MietrechtDie Miete indexieren: wann, wie, wie viel
Die genaue Formel, der Gesundheitsindex, der Jahrestag, die Tatsache, dass nichts automatisch geschieht und die Rückwirkung begrenzt ist, und was der Energieausweis 2026 noch ändert, Region für Region.
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Indexieren ist keine Mieterhöhung
Eine Indexierung ist keine Neufestsetzung. Sie belohnt keine Arbeiten und folgt nicht dem Markt: Sie erhält lediglich die Kaufkraft der vereinbarten Miete, indem sie diese an die Preisentwicklung koppelt. Die Grundmiete ändert sich nie; nur der zu zahlende Betrag wird jährlich neu berechnet, ausgehend von dieser Grundmiete.
Für einen Mietvertrag über den Hauptwohnsitz gelten in der Regel diese Voraussetzungen:
Die Registrierung ist in allen drei Regionen ohnehin Pflicht und kostenlos: siehe unseren Leitfaden zur Registrierung des Mietvertrags.
Die Formel
Neue Miete = Grundmiete × neuer Gesundheitsindex ÷ Ausgangsindex
- Grundmiete: die bei Unterzeichnung vereinbarte Miete, ohne Nebenkosten. Nicht die indexierte Miete des Vorjahres: Man geht stets von der ursprünglichen Miete aus, sonst würde sich die Indexierung selbst aufzinsen.
- Ausgangsindex: der Gesundheitsindex des Monats vor dem Monat der Unterzeichnung.
- Neuer Index: der Gesundheitsindex des Monats vor dem Jahrestag des Vertragsbeginns.
Der Gesundheitsindex ist der Verbraucherpreisindex ohne alkoholische Getränke, Tabak und Kraftstoffe (Benzin und Diesel). Er wird monatlich von Statbel, dem belgischen Statistikamt, berechnet. Dort holt man den exakten Wert, oder man nutzt direkt den Mietrechner von Statbel, der die Indizes der richtigen Monate anhand der Vertragsdaten ermittelt.
Ein Rechenbeispiel
Vertrag im Mai unterschrieben, Beginn am 1. Juni. Grundmiete: 900 EUR ohne Nebenkosten. Ausgangsindex: der von April des Unterschriftsjahres. Am 1. Juni des Folgejahres nimmt man den Gesundheitsindex von Mai jenes Jahres.
Beträgt der Ausgangsindex 128,50 und der neue Index 131,60: 900 × 131,60 ÷ 128,50 = 921,71 EUR, rund 22 EUR mehr pro Monat. Zwei Jahre später geht man erneut von 900 EUR und vom Aprilindex des Unterschriftsjahres aus, nie von 921,71 EUR.
Die Werte dienen nur der Veranschaulichung: Verwenden Sie die tatsächlich von Statbel veröffentlichten Indizes.
Wann? Einmal jährlich, zum Jahrestag
Die Indexierung darf nur einmal jährlich erfolgen, frühestens zum Jahrestag des Vertragsbeginns. Nicht zum Unterschriftsdatum, nicht zum 1. Januar: zum Beginndatum. Ein am 15. September begonnener Vertrag wird jeweils ab dem 15. September indexiert.
Sie ist nicht automatisch, und die Rückwirkung ist begrenzt
Diese Regel entdecken Vermieter zu spät: Die Indexierung muss schriftlich verlangt werden. Solange kein Verlangen an den Mieter gerichtet wurde, ist die indexierte Miete nicht geschuldet. Und kommt das Verlangen verspätet, ist seine Rückwirkung gedeckelt: Sie reicht nur über die drei Monate vor dem Monat des Verlangens zurück.
Ein Vermieter, der vier Jahre lang "vergisst" zu indexieren und dann den gesamten Rückstand fordert, stößt an diese Grenze. Er kann für die Zukunft indexieren und höchstens drei Monate zurückholen. Der Rest ist verloren.
