El inventario de entrada y de salida: la pieza que le protege

Hay una frase que los jueces de paz oyen todos los meses: "La vivienda estaba impecable cuando entró, se lo aseguro." No vale nada. Lo que vale es un documento fechado, preciso, firmado por ambas partes. Sin él, la partida está perdida antes de jugarse.

1. Por qué este documento lo decide todo

El principio es simple: la garantía de alquiler no es su dinero. Es una suma bloqueada que pertenece al inquilino y que solo le corresponde a usted si prueba un daño del que él responde. Esa prueba no es una foto tomada a la salida: es la comparación entre el estado de salida y el estado de entrada.

Sin un inventario de entrada detallado, ¿cómo demuestra que la mancha del parqué no estaba? ¿Que la puerta del armario no estaba ya agrietada? ¿Que la pared no estaba ya perforada? Las tres Regiones aplican la misma regla: a falta de inventario de entrada detallado, se presume que el inquilino recibió el bien en el estado en que lo devuelve. La prueba en contrario sigue siendo posible, pero le toca a usted aportarla, y sin documento rara vez convence. Si no prueba nada, no obtiene nada.

Por eso el inventario es obligatorio en las tres Regiones: Bruselas, Valonia y Flandes imponen cada una, en su propio texto, un inventario detallado, contradictorio y levantado a gastos compartidos. No es una opción ni la prudencia de un propietario desconfiado: es la ley.

2. "Contradictorio": lo que significa de verdad

Contradictorio significa que lo establecen las dos partes juntas, o que designan de común acuerdo a un perito para hacerlo. Ambos lo leen, ambos pueden impugnarlo, ambos lo firman.

Un inventario redactado solo por usted y enviado por correo al inquilino "a título informativo" no es un inventario. Es su opinión, y solo le compromete a usted.

Dos fórmulas:

• Amistoso, entre usted y el inquilino. Gratuito, pero exigente: hay que ser metódico, tomarse tiempo y aceptar anotar también los defectos que le incomodan.
• Por un perito designado de común acuerdo. Redacta un documento neutro y técnico. Sus honorarios se reparten entonces por mitades. Es la opción razonable para un bien de valor, nuevo o enteramente reformado (donde la menor diferencia se verá), o cuando la relación es tensa. Cada parte puede además hacerse acompañar de su propio perito, que entonces paga ella sola.

El momento. Los tres textos regionales abren la misma ventana: el inventario se levanta mientras la vivienda está desocupada, o durante el primer mes de ocupación. Si la otra parte se demora o se niega, puede pedir al juez de paz que designe a un perito; en Valonia, la solicitud debe presentarse en los quince días siguientes al final de ese primer mes. Pasado ese plazo, ya nadie puede ser obligado a hacerlo: no deje pasar ese mes.

Después. El inventario se anexa al contrato y se registra, junto con el contrato o más tarde. Para una vivienda, el registro es gratuito y corresponde al arrendador; el propio contrato debe registrarse en los dos meses siguientes a la firma, en línea mediante MyRent (SPF Finanzas). En Bruselas, desde el 1 de enero de 2025, los contratos de vivienda deben registrarse además en la plataforma regional Irisrent. Los detalles están en nuestra guía sobre el registro del contrato.

Durante el contrato. Si se introducen cambios importantes en la vivienda (cocina nueva, tabique derribado), cualquiera de las partes puede exigir una adenda al inventario, levantada de la misma manera.

3. Lo que debe contener

Un inventario que dice "buen estado general" es un inventario inútil. Lo que protege es el detalle.

Estancia por estancia

Para cada estancia, describa cada superficie y cada elemento: suelos, paredes, techos, rodapiés, puertas y manillas, ventanas, carpinterías, persianas, radiadores, interruptores y enchufes, luminarias, armarios, encimeras, sanitarios, juntas, grifería.

Y sobre todo: sea preciso en el vocabulario. "Arañazo de 4 cm en la jamba derecha de la puerta, a 1 m del suelo" vale infinitamente más que "puerta dañada". Un año después, nadie recordará qué quería decir "dañada".

Las fotos fechadas

Una foto por observación, tomada de cerca, y una foto de conjunto por estancia. Deben estar fechadas y vinculadas al documento, no dispersas en un teléfono: numérelas, remita a su número en el texto y adjúntelas como anexo firmado o en una carpeta compartida de la que ambas partes guarden una copia. Es el punto en el que un inventario amistoso alcanza más rápido a un informe pericial.

