

El nervio del asunto es el inventario. Una retención solo se justifica comparando el inventario de entrada con el de salida. Si no existe un inventario de entrada detallado y contradictorio, el arrendador queda en muy mala posición para imputar un daño: la presunción juega a favor del inquilino, que se considera haber recibido la vivienda en el estado en que la devuelve. Por eso nunca debe aceptar un inventario apresurado ni firmarlo sin leerlo el día de la entrega de llaves.

Si todavía busca vivienda, fíjese en cómo se organiza esta etapa. En Domilinko, un sitio belga de alquiler entre particulares, sin intermediarios, el inventario de entrada es contradictorio, con fotos y lecturas de contadores, y los anuncios muestran un certificado energético (PEB/EPC) verificado y una identidad del propietario verificada. Si pasa por un gran portal como Immoweb, exija el mismo nivel de detalle: el inventario es obligatorio en las tres Regiones, y es el que protege su garantía.

Litigio: cómo proceder

Lo esencial

Como máximo dos meses de alquiler en Bruselas (contratos desde noviembre de 2024) y Valonia (desde junio de 2023), tres en Flandes: compruebe el tope de su Región en la fecha de su contrato. Exija una cuenta bloqueada a su nombre, nunca efectivo. Ni un euro saldrá sin su firma o una sentencia. Y cuide el inventario de entrada como si fuera él, y no el contrato, quien protege su dinero, porque así es.

Fuentes oficiales

• Security deposit (be.brussels, en inglés): las cinco formas y el tope de dos meses en Bruselas.
• Decreto valón sobre el arrendamiento de vivienda (Wallex, en francés): texto consolidado, artículo 62 sobre la garantía.
• Huurwaarborg (Vlaanderen.be, en neerlandés): las reglas flamencas y preguntas frecuentes.
• La garantie locative (SPF Finanzas, en francés): bloquear la garantía en línea con e-DEPO.
• Rental guarantee support (Fondo de la Vivienda de Bruselas, en inglés): préstamo sin intereses y fondo BRU-GAL.
• Prêt garantie locative (SWCS, en francés): el préstamo a tipo cero en Valonia.