Die Wohnungsbesichtigung: die Checkliste gegen böse Überraschungen

Eine Besichtigung dauert zwanzig Minuten. Sie bindet Sie oft für mehrere Jahre, mit einer Kaution und einer Energierechnung, die Sie jeden Monat zahlen. Eine zweite Chance gibt es nicht: Ist der Vertrag unterschrieben und das Protokoll erstellt, wird das Übersehene zu Ihrem Problem. Das sollten Sie wirklich prüfen und fragen, und so erkennen Sie Betrug. Suchen Sie noch, beginnen Sie mit unserem Leitfaden zur Wohnungssuche in Belgien.

Vor der Besichtigung

• Lesen Sie das Inserat erneut und notieren Sie: Miete, Nebenkosten (Pauschale oder Vorauszahlungen?), Energieklasse (Energieausweis / PEB / EPC), Fläche, Stockwerk, Verfügbarkeit. In Belgien muss die Energieklasse in jedem Mietinserat stehen: ein Inserat ohne Angabe ist bereits ein schlechtes Zeichen. Unser Leitfaden zum Energieausweis im Inserat erklärt, was angegeben sein muss.
• Suchen Sie die Adresse auf der Karte: echte Entfernung zur Haltestelle, zum Bahnhof, zu Geschäften, zur Schule. Dann Satellitenansicht: Was liegt hinter dem Haus?
• Prüfen Sie die Internetabdeckung an der Adresse bei den Anbietern. Fehlende Glasfaser merkt man sonst zu spät.
• Bereiten Sie Ihre Bewerbermappe vor (siehe unten): gute Mappen werden noch am selben Tag ausgewählt.

Vor Ort: was teuer wird

1. Feuchtigkeit, Mangel Nummer eins

Der häufigste, teuerste und am schwersten zu behebende Mangel. Suchen Sie nach:

• schwarzen Flecken oder Flaum in kalten Ecken, hinter Möbeln, über den Fenstern, an der Badezimmerdecke;
• Salpeter (weißer, pulvriger Belag) oder Blasen in der Farbe im unteren Wandbereich, vor allem im Erdgeschoss und im Keller: aufsteigende Feuchtigkeit;
• Modergeruch: Öffnen Sie einen geschlossenen Schrank, den Keller. Der Geruch lügt nicht;
• einer einzelnen frisch gestrichenen Wand oder einem seltsam vor die Wand geschobenen Möbel: bitten Sie darum, es zu verrücken;
• einem Luftentfeuchter in der Ecke: das beantwortet die Frage;
• der Lüftung: Lüftungsgitter in den Fenstern, kontrollierte Wohnraumlüftung, nach außen führende Dunstabzugshaube? Gut gedämmt und nicht gelüftet bedeutet Schimmel.

Besichtigen Sie möglichst bei kaltem oder feuchtem Wetter: dann zeigen sich Wärmebrücken.

2. Der Energieausweis, was Sie monatlich zahlen

Der Ausweis nennt einen Verbrauch in kWh/m² pro Jahr und eine Klasse. Zwei ehrliche Hinweise:

• Skalen und Berechnungsmethoden unterscheiden sich je nach Region. Ein wallonisches "C", ein Brüsseler "C" und ein flämisches "C" bedeuten nicht exakt dasselbe. Vergleichen Sie lieber den Wert in kWh/m²/Jahr.
• Dieser Wert ist theoretische Primärenergie bei standardisierter Nutzung. Er bewertet das Gebäude; er sagt Ihre Rechnung nicht voraus.

Die Größenordnung spricht dennoch. Nehmen Sie den spezifischen Verbrauch, multiplizieren Sie mit der Fläche und dann mit dem kWh-Preis:

• 80 m² bei 350 kWh/m²/Jahr = 28.000 kWh/Jahr;
• 80 m² bei 100 kWh/m²/Jahr = 8.000 kWh/Jahr.

Ein Verhältnis von eins zu dreieinhalb. Auf der Heizkostenrechnung sind das mehrere Hundert Euro pro Jahr, mitunter über tausend. Der kWh-Preis schwankt stark: Nehmen Sie den aktuellen Tarif.

