Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt: was verboten ist und welche Wege es gibt

Einen Mietbewerber abzulehnen, ist ein Recht. Ihn wegen dessen abzulehnen, was er ist, nicht. Die Grenze steht im Gesetz, und belgische Gerichte setzen sie durch. Wer aus einem anderen Land kommt, erlebt oft, dass sie still überschritten wird: ein Name, nach dem aufgelegt wird, ein Akzent am Telefon, ein "schon vermietet", während das Inserat online bleibt, eine Kaution, die mit Hilfe des ÖSHZ (in Brüssel und Wallonien: CPAS) gestellt wurde. Dieser Leitfaden zeigt, wo die Grenze verläuft, wie Sie Beweise sammeln und an wen Sie sich wenden.

Der rechtliche Rahmen, kurz

Auf föderaler Ebene verbieten das Antirassismusgesetz vom 30. Juli 1981 sowie das Antidiskriminierungsgesetz und das Gendergesetz vom 10. Mai 2007 Diskriminierung beim Zugang zu Gütern und Dienstleistungen, Wohnraum eingeschlossen. Seit das Wohnmietrecht 2014 auf die Regionen übertragen wurde, hat jede Region zudem eigene Regeln und eigene Kontrolldienste.

Wer Ihren Fall bearbeitet, hängt davon ab, wo die Wohnung liegt:

• Brüssel und Wallonien: Unia, die unabhängige öffentliche Stelle gegen Diskriminierung. In Brüssel nimmt auch die regionale Wohnungsinspektion (DIRL) Beschwerden entgegen und kann Sanktionen verhängen.
• Flandern: Seit 2023 ist Unia für flämische Zuständigkeiten nicht mehr zuständig. Diskriminierung bei der Anmietung einer Wohnung in Flandern melden Sie dem Flämischen Menschenrechtsinstitut (Vlaams Mensenrechteninstituut, VMRI).
• Für Merkmale im Zusammenhang mit Geschlecht, Schwangerschaft oder Geschlechtsidentität ist in Brüssel und Wallonien das Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern zuständig.

Die geschützten Merkmale

Eine Wohnung darf nicht verweigert oder zu anderen Bedingungen angeboten werden wegen unter anderem:

• Herkunft, sogenannter Rasse, Hautfarbe, Abstammung, nationaler oder ethnischer Herkunft, Staatsangehörigkeit;
• Sprache;
• Vermögen, also den Mitteln und insbesondere der Herkunft des Einkommens;
• Geschlecht, Schwangerschaft, Mutterschaft, Geschlechtsidentität und -ausdruck;
• Alter;
• Behinderung, gegenwärtigem oder künftigem Gesundheitszustand, einem körperlichen oder genetischen Merkmal;
• sexueller Orientierung;
• religiöser oder weltanschaulicher Überzeugung, politischer Überzeugung, Gewerkschaftszugehörigkeit;
• Familienstand und Familiensituation (in Brüssel sind familiäre Verpflichtungen ausdrücklich geschützt);
• Geburt und sozialer Herkunft.

Die genaue Liste unterscheidet sich von Text zu Text, Brüssel zählt mehr als zwanzig Merkmale auf. Die Merkmale, die Neuankömmlinge am häufigsten betreffen, Herkunft, Staatsangehörigkeit, Sprache und Herkunft des Einkommens, sind aber überall geschützt.

Name, Akzent, Staatsangehörigkeit: die häufigsten Formen

• Die Absage nach dem Namen oder dem Akzent. Die Wohnung ist frei, bis Sie sich vorstellen. Notieren Sie Uhrzeit, Nummer und genauen Wortlaut, und prüfen Sie, ob das Inserat online bleibt.
• Einen belgischen Personalausweis verlangen. Der Vermieter darf Ihre Identität prüfen, um den Vertrag aufzusetzen, aber nicht Bewerber nach Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltstitel sortieren. Eine solche Forderung ist eine Unterscheidung nach der Staatsangehörigkeit, die er rechtfertigen müsste.
• Pauschal einen in Belgien wohnhaften Bürgen verlangen. Eine scheinbar neutrale Bedingung, die faktisch viele ausländische Bewerber ausschließt (siehe unten zur mittelbaren Diskriminierung, und unseren Leitfaden zu Bürgen und Mitbürgschaft).
• Inserate, die vorab aussortieren: "nur Belgier", "perfektes Französisch", "kein ÖSHZ". Schon das Inserat ist ein Verstoß.

