El propietario rescinde: motivos, plazos, indemnizaciones y sanciones

El contrato de residencia principal no es un contrato como los demás: protege la vivienda de alguien. Mientras el inquilino puede marcharse cuando quiere con preaviso (vea el preaviso del inquilino), el propietario solo puede poner fin a un contrato de nueve años en los casos definidos por la norma de su Región. Un preaviso dado fuera de esos casos es nulo, y un preaviso correcto cuyo motivo no se cumple sale muy caro.

Esto vale también cuando se gestiona el inmueble a distancia, como hacen muchos miembros de la diáspora propietarios en Bélgica: los plazos corren igual, viva usted en Bruselas o en Kinshasa.

Tres textos, una arquitectura

Cada Región tiene el suyo: el Código bruselense de la Vivienda, el decreto valón de 15 de marzo de 2018, el Vlaams Woninghuurdecreet. Los tres retomaron la arquitectura de la ley federal de 1991 (ocupación personal, obras, preaviso sin motivo), pero con diferencias reales, sobre todo en obras y en el contrato de corta duración. Nunca traslade tal cual una regla leída para otra Región, y verifique el texto aplicable antes de enviar su carta certificada. Relea también su contrato: en Bruselas y Valonia puede excluir o limitar estas facultades de rescisión.

1. Preaviso por ocupación personal

El motivo más frecuente y el más vigilado.

Plazo: seis meses de preaviso. Como para el inquilino, el plazo empieza el primer día del mes siguiente al de la notificación. Un preaviso notificado el 12 de mayo hace correr el plazo del 1 de junio al 30 de noviembre.

Cuándo: en cualquier momento del contrato de nueve años, con dos reservas:

• en Bruselas y Valonia, para parientes colaterales de tercer grado (tíos, tías, sobrinos, sobrinas), el plazo no puede expirar antes del final de los tres primeros años del contrato;
• en Flandes, un preaviso dado durante el primer trienio no puede expirar antes del final de este, sea cual sea el beneficiario.

Quién puede ocupar: el propio arrendador, su cónyuge o conviviente legal, sus descendientes, hijos adoptivos y ascendientes, y los colaterales hasta el tercer grado (hermanos y hermanas, tíos y tías, sobrinos y sobrinas).

Lo que debe contener la carta: el motivo, la identidad del futuro ocupante y su vínculo de parentesco con el arrendador. Un preaviso que diga solo "por ocupación personal" es impugnable. En Bruselas el inquilino puede pedir la prueba del parentesco, que el arrendador debe aportar en dos meses.

La obligación que sigue: la ocupación debe empezar dentro del año siguiente al fin del preaviso (o a la devolución de la vivienda) y durar al menos dos años, de forma efectiva y continua.

La sanción: dieciocho meses de alquiler

Si la ocupación anunciada no tiene lugar o no se mantiene, y el arrendador no acredita una circunstancia excepcional (imprevisible y ajena a su voluntad), el antiguo inquilino puede reclamar una indemnización equivalente a dieciocho meses de alquiler. Con un alquiler de 900 euros, son 16.200 euros.

Los jueces de paz aplican esta sanción, y no hay que demostrar mala fe: cuenta el resultado. En concreto: nunca dé preaviso por ocupación personal "por si acaso", ni para recuperar el inmueble y realquilarlo más caro. El inquilino desalojado puede comprobar la ocupación, pedir pruebas y acudir al juez.

2. Preaviso por obras importantes

Plazo: seis meses.

Cuándo: aquí divergen las Regiones.

• Bruselas y Valonia: únicamente al expirar el primer o el segundo trienio (fin del 3.er o del 6.º año).
• Flandes: en cualquier momento, pero un preaviso dado durante el primer trienio no puede expirar antes del final de este.

Condiciones acumulativas:

• las obras respetan las normas urbanísticas (licencia obtenida o no exigida);
• afectan a la parte ocupada por el inquilino y la hacen inhabitable: una fachada, un desván o un jardín no bastan;
• su coste supera tres años de alquiler del inmueble, o dos años del alquiler de todas las viviendas afectadas cuando varias viviendas del mismo edificio pertenecen al mismo arrendador.

Los documentos: licencia urbanística, presupuesto detallado, descripción valorada de las obras o contrato de obra. En Bruselas deben entregarse con el preaviso o en los dos meses siguientes; en Valonia, en los dos meses siguientes a la solicitud del inquilino. Un preaviso "por obras" sin expediente no se sostiene.

