Derecho de arrendamientoIndexar el alquiler: cuándo, cómo y cuánto
La fórmula exacta, el índice de salud, la fecha de aniversario, el hecho de que nada es automático y la retroactividad es limitada, y lo que el certificado energético cambia aún en 2026, Región por Región.
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Indexar no es subir el alquiler
La indexación no es una revisión. No recompensa obras ni sigue el mercado: se limita a mantener el poder adquisitivo del alquiler pactado vinculándolo a la evolución de los precios. El alquiler base nunca cambia; solo el importe pagado se recalcula, cada año, a partir de ese alquiler base.
Para un contrato de residencia principal, las condiciones son, por regla general:
El registro es de todos modos obligatorio y gratuito en las tres Regiones: vea nuestra guía sobre el registro del contrato.
La fórmula
Nuevo alquiler = alquiler base × nuevo índice de salud ÷ índice de salud inicial
- Alquiler base: el pactado en la firma, sin gastos. No el alquiler indexado del año pasado: siempre se parte del alquiler original; de lo contrario, la indexación se compondría sobre sí misma.
- Índice inicial: el índice de salud del mes anterior al de la firma del contrato.
- Nuevo índice: el índice de salud del mes anterior al del aniversario del inicio del contrato.
El índice de salud es el índice de precios al consumo sin bebidas alcohólicas, tabaco ni carburantes (gasolina y gasóleo). Lo calcula cada mes Statbel, la oficina belga de estadística. Ahí hay que buscar el valor exacto, o usar directamente la calculadora de alquiler de Statbel, que localiza los índices de los meses correctos a partir de las fechas del contrato.
Un ejemplo con cifras
Contrato firmado en mayo, inicio el 1 de junio. Alquiler base: 900 EUR sin gastos. Índice inicial: el de abril del año de la firma. El 1 de junio del año siguiente se toma el índice de salud de mayo de ese año.
Si el índice inicial vale 128,50 y el nuevo índice 131,60: 900 × 131,60 ÷ 128,50 = 921,71 EUR, unos 22 EUR más al mes. Dos años después se partirá de nuevo de 900 EUR y del índice de abril del año de la firma, nunca de 921,71 EUR.
Estos valores son ilustrativos: use los índices realmente publicados por Statbel.
¿Cuándo? Una vez al año, en la fecha de aniversario
La indexación solo puede producirse una vez al año, como muy pronto en el aniversario del inicio del contrato. No en la fecha de firma, ni el 1 de enero: en la fecha de inicio. Un contrato iniciado el 15 de septiembre se indexa a partir del 15 de septiembre de cada año.
No es automática, y la retroactividad es limitada
Es la regla que los arrendadores descubren demasiado tarde: la indexación debe pedirse por escrito. Mientras no se haya dirigido una petición al inquilino, el alquiler indexado no se debe. Y cuando la petición llega con retraso, su efecto retroactivo está limitado: solo se remonta a los tres meses anteriores al mes de la petición.
Un arrendador que "olvida" indexar durante cuatro años y reclama de golpe todo el atraso choca con ese límite. Podrá indexar hacia el futuro y recuperar como mucho tres meses. El resto se pierde.
Consejo al arrendador: ponga un recordatorio anual una semana antes del aniversario y envíe una carta sencilla (o un mensaje escrito y fechado) indicando el alquiler base, el índice inicial, el nuevo índice, el cálculo y el nuevo importe. Un inquilino acepta una indexación que se le explica; discute la que cae sin justificación.
Consejo al inquilino: rehaga el cálculo. Los errores más frecuentes son indexar a partir del alquiler ya indexado, en vez del alquiler base, o tomar el índice del mes equivocado. Ambos inflan el importe.
El certificado energético aún puede limitar la indexación
Durante la crisis energética de 2022, las tres Regiones congelaron o redujeron durante un año la indexación de las viviendas mal clasificadas. La congelación terminó, pero dejó reglas que difieren de una Región a otra:
| Región | Condición previa | Lo que cambia el certificado en 2026 |
|---|---|---|
| Bruselas | Contrato registrado y certificado PEB válido entregado al inquilino | Sin PEB, no hay indexación. Contrato iniciado antes del 14 de octubre de 2022 y PEB E, F o G: factor de corrección en cada indexación |
| Valonia | Contrato registrado | Indexación de nuevo posible para todas las etiquetas desde el 1 de noviembre de 2023. Para un PEB D a G, el cálculo parte del alquiler adaptado durante el periodo de limitación: lo que no se indexó entonces no se recupera |
| Flandes | Contrato escrito | Contrato iniciado antes del 1 de octubre de 2022 y etiqueta D, E o F (o sin EPC): factor de corrección en cada indexación |
En Valonia, la limitación duró del 1 de noviembre de 2022 al 31 de octubre de 2023: indexación completa para un PEB A a C, 75 % para D, 50 % para E, ninguna para F, G o sin certificado.
Flandes ha anunciado además su intención de prohibir, a partir de 2028, la indexación de las viviendas con etiqueta E o F. Compruebe en qué punto está ese texto antes de fiarse de él, en un sentido o en otro.
