Reparaciones: ¿quién paga qué?

El principio, en una frase

El propietario debe entregar y mantener una vivienda en buen estado; el inquilino debe cuidarla y devolverla tal como la recibió, deducido el desgaste normal.

De ahí se deriva el reparto:

• Las grandes reparaciones y el gran mantenimiento, todo lo que atañe a la estructura, la envolvente y los equipos pesados, corren a cargo del propietario;
• las reparaciones locativas y el mantenimiento corriente, todo lo que deriva del uso diario, corren a cargo del inquilino.

Las tres Regiones (Bruselas, Valonia, Flandes) tienen cada una su texto sobre el arrendamiento de vivienda, y cada una ha adoptado una lista de reparaciones y trabajos de mantenimiento:

• en Bruselas, un decreto del Gobierno del 23 de noviembre de 2017 reparte los trabajos entre inquilino y arrendador, y las partes no pueden apartarse de ese reparto;
• en Valonia, una lista no exhaustiva adoptada en 2018, completada con una tabla indicativa de vetustez;
• en Flandes, una lista de pequeñas reparaciones (kleine herstellingen) a cargo del inquilino, para los contratos celebrados desde el 1 de enero de 2019.

Esas listas son su mejor árbitro en caso de duda: busque la de la Región donde se sitúa el bien. No son idénticas, y una respuesta "belga" genérica no existe.

Lo que corre a cargo del INQUILINO

El mantenimiento corriente, la pequeña conservación, y todo daño debido a su culpa o negligencia.

Calefacción y agua caliente

• La revisión periódica de la caldera por un técnico autorizado y el deshollinado del conducto. Es mantenimiento, no reparación: corresponde al inquilino, que conserva el certificado y lo entrega al arrendador si este lo pide. La periodicidad depende del combustible y de la Región: la lista valona prevé, por ejemplo, un mantenimiento y un control anuales para las calderas de gasóleo.
• La purga de los radiadores y la sustitución de pequeñas piezas de desgaste (juntas, fusibles, pilotos).

Fontanería y sanitarios

• Las juntas (silicona, grifería), los flexibles de ducha, las alcachofas, la descalcificación.
• El mecanismo de la cisterna y el flotador, la tapa del inodoro.
• El desatasco de sifones y tuberías accesibles, salvo si el atasco proviene de una tubería empotrada o de la bajante común.

Electricidad y carpintería

• Bombillas, fusibles, interruptores y enchufes dañados por el uso.
• Engrase de cerraduras y bisagras; sustitución de una llave perdida.
• Pequeños retoques de pintura y tapado de los agujeros que el inquilino haya taladrado.

Seguridad y ventilación

• Las pilas de los detectores de humo (el detector lo suministra e instala el propietario, como exigen las normas regionales para las viviendas alquiladas).
• La limpieza o sustitución de los filtros de ventilación.

Exteriores

• El mantenimiento del jardín cuyo disfrute tiene el inquilino: siega, poda de setos, desbroce; la limpieza de canalones accesibles sin andamio.

Cristales

• Un cristal roto durante el arrendamiento se presume a cargo del inquilino. Es una presunción: decae si demuestra que la rotura se debe al granizo, a una tormenta, a un vicio del bien o al hecho de un tercero.

Lo que corre a cargo del PROPIETARIO

Todo lo que tiene que ver con la estructura, la vetustez y los equipos pesados.

• La estanqueidad: tejado, fachada, muros, forjados, carpinterías y ventanas (su sustitución).
• La sustitución de la caldera o del calentador inservible o vetusto, y la reparación pesada (intercambiador, quemador, bomba de circulación).
• Las tuberías empotradas, las tuberías rotas y la bajante común.
• La instalación eléctrica vetusta o no conforme, y el cuadro eléctrico.
• La humedad estructural: filtraciones, humedad por capilaridad, condensación debida a un defecto de aislamiento o de ventilación del edificio. Atención al matiz: la condensación provocada por una ventilación insuficiente del ocupante es otro asunto, ahí es donde se juegan los peritajes.
• La colocación de los detectores de humo y la sustitución de los aparatos al final de su vida útil.
• Y, más ampliamente, todo lo que se hace necesario por la vetustez o la fuerza mayor, y no por un uso culpable. Los tres textos lo dicen a su manera: una reparación "locativa" causada únicamente por la vetustez o la fuerza mayor sigue a cargo del arrendador.

