Ihre Immobilie vermieten: der komplette Leitfaden

Eine Wohnung in Belgien zu vermieten heißt nicht bloß, Fotos hochzuladen und zu warten. Seit der Regionalisierung des Mietrechts hat jede Region ihren eigenen Text: die Brüsseler Ordonnanz vom 27. Juli 2017 (Teil des Brüsseler Wohngesetzbuchs), das wallonische Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnungsmietvertrag und das flämische Woninghuurdecreet, in Kraft seit dem 1. Januar 2019. Die Grundprinzipien ähneln sich, doch die Details, Fristen, Schwellen, Sanktionen, gehen auseinander. Dieser Leitfaden folgt dem zeitlichen Ablauf Ihres Vorhabens und weist an jeder Stelle darauf hin, wo Ihre Region eigene Wege geht. Er betrifft die langfristige Vermietung; zur Ferienvermietung lesen Sie unseren Artikel über Kurzzeitvermietung.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Pflichten zu verstehen und die richtigen Werkzeuge zu finden.

1. Zuallererst: eine normkonforme Wohnung

Wohnqualitäts- und Sicherheitsnormen

Jede Region legt Mindestanforderungen an Sicherheit, Hygiene und Ausstattung fest. Eine Wohnung, die sie nicht erfüllt, darf nicht vermietet werden, und wer es dennoch tut, riskiert Verwaltungssanktionen bis hin zum Vermietungsverbot.

• In Brüssel überwacht die regionale Wohnungsinspektion diese Anforderungen und kann die Vermietung einer nicht konformen Wohnung untersagen.
• In Wallonien legt der Code wallon de l'Habitation durable die Hygienekriterien fest. Achtung: Für bestimmte Kategorien ist eine Vermietungsgenehmigung (permis de location) erforderlich, insbesondere für kleine Einzelwohnungen und Gemeinschaftswohnungen (darunter viele Studentenzimmer). Fragen Sie Ihre Gemeinde, ob Ihre Immobilie darunter fällt.
• In Flandern gelten die Wohnqualitätsnormen des Vlaamse Codex Wonen. Das Konformitätsattest ist nicht überall Pflicht, doch mehrere Städte schreiben es vor, für den gesamten Mietbestand oder Teile davon. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde.

Nehmen Sie diese Normen ernst: Es geht um Handfestes, Feuchtigkeit, Lüftung, Raumhöhe, Tageslicht, Treppensicherheit, Gas- und Elektroinstallationen.

Rauchmelder

Alle drei Regionen schreiben Rauchmelder vor. Der Vermieter installiert und bezahlt sie; die laufende Wartung (Batteriewechsel) obliegt grundsätzlich dem Mieter. Anzahl und Platzierungsvorschriften unterscheiden sich je Region: Prüfen Sie die offizielle regionale Quelle, statt sich auf eine einheitliche "belgische" Regel zu verlassen, es gibt keine.

Elektrik und Heizung

Die Prüfung der Elektroinstallation durch eine zugelassene Stelle ist beim Verkauf einer Wohnung ausdrücklich vorgeschrieben. Bei der Vermietung nimmt die Pflicht eine andere Form an: Die Anlage muss sicher sein und den Wohnqualitätsnormen Ihrer Region entsprechen, genau das prüfen die regionalen Kontrollen. Praktisch: Ist Ihre Installation alt und liegt kein Prüfbericht vor, lassen Sie sie prüfen. Es ist der häufigste Grund, aus dem eine Wohnung für ungeeignet erklärt wird.

Der Heizkessel muss regelmäßig gewartet werden; die Häufigkeit hängt vom Brennstoff ab (Heizöl wird in der Regel häufiger kontrolliert als Gas) und von der Region. Das Wartungsattest muss vorgelegt werden können.

Der Energieausweis (PEB / EPC)

Das ist die Bedingung, die alles blockiert: Kein Mietinserat darf ohne die vorgeschriebenen Energieangaben veröffentlicht werden. In Brüssel und Wallonien heißt er certificat PEB, in Flandern EPC. Er gilt 10 Jahre, wird von einem zugelassenen Sachverständigen erstellt, und eine Kopie muss dem Mieter übergeben werden. Kontrolliert wird tatsächlich: Wer in Flandern eine Wohnung ohne gültigen EPC zur Miete anbietet, riskiert eine Geldbuße von 500 bis 5 000 €, und die Zahlung der Buße entbindet nicht von der Pflicht, den Ausweis erstellen zu lassen. Alle Einzelheiten finden Sie in unserem Artikel über den Energieausweis im Inserat; merken Sie sich hier: Sie bestellen ihn vor der Veröffentlichung, nicht währenddessen.

2. Der Mietvertrag: schriftlich, vollständig, registriert

Der Hauptwohnsitz-Mietvertrag muss in allen drei Regionen schriftlich sein und mindestens die Identität der Parteien, die Bezeichnung der Immobilie, die Miete, die Dauer und den Beginn nennen. Brüssel und Wallonien verlangen zusätzlich einen regionalen erläuternden Anhang, der die Rechte und Pflichten der Parteien zusammenfasst; in Flandern ist der frühere föderale Anhang zu den Qualitätsnormen nicht mehr Pflicht. Gehen Sie vom Mustervertrag und den Informationen Ihrer Region aus. In Brüssel muss der Mietvertrag außerdem die Referenzmiete der Wohnung neben der tatsächlich verlangten Miete angeben: mehr dazu in unserem Leitfaden zum Festlegen der Miete. Mögliche Laufzeiten und ihre Kündigungsregeln erklärt der Artikel über den Hauptwohnsitz-Mietvertrag.