Leistungsempfänger und die ÖSHZ-Kaution

"Ich vermiete nicht an Sozialhilfeempfänger." "Nur Arbeitseinkommen." Nach belgischem Recht sind solche Sätze diskriminierend: Sie zielen auf die Herkunft des Einkommens, nicht auf dessen Höhe. Das ist das Merkmal Vermögen.

Die Linie ist klar:

• Zulässig: prüfen, ob der Bewerber ausreichende und stabile Mittel hat, um die Miete zu zahlen, gleich aus welcher Quelle.
• Unzulässig: ein Einkommen von vornherein ausschließen, weil es sich um Arbeitslosengeld, Krankengeld, Eingliederungseinkommen, Behindertenbeihilfe oder Rente handelt.
• Ebenso unzulässig: eine Kaution ablehnen, die mit Hilfe des ÖSHZ gestellt wurde. Arbeitet das ÖSHZ mit einer Bankgarantie, verwendet die Bank grundsätzlich ein neutrales Formular, das dem Vermieter nicht verrät, woher das Geld stammt. Kautionsformen und Höchstbeträge erläutert unser Leitfaden zur Mietkaution.

Ein Ersatzeinkommen ist ein Einkommen. Zwei Bewerber mit identischen Mitteln dürfen nicht nach deren Herkunft unterschiedlich behandelt werden.

Was ein Vermieter Sie fragen darf

Die Regionen begrenzen die Informationen, die ein Vermieter von Bewerbern verlangen darf. In Brüssel ist die Liste abschließend, und es gibt ein standardisiertes Bewerbungsformular:

• vor der Besichtigung: Name, Vorname und eine Kontaktmöglichkeit;
• zur Unterstützung der Bewerbung: die Höhe Ihrer finanziellen Mittel, oder eine Schätzung, und die Zahl der Haushaltsmitglieder;
• zur Abfassung des Vertrags: ein Ausweisdokument, das Ihre Geschäftsfähigkeit belegt, und Ihr Familienstand, wenn Sie verheiratet sind oder gesetzlich zusammenwohnen.

Nach Art oder Herkunft des Einkommens, nach einem Strafregisterauszug oder detaillierten Kontoauszügen zu fragen, sprengt diesen Rahmen. Die flämischen und wallonischen Regeln sind anders formuliert: Prüfen Sie die der Region, in der die Wohnung liegt. Wie Sie eine vollständige Mappe zusammenstellen, ohne mehr preiszugeben als nötig, zeigt unser Leitfaden zur Bewerbermappe.

Unmittelbare und mittelbare Diskriminierung

• Unmittelbar: Das geschützte Merkmal ist der Ablehnungsgrund. "Wir vermieten nicht an kinderreiche Familien."
• Mittelbar: Ein scheinbar neutrales Kriterium benachteiligt eine geschützte Gruppe in besonderer Weise, ohne sachliche und verhältnismäßige Rechtfertigung.

Typische Beispiele mittelbarer Diskriminierung:

• einen unbefristeten Arbeitsvertrag verlangen, obwohl der Bewerber stabile Einkünfte anderer Art hat;
• einen in Belgien wohnhaften Bürgen verlangen;
• eine Regel wie "Einkommen mindestens dreimal die Miete" mechanisch anwenden, ohne die reale Lage des Haushalts zu prüfen;
• jede Bewerbung ohne Arbeitseinkommen ablehnen.

Eine mittelbare Anforderung ist nicht automatisch rechtswidrig: Sie kann zulässig sein, wenn sie ein legitimes Ziel verfolgt (bezahlt zu werden) und das Mittel geeignet und erforderlich ist. Den Nachweis muss aber der Vermieter führen.