En concreto:
Lo que NO es indexación
- La revisión del alquiler: supone acuerdo de las partes, o una decisión del juez de paz, en ventanas temporales precisas (por lo general al final de un trienio de un contrato de residencia principal) y por motivos limitados (circunstancias nuevas, obras que han aumentado el valor locativo).
- El aumento de los gastos: las provisiones pueden evolucionar con los costes reales; es otro mecanismo, ajeno al índice de salud (vea los gastos del alquiler).
- Un nuevo alquiler impuesto en la prórroga: un contrato prorrogado continúa en las mismas condiciones. No es la ocasión de subir el alquiler. El alquiler de un contrato nuevo se fija de otro modo: vea nuestra guía para fijar el alquiler.
En resumen
| Punto | Regla |
|---|---|
| Base de cálculo | Alquiler original, sin gastos, nunca el ya indexado |
| Índice inicial | Índice de salud del mes anterior a la firma |
| Nuevo índice | Índice de salud del mes anterior al aniversario |
| Frecuencia | Una vez al año, como muy pronto en el aniversario del inicio |
| ¿Automática? | No, petición escrita del arrendador |
| Retroactividad | Limitada a los tres meses anteriores al mes de la petición |
| Registro | Condición de la indexación en Bruselas y Valonia |
| PEB/EPC | Sin PEB no hay indexación en Bruselas; factor de corrección para algunos contratos antiguos, regla propia de cada Región |
Alquilar con el certificado energético en regla
Si pone una vivienda en alquiler, la etiqueta energética es más que una mención obligatoria del anuncio: en Bruselas, sin un certificado válido entregado al inquilino, no puede indexar. Indíquela desde el anuncio, por ejemplo en Domilinko, un sitio belga de alquiler entre particulares, sin intermediarios, donde se verifican el certificado energético de los anuncios y la identidad del propietario, y donde el inventario de entrada se hace de forma contradictoria, con fotos y lecturas de contadores. Nuestra guía para alquilar su vivienda repasa los demás pasos.
Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar a los interlocutores adecuados.
Fuentes oficiales
- Statbel: índice de salud: valores mensuales oficiales (en inglés)
- Statbel: calculadora de alquiler: aplica la fórmula de indexación a partir de las fechas del contrato (en inglés)
- Brussels Housing: indexación del alquiler: registro, certificado PEB y factor de corrección (en inglés)
- Valonia: indexar un alquiler: registro y cálculo para PEB D a G desde el 1 de noviembre de 2023 (en francés)
- Huurdersbond: la indexación del alquiler en Flandes: condiciones y factor de corrección (en neerlandés)
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la indexación de un alquiler?
Nuevo alquiler = alquiler base (sin gastos, el original) por el nuevo índice de salud, dividido por el índice de salud del mes anterior a la firma. El nuevo índice es el del mes anterior al aniversario del inicio. Nunca se parte del alquiler ya indexado. Según la Región y la etiqueta energética, puede aplicarse después un factor de corrección.
¿Es automática la indexación?
No. El arrendador debe pedirla por escrito. Mientras no lo haga, el alquiler indexado no se debe. Y la petición tardía solo tiene efecto retroactivo sobre los tres meses anteriores al de la petición: indexar con cuatro años de retraso no permite recuperar cuatro años de atrasos.
¿Se puede indexar si la vivienda tiene un mal certificado energético?
En principio sí, pero no siempre al 100 %. En Bruselas no es posible indexar sin un certificado PEB válido entregado al inquilino, y los contratos iniciados antes del 14 de octubre de 2022 con PEB E, F o G están sujetos a un factor de corrección. En Flandes se aplica un factor de corrección a los contratos iniciados antes del 1 de octubre de 2022 con etiqueta D, E o F. En Valonia la indexación vuelve a ser normal desde el 1 de noviembre de 2023, pero la pérdida sufrida durante la limitación no se recupera para los PEB D a G. Compruebe la regla en la fuente oficial de su Región.
¿Debe estar registrado el contrato para poder indexar el alquiler?
En Bruselas y Valonia, sí: el registro es condición de la indexación, y en Bruselas el arrendador debe haber entregado además un certificado PEB válido. En las tres Regiones, el registro de un contrato de residencia principal es de todos modos obligatorio, gratuito y a cargo del arrendador.
¿En qué fecha puede indexarse el alquiler?
Solo una vez al año, como muy pronto en el aniversario del inicio del contrato, no en la fecha de firma ni el 1 de enero. Un contrato iniciado el 15 de septiembre se indexa a partir del 15 de septiembre de cada año.
¿Qué es el índice de salud?
Es el índice de precios al consumo sin bebidas alcohólicas, tabaco ni carburantes (gasolina y gasóleo). Lo calcula cada mes Statbel, la oficina belga de estadística, y sirve de referencia para indexar los alquileres. Use siempre el valor oficial publicado, o la calculadora de alquiler de Statbel, nunca una estimación.