Elegir a su inquilino sin discriminar

Es la decisión más pesada del recorrido de un propietario, y la más expuesta jurídicamente. La discriminación en la vivienda está prohibida en Bélgica por un conjunto de textos: las leyes federales de 10 de mayo de 2007 (ley antidiscriminación y ley de género) y de 30 de julio de 1981 (criterios llamados "raciales"), y, para el arrendamiento, los textos regionales: en Bruselas, el Código bruselense de igualdad, no discriminación y promoción de la diversidad y el Código de la Vivienda; en Valonia y Flandes, sus decretos antidiscriminación. Se aplican al alquiler privado tanto como a la vivienda social. No puede apartarse de ellas, ni siquiera en su propio edificio.

Lo que la ley no prohíbe es elegir. Tiene perfecto derecho a quedarse con el candidato cuyo expediente sea más sólido. Toda la cuestión está en sobre qué funda ese juicio.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus obligaciones y a encontrar las herramientas adecuadas.

1. Los criterios protegidos: aquello sobre lo que no puede decidir

La lista es larga y hay que conocerla. Un rechazo no puede fundarse, entre otros, en:

• el origen (supuesta raza, color de piel, ascendencia, origen nacional o étnico) y la nacionalidad;
• el sexo, el embarazo, la maternidad, la identidad y expresión de género;
• la edad;
• el estado de salud actual o futuro, la discapacidad, una característica física o genética;
• el estado civil y la situación familiar (tener hijos, ser familia monoparental, convivir sin casarse);
• la orientación sexual;
• las convicciones religiosas, filosóficas o políticas;
• la lengua;
• el origen social y la fortuna.

Un punto que afecta directamente a los propietarios de las diásporas: la regla funciona en ambos sentidos. Reservar su vivienda a un compatriota también es elegir por origen o nacionalidad, y está tan prohibido como descartar a un candidato extranjero.

El último criterio de la lista, la fortuna, es el peor comprendido y el más frecuentemente vulnerado.

2. Rechazar a un perceptor de prestaciones es ilícito

Repitámoslo, porque es el punto que más condenas produce: rechazar a un candidato porque sus ingresos provienen de una prestación, renta de integración del CPAS, subsidio de desempleo, prestación de sustitución de ingresos, prestación por discapacidad, pensión, constituye una discriminación por razón de fortuna u origen social. Es ilegal, por muy sensato que le parezca el razonamiento económico. En Bruselas, el Código de la Vivienda lo dice expresamente: ni el origen ni la naturaleza de los recursos pueden tenerse en cuenta para negar una vivienda.

La mención "Solo personas con contrato de trabajo" o "Sin CPAS" en un anuncio, en un mensaje o incluso por teléfono es una prueba escrita o testificable en su contra.

Lo que cuenta no es la fuente del ingreso, sino su importe y su regularidad. Una prestación de invalidez abonada desde hace ocho años es, en la práctica, un ingreso más estable que un contrato temporal. El derecho le pide evaluar la capacidad de pago, no clasificar a las personas según cómo se ganan la vida.

3. Lo que puede evaluar legítimamente

Tres cosas, y bastan:

La solvencia

Puede pedir el importe de los recursos financieros del candidato; en Bruselas, el formulario de candidatura estandarizado admite incluso una simple estimación. La referencia habitual del mercado, que el alquiler con gastos incluidos no supere alrededor de un tercio de los ingresos netos del hogar, es una práctica, no una regla de derecho. No tiene fuerza obligatoria y debe usarse como indicador, no como filtro automático.

Por qué el matiz es esencial: aplicada mecánicamente, una ratio rígida produce lo que el derecho llama discriminación indirecta. Un criterio aparentemente neutro que perjudica sistemáticamente a un grupo protegido (familias monoparentales, personas con discapacidad, perceptores de prestaciones) es ilícito si no está objetivamente justificado y no es proporcionado. Un hogar con 2 400 € que paga 850 € desde hace seis años sin incidentes es, en realidad, mejor riesgo que un directivo con 3 500 € en periodo de prueba.

Si los ingresos son justos, un avalista puede reforzar el expediente. La garantía de alquiler, en cambio, tiene un tope legal: una duda no se compensa inflándola.

La estabilidad

Antigüedad en el empleo o en la fuente de ingresos, regularidad de los pagos, duración de los arrendamientos anteriores. También aquí: la estabilidad se observa, no se presume de un estatus.

Las referencias

Según su Región, a veces podrá pedir una prueba del pago de los alquileres anteriores o los datos del arrendador anterior: verifique la lista aplicable. En Bruselas, la lista cerrada no los prevé: puede tenerlos en cuenta si el candidato los ofrece espontáneamente, pero no exigirlos. Donde esté permitido, contacte con el propietario anterior con el acuerdo del candidato: una conversación de tres minutos le enseña más que diez documentos.

4. Lo que NO puede pedir

Las tres Regiones acotan la lista de informaciones que el arrendador puede reclamar. El espíritu es el mismo en todas partes: lo estrictamente necesario para identificar al candidato y apreciar su capacidad de pago.