Die Frage, die mehr wert ist als jedes Zertifikat: "Darf ich die Energierechnungen der letzten zwei Jahre sehen?" Der reale Verbrauch ist der beste Indikator.

Die Klasse wirkt sich auch auf die Miete aus: In Brüssel darf ein Vermieter, der Ihnen keinen gültigen Energieausweis übermittelt hat, die Miete nicht indexieren, und jede Region hat eigene Regeln für schlecht bewertete Wohnungen. Siehe unseren Leitfaden zur Mietindexierung.

3. Die Fenster

• Einfach- oder Doppelverglasung? Halten Sie eine kleine Flamme ans Glas: zwei Spiegelungen = einfach, vier = doppelt.
• Beschlag zwischen den Scheiben = defekte Dichtung. Die Verglasung dämmt nicht mehr.
• Öffnen und schließen Sie jedes Fenster: klemmt es? Ist die Dichtung platt? Ist der untere Rahmen weich (Fäulnis)?
• Spüren Sie Zugluft, wenn Sie mit der Hand am Rahmen entlangfahren?

4. Heizung und Warmwasser

• Welches System? Gas-Brennwert, Heizöl, elektrische (Nachtspeicher-)Heizung, Wärmepumpe, Zentralheizung des Gebäudes. Direkte Elektroheizung ist im Betrieb am teuersten: ein Verhandlungspunkt.
• Wie alt ist der Kessel? Lesen Sie das Typenschild.
• Verlangen Sie die letzte Wartungsbescheinigung mit Datum. Die Prüfung ist Pflicht, aber die Periodizität unterscheidet sich je nach Region und Brennstoff (typischerweise jährlich bei Heizöl, alle zwei bis drei Jahre bei Gas). Eine fehlende oder fünf Jahre alte Bescheinigung sagt viel über die Objektpflege.
• Ein Gasgerät in einem Schlafraum? Fragen Sie nach. In Brüssel verbieten die seit dem 1. Januar 2026 geltenden Mindestqualitätsnormen unter anderem Gasgeräte vom Typ B, die ihre Luft aus dem Raum ziehen, in Schlafzimmern, wegen der Kohlenmonoxidgefahr.
• Öffnen Sie die Hähne. Wie lange, bis das Warmwasser kommt? Testen Sie die Dusche, während ein anderer Hahn läuft: hält der Druck? In der WG killt ein kleiner Boiler die zweite Morgendusche.
• Fassen Sie die Heizkörper an und suchen Sie Räume ohne.

5. Elektrik und Sicherheit

• Zählen Sie die Steckdosen je Raum (Altbauten haben drei).
• Prüfen Sie den Sicherungskasten: moderne Automaten und FI-Schalter oder Porzellansicherungen? Letztere deuten auf eine sehr alte Anlage.
• Fragen Sie, ob eine Prüfung der Elektroinstallation erfolgte und ob sie konform ist.
• Jede Region stellt Sicherheits-, Hygiene- und Ausstattungsanforderungen an Mietwohnungen und hat einen Inspektionsdienst. In Brüssel verlangen die Normen von 2026 unter anderem eine Dusche oder Badewanne und eine Mindestfläche (18 m² für eine Person). In Wallonien braucht eine kleine Wohnung von höchstens 28 m², ein Studentenzimmer oder eine Gemeinschaftswohnung zudem eine Vermietungsgenehmigung (permis de location). In Flandern fragen Sie, ob die Wohnung eine Konformitätsbescheinigung (conformiteitsattest) hat. Offensichtlich gefährlicher Wohnraum darf nicht vermietet werden: Melden Sie ihn.

6. Zähler und Nebenkosten

• Sind die Zähler (Wasser, Gas, Strom) individuell? Ein gemeinsamer Zähler bedeutet Verteilung nach Anteilen und endlose Diskussionen.
• Sind die Nebenkosten eine Pauschale oder Vorauszahlungen mit Jahresabrechnung? Vorauszahlungen mit Abrechnung sind die gesündere Norm: Verlangen Sie die Abrechnungen der letzten zwei Jahre.
• Was decken sie genau (Wasser, Zentralheizung, Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Verwalter)? Unser Leitfaden zu den Nebenkosten gibt einen Überblick.