Die Registrierung des Mietvertrags erfolgt derzeit beim FÖD Finanzen, auch für eine Wohnung in Brüssel. Drei Punkte:

Das Übergabeprotokoll wird zusammen mit dem Mietvertrag registriert. Und wenn Sie nicht registrieren? Die Sanktion sitzt: Der Mieter darf die Wohnung dann ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung verlassen. Ein nicht registrierter Mietvertrag ist ein schwacher Vertrag, für Sie, nicht für ihn. Die Schritte im Einzelnen stehen in unserem Artikel über die Registrierung des Mietvertrags.

3. Das Einzugsprotokoll

Es ist in allen drei Regionen Pflicht und muss ausführlich und gemeinsam erstellt werden: entweder von beiden Parteien, oder von einem einvernehmlich bestellten Sachverständigen (dessen Honorar dann hälftig geteilt wird). Ohne ein ernsthaftes Einzugsprotokoll haben Sie beim Auszug praktisch kein Mittel, einen Einbehalt von der Mietkaution zu rechtfertigen. Es ist das rentabelste Dokument, das Sie unterschreiben werden. Methode, Fotos, Zählerstände: siehe unseren Leitfaden zum Übergabeprotokoll.

4. Ein Inserat, das die richtigen Bewerber anzieht

Ein gutes Inserat will nicht möglichst viele Kontakte, sondern möglichst viele passende Kontakte. Jede unnötige Besichtigung kostet Sie einen Abend.

Was im Inserat stehen muss

• Die verlangte Miete und die Höhe der gemeinsamen Nebenkosten. Jede öffentliche Mitteilung über eine zu vermietende Wohnung muss sie angeben; in Brüssel und Wallonien kann die Gemeinde ein Versäumnis mit einer Verwaltungsbuße (50 bis 200 €) ahnden.
• Die Energieangaben aus dem PEB/EPC-Ausweis: mindestens Klasse oder Punktzahl und, je nach Region, weitere Angaben des Ausweises.

Die Fotos, auf die es ankommt

• Tageslicht, Rollläden hoch, Lampen an. Fotografieren Sie tagsüber, nie mit Blitz.
• Aufgeräumt und leer. Eine vollgestellte Wohnung wirkt klein. Mülleimer, Badematten, Putzmittel wegräumen.
• Ein Foto pro Raum, aus einer Ecke, auf Brusthöhe, mit vernünftigem Weitwinkel. Keine extremen Verzerrungen: Wer sich bei der Besichtigung getäuscht fühlt, unterschreibt nicht.
• Vergessen Sie nicht, was beruhigt: Heizkessel, Zähler, Fahrradraum, Keller, Waschküche, Garten, Ausblick.
• Ein bemaßter Grundriss, notfalls handgezeichnet und gescannt, hebt die Qualität der Bewerbungen: Er filtert von selbst, wem die Wohnung nicht passt.

Der Text

Sagen Sie die Wahrheit, in der Reihenfolge, in der man sie sucht: Objektart, Fläche, Zimmerzahl, Etage und Aufzug, Heizung und Energie, PEB/EPC-Klasse, Miete, Höhe und Art der Nebenkosten, Verfügbarkeit, gewünschte Vertragsdauer. Sagen Sie, was inbegriffen ist und was nicht. Nennen Sie die Nachteile, die ohnehin auffallen (kein Aufzug im dritten Stock, laute Straße): Sie verlieren drei Bewerber und gewinnen das Vertrauen der übrigen.

Und vor allem: Schreiben Sie nie ein Auswahlkriterium in den Inseratstext. "Keine Studenten", "nur Erwerbseinkommen", "keine kinderreichen Familien": Solche Formulierungen sind nach belgischem Recht rechtswidrig und ein schriftlicher Beweis gegen Sie. Mehr dazu im Artikel über die Mieterauswahl und in unserem Leitfaden zur Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt.

5. Wo Sie Ihr Inserat veröffentlichen

Ist alles geregelt, bleibt die Wahl der Plattform. Domilinko ist eine belgische Website für Vermietung von privat an privat, ohne Vermittler: Die Identität der Eigentümer wird geprüft, die Inserate zeigen einen geprüften PEB/EPC-Ausweis, und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Die großen allgemeinen Immobilienportale, Immoweb und Immovlan, veröffentlichen ebenfalls Inserate privater Vermieter.

Welche Website Sie auch wählen, sie nimmt Ihnen keine der obigen Pflichten ab: Sie als Vermieter stehen für den Energieausweis, die Konformität der Wohnung, den Mietvertrag und seine Registrierung ein. Und Sie wählen den Mieter aus, nach einem vorab festgelegten Raster.

Checkliste vor der Veröffentlichung

Fristen, Schwellen und Sanktionen ändern sich. Prüfen Sie vor jeder verbindlichen Entscheidung die geltende Regel bei der offiziellen Quelle Ihrer Region: Die wichtigsten sind unten aufgeführt.

Offizielle Quellen

• Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnung (Flandern): EPC-Pflichten, Angaben im Inserat, Geldbußen
• Grundregeln der Vermietung (be.brussels, englisch): Mindestnormen und Registrierung in Brüssel
• Registrierung eines Mietvertrags (FÖD Finanzen, französisch): kostenlose Registrierung über MyRent binnen zwei Monaten
• PEB-Ausweis einer Brüsseler Wohnung (Bruxelles Environnement, französisch): wann der Ausweis verlangt wird
• SPW Logement (wallonische Wohnungsverwaltung, französisch): Mietrecht, Wohnqualität und Vermietungsgenehmigung in Wallonien