Las lecturas de contadores

Electricidad (día y noche si procede), gas, agua, y el gasóleo restante en el depósito, si lo hay. Anote los números de los contadores, no solo los índices, y fotografíe cada contador: es lo que evita meses de batalla con un proveedor. En Bruselas, cuando la vivienda tiene contadores individuales, los inventarios de entrada y de salida deben incluir de hecho los índices, los números de contador y los códigos EAN (agua, gas, electricidad).

Llaves y equipamiento

Número de llaves entregadas (puerta de entrada, buzón, sótano, local de bicicletas, mando). Presencia y estado de los detectores de humo. Fecha del último mantenimiento de la caldera. Manuales y certificados entregados.

Algunos sitios de alquiler entre particulares integran ya esta etapa: en Domilinko, plataforma belga de alquiler sin intermediarios, el inventario de entrada y de salida se hace estancia por estancia, con fotos y lecturas de contadores. Sea cual sea la herramienta, papel o aplicación, la regla no cambia: un documento detallado, fechado, firmado por ambas partes, del que cada una guarda un ejemplar.

4. El inventario de salida: la comparación

Al final del contrato se repite el ejercicio, con el documento de entrada delante, estancia por estancia, línea por línea. En Bruselas, cualquiera de las partes puede exigir un inventario de salida contradictorio, a gastos compartidos, levantado tras la marcha del inquilino y antes de la entrega de llaves, a más tardar en el mes siguiente a la desocupación; en caso de desacuerdo, puede acudirse al juez de paz antes de la entrega de llaves para que designe a un perito. Una diferencia: se anota, se fotografía, se cuantifica si es posible.

Y llega la única pregunta real: ¿desgaste normal o deterioro imputable al inquilino?

• El desgaste normal (la vetustez) resulta del uso normal del bien y del simple paso del tiempo. Corre a su cargo, y no puede retener nada por él. Una pintura apagada tras seis años, una junta de bañera amarilleada, una moqueta gastada en el paso, una encimera patinada: es la vida de una vivienda habitada.
• El deterioro locativo resulta de una falta, una negligencia o una falta de mantenimiento. Un agujero en el tabique, un azulejo roto, moho por falta de ventilación, una quemadura en la encimera, una puerta forzada: de eso responde el inquilino.

La frontera no siempre es nítida, y lo que la desplaza es el tiempo. Una pintura tiene una vida útil; tras ocho años de ocupación su valor residual es bajo, y aunque el inquilino la haya deteriorado, no se le reclama una pintura nueva: se aplica una depreciación por vetustez. Valonia publica incluso una tabla indicativa de vetustez que da una vida útil de referencia por elemento. Reclamar el 100 % del coste de un elemento al final de su vida es la mejor manera de perder ante el juez de paz, y de perder también la parte del expediente que era sólida. Para el reparto detallado de las obras entre arrendador e inquilino, vea nuestra guía reparaciones: ¿quién paga qué?.

5. La liberación de la garantía

La garantía de alquiler se constituye casi siempre en una cuenta bloqueada a nombre del inquilino (los importes máximos y las fórmulas difieren entre las tres Regiones: vea nuestra guía sobre la garantía de alquiler). Solo se libera con el acuerdo escrito de ambas partes, o por decisión judicial.

Dicho de otro modo: sin acuerdo, usted no toma nada unilateralmente. Lo que hace decisiva la conversación de salida, y un expediente bien documentado, irrebatible.

Si el desacuerdo persiste, la instancia competente es el juez de paz del lugar donde se sitúa el inmueble. Antes de cualquier juicio, puede pedirle por simple carta una conciliación, que es gratuita; muchos conflictos se resuelven ahí. Pocos se resuelven a favor de quien no tiene documento.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar a los interlocutores adecuados. Los plazos, los importes máximos de la garantía y las modalidades de su liberación difieren entre Bruselas, Valonia y Flandes: verifique la regla en vigor en la fuente oficial de su Región.

Fuentes oficiales

• Bruselas: inventory of fixtures : plazos, perito, adenda e inventario de salida en la Región de Bruselas (en inglés).
• Flandes: het sluiten van de huurovereenkomst : el inventario y su registro en Flandes (en neerlandés).
• Valonia: l'état des lieux d'entrée : las reglas valonas, en el portal del SPW Logement (en francés).
• SPF Finanzas: registrar un contrato de alquiler : plazo, gratuidad y registro del inventario mediante MyRent (en francés).
• Bruselas: residential lease registration : la plataforma regional Irisrent, desde 2025 (en inglés).
• Juzgado de paz : el juez competente para todo litigio de arrendamiento, y la conciliación (en francés).