7. Lärm, Licht, Nachbarschaft

• Hören Sie dreißig Sekunden lang schweigend zu: Verkehr, Nachbarn, Aufzug, Lüftung des Ladens im Erdgeschoss.
• Ausrichtung: Kompass des Handys. Ein reines Nordwohnzimmer sieht nie Sonne.
• Kommen Sie ein zweites Mal, zu anderer Stunde (abends, samstags). Die nette Bar an der Ecke schließt um drei.
• Sehen Sie sich die Briefkästen an: wie viele Einheiten, in welchem Zustand die Gemeinschaftsflächen, gibt es einen Verwalter?

Fragen an den Vermieter

Was Sie mitbringen

Eine vollständige Mappe, die Sie dalassen können, macht oft den Unterschied:

• Ausweis;
• Einkommensnachweis (aktuelle Lohnabrechnungen, Arbeitgeberbescheinigung, Stipendienbescheinigung, Steuerbescheid für Selbständige);
• Haushaltszusammensetzung;
• Kontaktdaten und, falls vorhanden, eine Zahlungsbestätigung des vorherigen Vermieters.

Unser Leitfaden zur Bewerbermappe geht weiter. Wissen Sie auch, was ein Vermieter nicht verlangen darf: Die Regionen begrenzen die Informationen, die von Bewerbern verlangt werden dürfen, in Brüssel ist die Liste sogar abschließend, und jemanden abzulehnen, weil sein Einkommen aus einer Sozialleistung stammt oder seine Kaution mit Hilfe des ÖSHZ gestellt wurde, ist Diskriminierung. Unser Artikel zur Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt erläutert diese Grenzen und die Rechtswege.

Warnsignale für Betrug

• Geld wird vor der Besichtigung verlangt ("Reservierungsgebühr", "um das Objekt zu blockieren"). Zahlen Sie nie für eine Besichtigung.
• Der Vermieter ist unerreichbar, im Ausland, will die Schlüssel per Post schicken, kein Treffen.
• Der Preis liegt deutlich unter Markt. Dafür gibt es immer einen Grund.
• Übergabeprotokoll oder Registrierung werden verweigert.
• Die Kaution soll auf ein Privatkonto, bar, per Sofortüberweisung, in Krypto oder Gutscheinkarten.
• Druck: "drei Interessenten warten, Sie müssen heute Abend unterschreiben".
• Die Fotos tauchen anderswo auf (Rückwärtssuche findet sie in einer anderen Stadt).
• Die Identität des Vermieters passt nicht zum Eigentümer.

Bei einem zweifelhaften Inserat: Prüfen Sie, mit wem Sie sprechen. Manche Plattformen übernehmen einen Teil dieser Prüfung vorab: Auf Domilinko, einer belgischen Plattform für Vermietung von privat an privat, ohne Vermittler, werden die Identität der Eigentümer und der Energieausweis der Inserate geprüft, und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Wo auch immer Sie suchen, die Regel bleibt: keine Zahlung, bevor Sie besichtigt, geprüft und unterschrieben haben. Einen Betrugsversuch melden Sie der Meldestelle des FÖD Wirtschaft, und der Polizei, wenn Sie bereits gezahlt haben.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Offizielle Quellen

• Flandern: Energieausweise (EPC): der EPC bei Verkauf und Vermietung (auf Niederländisch)
• Bruxelles Environnement: der Energieausweis einer Wohnung: Energieklasse und Pflichtangaben im Inserat (auf Französisch)
• Brussels Housing: Konformität von Mietwohnungen: Qualitätsnormen und Rolle der DIRL (auf Englisch)
• Wallonien: Vermietungsgenehmigung beantragen: kleine Wohnungen, Studentenzimmer, Gemeinschaftswohnungen (auf Französisch)
• Meldestelle des FÖD Wirtschaft: Betrug melden