• En Bruselas, la lista es cerrada y está dividida por etapas, con un formulario de candidatura estandarizado publicado por la Región. Para concertar una visita: nombre, apellido y un medio de contacto. Con la candidatura: el importe de los recursos (o una estimación) y el número de miembros del hogar. Antes de redactar el contrato: los documentos de identidad y, si el candidato está casado o en cohabitación legal, su estado civil. No puede pedirse nada más.
• En Valonia, un formulario tipo delimita del mismo modo las informaciones exigibles y el momento en que pueden pedirse.
• En Flandes, el principio es el mismo: solo los documentos necesarios para comprobar que el candidato podrá cumplir sus obligaciones como inquilino.

En ninguna Región se pide:

• un certificado de antecedentes penales;
• información médica, un certificado de salud, la existencia de una discapacidad;
• información sobre el embarazo o un proyecto de hijos;
• el origen, la nacionalidad más allá de lo necesario para identificar, una foto;
• la pertenencia religiosa, política o sindical;
• un certificado del CPAS con el fin de detectar a perceptores de prestaciones;
• el detalle de los gastos o extractos bancarios completos;
• el motivo de una mudanza o de una separación.

Y recuerde el RGPD: solo conserva lo necesario, durante el tiempo necesario. Los expedientes de los candidatos no seleccionados se suprimen una vez adjudicado el bien. No guarde fotocopias de documentos de identidad "por si acaso". Para saber qué le aportará un candidato bien preparado, lea nuestra guía para inquilinos: preparar el expediente de alquiler.

5. Documentar un rechazo: su mejor protección

No está legalmente obligado a motivar su rechazo. Pero, y esto es decisivo, en materia de discriminación la carga de la prueba es compartida: si el candidato aporta hechos que permitan presumir una discriminación (cifras, un testimonio, un test de situación, un mensaje desafortunado), le corresponde a usted probar que su decisión se basaba en un motivo lícito. En la práctica eso invierte la carga: quien no ha documentado nada, pierde.

De ahí el método:

Las sanciones no son teóricas. La ley federal de 2007 prevé una indemnización a tanto alzado para la víctima y una acción de cesación ante el presidente del tribunal. En Bruselas, la Inspección Regional de la Vivienda puede imponer, tras una audiencia, una multa administrativa de 125 a 6 200 €; en caso de discriminación intencionada, la multa puede multiplicarse por el número de víctimas, hasta 20 000 €, y la Inspección puede realizar sus propios tests de discriminación. Como los importes y los procedimientos se han modificado varias veces, verifique el estado del derecho en Unia o en el Instituto para la igualdad de mujeres y hombres. Los recursos de un candidato se detallan en nuestra guía sobre la discriminación en la vivienda.

6. En un sitio de anuncios, la decisión sigue siendo suya

Publicar en un sitio de anuncios no transfiere ni la decisión ni la responsabilidad. En Domilinko, sitio belga de alquiler entre particulares, trata directamente con los candidatos, sin intermediario: la identidad de los propietarios se verifica, los anuncios muestran un certificado PEB/EPC verificado, y el inventario de entrada se realiza de forma contradictoria, con fotos y lecturas de contadores. En portales generalistas como Immoweb o Immovlan, ocurre lo mismo: la selección la hace usted.

Si se ayuda de una hoja de cálculo o de una herramienta de clasificación, manténgala en su sitio:

• una ratio ingresos/alquiler puede señalar un expediente, nunca descartarlo automáticamente: usada como filtro, produce discriminación indirecta a gran escala;
• compare documentos de la misma fecha: conserve cada expediente tal como lo recibió, exactamente lo que necesitará si su decisión se impugna;
• mire a todos los candidatos antes de decidir.

Un algoritmo no decide por usted. El propietario sigue siendo soberano, y, por tanto, responsable. Para preparar el alquiler en sí, vea nuestra guía poner su vivienda en alquiler.

Este artículo describe un marco general y no sustituye a un asesoramiento jurídico. En caso de duda sobre una situación concreta, diríjase a Unia, al Instituto para la igualdad de mujeres y hombres, o a un abogado. Las listas de informaciones exigibles, las sanciones y los procedimientos difieren entre Bruselas, Valonia y Flandes y evolucionan con regularidad.

Fuentes oficiales

• Discriminación por razón de fortuna (Unia, en inglés): por qué ninguna fuente de ingresos puede excluirse de antemano
• Discriminación en el mercado de alquiler (be.brussels, en inglés): la lista bruselense y el formulario de candidatura estandarizado
• Denuncia o notificación de discriminación (be.brussels, en inglés): multas y tests de la Inspección Regional de la Vivienda
• Formulario tipo para seleccionar inquilinos sin discriminar en Valonia (Unia, en francés): qué puede pedirse en cada etapa
• Instituto para la igualdad de mujeres y hombres (en inglés): discriminación por razón de sexo y género