Beweisen: Testing und Beweislast

Der wahre Grund steht selten schriftlich da. Das Gesetz berücksichtigt das: Die Beweislast ist verteilt. Legen Sie Tatsachen vor, die eine Diskriminierung vermuten lassen, muss der Vermieter beweisen, dass er nicht diskriminiert hat. Solche Tatsachen können sein:

• schriftliche Kommunikation (SMS, E-Mails, Nachrichten), in der der Grund auftaucht;
• eine Wiederholung: mehrere Bewerber desselben Profils abgewiesen;
• ein Situationstest: Zwei identische Bewerbungen, die sich nur im verdächtigen Merkmal unterscheiden (Name, Akzent), erhalten unterschiedliche Antworten. Ruft ein Bekannter direkt nach Ihnen an und bekommt einen Besichtigungstermin, ist das ein Indiz, das Sie genau festhalten und Unia oder dem VMRI vorlegen.

In Brüssel kann die DIRL selbst einen Diskriminierungstest durchführen, wenn das zum Nachweis des Verstoßes nötig ist, und Verwaltungsbußen von 125 bis 6.200 Euro verhängen, bei mehreren Opfern mehr. Anderswo haben sich die Regelungen in den letzten Jahren verändert: Informieren Sie sich über die Regelung in Ihrer Region.

Ihre Möglichkeiten

Diese Wege verschaffen Ihnen kein Recht auf die begehrte Wohnung: Sie sanktionieren das Verhalten. Das sollten Sie vorher wissen, und parallel weitersuchen.

Weitersuchen, und nicht allein

Um handeln zu können, müssen Sie wissen, wer Sie abgelehnt hat. Nutzen Sie mehrere Kanäle, und behalten Sie mindestens einen, bei dem Sie direkt mit einem identifizierten Eigentümer zu tun haben, etwa Domilinko, eine belgische Plattform für Vermietung von privat an privat, ohne Vermittler, auf der die Identität der Eigentümer und der Energieausweis der Inserate geprüft werden. Bewahren Sie auch dort die schriftliche Spur Ihrer Kontakte auf.

Sie sind auch nicht die Ersten, denen das passiert. In Ihrer Community auf Compatri teilen Landsleute aus derselben Stadt ihre Erfahrungen mit Agenturen und Vierteln und die Kontakte, denen sie vertrauen: einen Verein, einen Sozialdienst, einen Anwalt.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Für Vermieter: auswählen, ohne zu diskriminieren

Sie müssen nicht an jeden vermieten: Sie dürfen einen zahlungsfähigen und verlässlichen Mieter wählen, sofern Ihre Entscheidung auf sachlichen Gründen beruht, die für alle gleich sind.

• Was Sie prüfen dürfen: Höhe und Stabilität der Mittel, gleich aus welcher Quelle; ihr Verhältnis zu Miete und Nebenkosten; das Vorhandensein eines Bürgen; die Vollständigkeit der Unterlagen.
• Was Sie angreifbar macht: ein Inserat mit einem geschützten Merkmal, auch freundlich formuliert; eine Filteranweisung an eine Agentur, schon als solche verboten; eine blind angewandte Quote; eine unbegründete Absage, wenn mehrere Bewerber desselben Profils abgewiesen wurden.
• Wie Sie sich schützen: Legen Sie vor der Veröffentlichung schriftliche, für alle gleiche Kriterien fest; halten Sie jede Bewerbung und den sachlichen Entscheidungsgrund fest; antworten Sie kurz mit diesem Grund; bewahren Sie nur die nötigen Daten auf, die DSGVO gilt auch für abgelehnte Bewerber.

Unser Leitfaden zur Auswahl des Mieters erläutert die Methode.

Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Bei Diskriminierung hängt die Bewertung von den Tatsachen ab: Wenden Sie sich an Unia, das VMRI, das Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern, eine Rechtsberatungsstelle oder einen Anwalt.

Offizielle Quellen

• Unia: Diskriminierung melden: Brüssel und Wallonien, kostenlos und vertraulich
• Unia: Diskriminierung aufgrund des Vermögens: Ersatzeinkommen, ÖSHZ-Unterstützung (auf Englisch)
• Flämisches Menschenrechtsinstitut: Meldung einreichen: Diskriminierung beim Mieten in Flandern (auf Niederländisch)
• Brussels Housing: Diskriminierung auf dem Mietmarkt: Beschwerde bei der DIRL, zulässige Angaben (auf Englisch)
• Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern: Geschlecht und Gender