Calendario y sanción: las obras deben empezar en seis meses y terminar en veinticuatro meses desde el fin del preaviso (o la devolución de la vivienda). Si no, salvo circunstancia excepcional, se debe la misma indemnización de dieciocho meses de alquiler.

3. Preaviso sin motivo, con indemnización

Esta puerta existe en las tres Regiones, pero es estrecha y cara.

Cuándo: al expirar el primer o el segundo trienio, no en su transcurso.

Plazo: seis meses, coincidiendo con el vencimiento trienal.

Indemnización: nueve meses de alquiler si el contrato termina al expirar el primer trienio, seis meses al expirar el segundo. Se debe al inquilino, además del preaviso.

Al término de los nueve años, en cambio, el preaviso ya no necesita motivo: basta con seis meses de antelación, sin indemnización. Sin preaviso, el contrato se prorroga por periodos de tres años en las mismas condiciones.

Contrato de corta duración: poco margen

En un contrato de residencia principal de tres años o menos:

• No cabe preaviso por obras ni sin motivo en un contrato de corta duración.
• Para que el contrato termine en el término convenido, hay que notificar el preaviso al menos tres meses antes. A falta de preaviso, o si el inquilino sigue en la vivienda sin oposición, el contrato se considera celebrado por nueve años, desde la fecha inicial y en las mismas condiciones de alquiler. Es el error más caro del arrendador particular: un contrato de un año olvidado se convierte en uno de nueve.
• Es posible una prórroga, por escrito, en las mismas condiciones, sin que la duración total supere tres años: una vez en Bruselas y Flandes, dos veces en Valonia.

La forma del preaviso, en todos los casos

Vender no pone fin al contrato

Vender no extingue el arrendamiento, pero la protección del inquilino no es igual en todas partes:

• Bruselas (ventas desde el 1 de noviembre de 2024): el comprador asume el contrato en curso; el vendedor debe informar al comprador de que la vivienda está alquilada y entregarle copia del contrato. El inquilino con un contrato de nueve años o más goza además, con condiciones, de un derecho de preferencia cuando la vivienda se pone a la venta.
• Flandes: el comprador se subroga en todos los derechos y obligaciones del arrendador, aunque el contrato prevea una cláusula de desalojo en caso de venta.
• Valonia: la protección completa exige que el contrato tenga fecha cierta antes de la venta, que es lo que produce el registro. Sin fecha cierta, un inquilino que vive allí desde hace al menos seis meses sigue protegido, pero el comprador puede rescindir por ocupación personal, obras o sin motivo, con tres meses de preaviso notificados en los tres meses siguientes a la escritura.

En todos los casos, registrar el contrato es una obligación del arrendador, gratuita para una vivienda, en los dos meses siguientes a la firma: vea nuestra guía sobre el registro del contrato.

Volver a alquilar tras la salida del inquilino

Si el inquilino se va por su cuenta o al término del contrato, nada le impide volver a alquilar. Cuidado, en cambio, tras un preaviso por ocupación personal o por obras: realquilar antes de cumplir las condiciones anunciadas expone a la indemnización de dieciocho meses. Para volver a alquilar, Domilinko permite alquilar directamente entre propietarios e inquilinos en Bélgica, sin intermediarios: la identidad del propietario se verifica, el anuncio muestra un certificado energético (PEB/EPC) verificado y el inventario de entrada se hace de forma contradictoria, con fotos y lecturas de contadores. Vea también nuestras guías para alquilar su inmueble, fijar el alquiler, elegir a su inquilino y sobre el certificado energético obligatorio en el anuncio.

Compatri no alquila viviendas ni interviene en su contrato: esta guía le ayuda a entender sus derechos y a encontrar a los interlocutores adecuados. Es información general, no asesoramiento jurídico: un preaviso mal motivado o mal fechado puede costar dieciocho meses de alquiler, haga revisar su carta por un profesional antes de enviarla.

Fuentes oficiales

• Bruselas: renon et congé (modelos): los modelos oficiales de preaviso, también los del arrendador (en francés, también en neerlandés).
• Valonia: la résiliation du bail: motivos, plazos e indemnizaciones en Valonia (en francés).
• Decreto valón de 15 de marzo de 2018 (WALLEX): el texto vigente, artículo 55 sobre duración y rescisión (en francés).
• Vlaams Woninghuurdecreet (Codex Vlaanderen): el texto flamenco, artículos 17 a 21 (en neerlandés).
• Juez de paz: el juez competente si se discute un preaviso (en francés).