Tipp für Vermieter: Setzen Sie eine jährliche Erinnerung eine Woche vor dem Jahrestag und senden Sie ein einfaches Schreiben (oder eine schriftliche, datierte Nachricht) mit Grundmiete, Ausgangsindex, neuem Index, Rechnung und neuem Betrag. Eine erklärte Indexierung wird akzeptiert; eine unerklärte wird bestritten.
Tipp für Mieter: Rechnen Sie nach. Die häufigsten Fehler sind, von der bereits indexierten Miete auszugehen, statt von der Grundmiete, oder den Index des falschen Monats zu verwenden. Beides bläht den Betrag auf.
Der Energieausweis kann die Indexierung noch begrenzen
Während der Energiekrise 2022 haben alle drei Regionen die Indexierung schlecht bewerteter Wohnungen ein Jahr lang eingefroren oder gekürzt. Das Einfrieren ist vorbei, hat aber Regeln hinterlassen, die sich je Region unterscheiden:
| Region | Voraussetzung | Was der Energieausweis 2026 ändert |
|---|---|---|
| Brüssel | Registrierter Vertrag und gültiger Energieausweis, dem Mieter übermittelt | Ohne Ausweis keine Indexierung. Vertragsbeginn vor dem 14. Oktober 2022 und Klasse E, F oder G: Korrekturfaktor bei jeder Indexierung |
| Wallonien | Registrierter Vertrag | Seit dem 1. November 2023 wieder Indexierung für alle Klassen. Für Klasse D bis G geht die Berechnung von der während der Begrenzung angepassten Miete aus: Was damals nicht indexiert wurde, wird nicht nachgeholt |
| Flandern | Schriftlicher Vertrag | Vertragsbeginn vor dem 1. Oktober 2022 und Klasse D, E oder F (oder kein Ausweis): Korrekturfaktor bei jeder Indexierung |
In Wallonien galt die Begrenzung vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023: volle Indexierung für Klasse A bis C, 75 % für D, 50 % für E, keine für F, G oder ohne Ausweis.
Flandern hat zudem angekündigt, ab 2028 die Indexierung von Wohnungen der Klassen E und F verbieten zu wollen. Prüfen Sie den Stand dieses Textes, bevor Sie sich darauf verlassen, in die eine wie in die andere Richtung.
Konkret:
Was KEINE Indexierung ist
- Die Mietanpassung (Revision): Sie setzt eine Einigung der Parteien oder eine Entscheidung des Friedensrichters voraus, in genau umgrenzten Zeitfenstern (meist zum Ende eines Dreijahreszeitraums eines Mietvertrags über den Hauptwohnsitz) und aus begrenzten Gründen (neue Umstände, wertsteigernde Arbeiten).
- Die Erhöhung der Nebenkosten: Vorschüsse können sich mit den realen Kosten ändern; ein anderer Mechanismus, ohne Bezug zum Gesundheitsindex (siehe Nebenkosten).
- Eine neue Miete bei Verlängerung: Ein verlängerter Vertrag läuft zu denselben Bedingungen weiter. Das ist keine Gelegenheit, die Miete anzuheben. Die Miete eines neuen Vertrags wird anders festgelegt: siehe unseren Leitfaden zur Festsetzung der Miete.
Zusammenfassung
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Berechnungsbasis | Ursprüngliche Miete ohne Nebenkosten, nie die bereits indexierte |
| Ausgangsindex | Gesundheitsindex des Monats vor der Unterzeichnung |
| Neuer Index | Gesundheitsindex des Monats vor dem Jahrestag |
| Häufigkeit | Einmal jährlich, frühestens zum Jahrestag des Beginns |
| Automatisch? | Nein, schriftliches Verlangen des Vermieters |
| Rückwirkung | Auf die drei Monate vor dem Monat des Verlangens begrenzt |
| Registrierung | Voraussetzung der Indexierung in Brüssel und Wallonien |
| Energieausweis | Ohne Ausweis keine Indexierung in Brüssel; Korrekturfaktor für manche ältere Verträge, Regel je Region |
Vermieten mit gültigem Energieausweis
Wenn Sie eine Wohnung vermieten, ist die Energieklasse mehr als eine Pflichtangabe im Inserat: In Brüssel können Sie ohne gültigen, dem Mieter übermittelten Ausweis nicht indexieren. Geben Sie ihn schon im Inserat an, etwa auf Domilinko, einer belgischen Plattform für Vermietung von privat an privat, ohne Vermittler, auf der der Energieausweis der Inserate und die Identität der Eigentümer geprüft werden und das Einzugsprotokoll gemeinsam erstellt wird, mit Fotos und Zählerständen. Unser Leitfaden zur Vermietung Ihrer Wohnung beschreibt die weiteren Schritte.
Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.
Offizielle Quellen
- Statbel: Gesundheitsindex: offizielle Monatswerte (auf Englisch)
- Statbel: Mietrechner: wendet die Indexierungsformel anhand der Vertragsdaten an (auf Englisch)
- Brussels Housing: Mietindexierung: Registrierung, Energieausweis und Korrekturfaktor (auf Englisch)
- Wallonien: eine Miete indexieren: Registrierung und Berechnung für Klasse D bis G seit dem 1. November 2023 (auf Französisch)
- Huurdersbond: Mietindexierung in Flandern: Voraussetzungen und Korrekturfaktor (auf Niederländisch)
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Indexierung einer Miete?
Neue Miete = Grundmiete (ohne Nebenkosten, die ursprüngliche) mal neuer Gesundheitsindex, geteilt durch den Gesundheitsindex des Monats vor der Unterzeichnung. Der neue Index ist der des Monats vor dem Jahrestag des Beginns. Nie von der bereits indexierten Miete ausgehen. Je nach Region und Energieklasse kann danach ein Korrekturfaktor gelten.
Erfolgt die Indexierung automatisch?
Nein. Der Vermieter muss sie schriftlich verlangen. Bis dahin ist die indexierte Miete nicht geschuldet. Ein verspätetes Verlangen wirkt nur über die drei Monate vor dem Monat des Verlangens zurück: Vier Jahre zu spät indexieren bringt keine vier Jahre Rückstand.
Darf man indexieren, wenn die Wohnung einen schlechten Energieausweis hat?
Grundsätzlich ja, aber nicht immer zu 100 %. In Brüssel ist ohne gültigen, dem Mieter übermittelten Energieausweis keine Indexierung möglich, und für Verträge mit Beginn vor dem 14. Oktober 2022 und Klasse E, F oder G gilt ein Korrekturfaktor. In Flandern gilt ein Korrekturfaktor für Verträge mit Beginn vor dem 1. Oktober 2022 und Klasse D, E oder F. In Wallonien ist die Indexierung seit dem 1. November 2023 wieder normal, der Verlust während der Begrenzung wird für Klasse D bis G aber nicht nachgeholt. Prüfen Sie die Regel bei der offiziellen Quelle Ihrer Region.
Muss der Mietvertrag registriert sein, um die Miete indexieren zu können?
In Brüssel und Wallonien ja: Die Registrierung ist Voraussetzung der Indexierung, und in Brüssel muss der Vermieter zudem einen gültigen Energieausweis übermittelt haben. In allen drei Regionen ist die Registrierung eines Mietvertrags über den Hauptwohnsitz ohnehin Pflicht, kostenlos und Sache des Vermieters.
Zu welchem Datum darf die Miete indexiert werden?
Nur einmal jährlich, frühestens zum Jahrestag des Vertragsbeginns, nicht zum Unterschriftsdatum und nicht zum 1. Januar. Ein am 15. September begonnener Vertrag wird jeweils ab dem 15. September indexiert.
Was ist der Gesundheitsindex?
Es ist der Verbraucherpreisindex ohne alkoholische Getränke, Tabak und Kraftstoffe (Benzin und Diesel). Er wird monatlich von Statbel, dem belgischen Statistikamt, berechnet und dient als Referenz für die Mietindexierung. Verwenden Sie stets den offiziell veröffentlichten Wert oder den Mietrechner von Statbel, nie eine Schätzung.