Un reflejo para el inquilino: comunique por escrito toda reparación que corresponda al propietario. La lista flamenca lo dice expresamente, y la lógica vale en todas partes: un daño que se agrava por no haberse comunicado puede imputársele.

El desgaste normal NUNCA corre a cargo del inquilino

Es el principio más importante de todo el artículo, y el más vulnerado en las liquidaciones de salida.

Una vivienda habitada envejece. La pintura amarillea, el parqué se patina, las juntas del baño se ennegrecen, la moqueta se aplasta bajo los muebles. Eso no es un daño: es desgaste, y el inquilino no responde de él. Un arrendador no puede exigir, tras seis años de ocupación, una pintura nueva pagada por el inquilino.

En la práctica se aplica un coeficiente de vetustez: si un revestimiento tiene una vida útil de diez años y ha servido siete, solo podrán reclamarse, como máximo, tres décimas de su valor, y aun así, únicamente si el daño excede el desgaste normal. La tabla indicativa de vetustez publicada por Valonia da, elemento por elemento, una vida útil y un porcentaje de depreciación anual: una buena referencia, también en otras Regiones. No pague nuevo por viejo; no reclame nuevo por viejo.

Simétricamente: el inquilino responde de los deterioros ocurridos durante su disfrute, salvo que pruebe que se produjeron sin culpa suya: vetustez, fuerza mayor, vicio del bien, hecho de un tercero. La presunción existe, simplemente admite prueba en contrario.

El inventario del estado: la pieza clave

Toda esta teoría no vale nada sin prueba. Y la prueba es el inventario del estado de entrada, que las tres Regiones hacen obligatorio.

Si no hay inventario de entrada detallado, se presume que el inquilino recibió el bien en el estado en que se encuentra a la salida. La prueba en contrario sigue siendo posible, pero entonces el arrendador debe demostrar por otros medios que los daños proceden del inquilino, y sin documento rara vez lo logra. Es la sanción más grave para el arrendador descuidado.

A la salida se compara, partida por partida, con el estado de entrada. La liquidación solo puede referirse a la diferencia, menos la vetustez. Si son necesarias obras que dejan el bien indisponible, puede añadirse una indemnización por inmovilización, pero su duración debe justificarse.

Hágalo bien: estancia por estancia, fotos fechadas, lecturas de contadores, firmas de ambas partes, un ejemplar para cada una. Bruselas y Valonia ofrecen un modelo oficial. Algunas plataformas de alquiler entre particulares, como Domilinko, sitio belga sin intermediarios, incluyen un inventario de entrada y de salida estancia por estancia, con fotos y lecturas de contadores. Un inventario hecho deprisa el día de la entrega de llaves, en una esquina de la mesa, no protege a nadie. Todo el detalle está en nuestra guía el inventario de entrada y de salida.

En caso de desacuerdo

Dos errores que nunca hay que cometer. Inquilino: no deje de pagar el alquiler para presionar, es la mejor manera de convertir un buen expediente en una resolución en su contra. Arrendador: no retenga la garantía por su propia autoridad sin acuerdo escrito ni decisión judicial; una retención injustificada se vuelve contra usted (vea nuestra guía sobre la garantía de alquiler). El agua, la calefacción o el ascensor siguen otra lógica: vea gastos de alquiler.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar a los interlocutores adecuados. Las listas de reparaciones difieren entre Bruselas, Valonia y Flandes: consulte siempre la de su Región.

Fuentes oficiales

• Bruselas: division of repairs between tenant and landlord : los principios y la lista bruselense, de la que las partes no pueden apartarse (en inglés).
• Valonia: liste non limitative des réparations locatives : la tabla valona arrendador / inquilino, elemento por elemento (PDF, en francés).
• Valonia: grille indicative de vétusté : cómo calcular la parte debida al desgaste normal (PDF, en francés).
• Flandes: onderhoud en herstellingen aan huurwoningen : las pequeñas reparaciones del inquilino y las obligaciones del arrendador (en neerlandés).
• Conciliación ante el juez de paz : un procedimiento gratuito, iniciado por simple carta (en francés).