Eine überzeugende Bewerbermappe für die Wohnungssuche in Belgien

Auf einem angespannten Markt wie Brüssel, Gent oder Löwen erhält eine ordentliche Wohnung binnen achtundvierzig Stunden Dutzende Bewerbungen. Der Vermieter liest keine vierzig Mappen: Er sortiert fünfunddreißig nach einem mechanischen Kriterium aus, unvollständig, unleserlich, Einkommen nicht belegt, und liest die fünf, die übrig bleiben. Ihr Ziel ist also nicht, der perfekte Bewerber zu sein, sondern der Bewerber, den man in drei Minuten beurteilen kann.

Ob das Inserat auf Immoweb, auf Immovlan oder auf einer Plattform für Vermietung von privat an privat ohne Vermittler wie Domilinko steht, wo die Identität des Eigentümers und der Energieausweis (PEB/EPC) jedes Inserats geprüft sind: Die Mechanik ist dieselbe. Eine saubere Mappe, und das richtige Dokument zum richtigen Zeitpunkt.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Was der Vermieter verlangen darf, und wann

Die Trennlinie ist einfach: Der Vermieter darf Ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, er darf Sie nicht profilieren. Alle drei Regionen haben festgelegt, was er fragen darf, und manchmal wann.

In Brüssel ist die Liste abschließend:

• vor der Besichtigung: Ihr Name und Vorname sowie eine Kontaktmöglichkeit;
• zur Unterstützung der Bewerbung: die Höhe Ihrer finanziellen Mittel (oder eine Schätzung) und die Zahl der Haushaltsmitglieder;
• zur Erstellung des Mietvertrags: ein Dokument über Ihre Identität und Geschäftsfähigkeit sowie Ihr Personenstand, wenn Sie verheiratet oder gesetzlich zusammenwohnend sind.

Mehr darf nicht verlangt werden. Die Region veröffentlicht ein Standard-Bewerbungsformular mit dieser Liste.

In Wallonien darf der Vermieter mit Nachweisen verlangen: Name und Vorname, ein Kommunikationsmittel, Ihre Adresse, Ihr Geburtsdatum (oder einen Nachweis der Geschäftsfähigkeit), die Haushaltszusammensetzung, Ihren Personenstand bei Ehe oder gesetzlichem Zusammenwohnen, die Höhe Ihrer Mittel und den Nachweis der Zahlung Ihrer drei letzten Mieten. Jede andere Angabe muss einem legitimen Zweck dienen und durch ernsthafte, verhältnismäßige Gründe gerechtfertigt sein.

In Flandern darf der Vermieter nur die Unterlagen verlangen, die nötig sind, um zu prüfen, ob Sie Ihre Mieterpflichten erfüllen können: vor einer Besichtigung nur praktische Angaben (Name, Telefonnummer, E-Mail); danach zum Beispiel Adresse, Personenstand, Haushaltszusammensetzung sowie Einkommen oder einen Solvenznachweis.

In allen drei Regionen zählt die Höhe Ihres Einkommens, nicht seine Herkunft.

Was eine gute Mappe enthält

Eine belgische Bewerbermappe ruht auf drei Blöcken: wer Sie sind, was Sie verdienen, wie Sie sich als Mieter verhalten haben.

Ihre Identität. Ein gültiges Ausweisdokument (belgischer Personalausweis, Aufenthaltstitel, Reisepass). Legen Sie es nicht automatisch bei: In Brüssel darf es erst bei der Erstellung des Mietvertrags verlangt werden. Wenn Sie eine Kopie schicken, schwärzen Sie die Nationalregisternummer: Ein Vermieter braucht sie nicht, um einen Bewerber auszuwählen.

Ihr Einkommen. Das ist der Kern der Mappe.

• Angestellte: Ihre drei letzten Lohnzettel. Ein Arbeitsvertrag oder eine Arbeitgeberbescheinigung (unbefristet, befristet, Probezeit, Nettolohn) kann beruhigen, in Brüssel darf aber nur die Höhe Ihrer Mittel verlangt werden.
• Selbstständige: Ihr aktueller Steuerbescheid (avertissement-extrait de rôle), gegebenenfalls ergänzt durch eine Bescheinigung des Buchhalters.
• Rentner, Leistungsempfänger, Stipendiaten: Eine Bescheinigung der auszahlenden Stelle genügt, um einen Betrag zu belegen. Auf Kontoauszügen dürfen Sie die Identität des Zahlers schwärzen.

Ihre Mietvergangenheit. Die Zahlungsnachweise Ihrer drei letzten Mieten (Quittungen oder Kontoauszüge mit geschwärztem Rest): Ein wallonischer Vermieter darf sie verlangen, anderswo können Sie sie anbieten. Und, wenn Sie sie bekommen, eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters, die bestätigt, dass Sie gezahlt und die Wohnung in Ordnung übergeben haben. Es ist das am meisten unterschätzte Dokument, und oft das entscheidende: Es macht aus einem Versprechen eine Historie.

Hinzu kommen je nach Fall: die tatsächliche Zahl der Bewohner und die Verpflichtung eines Bürgen mit eigenen Unterlagen, wenn Ihr Einkommen knapp ist.

Was ein Vermieter nicht verlangen darf

Hier irren viele Bewerber, und viele Vermieter. Nicht verlangt werden dürfen:

• ein Führungszeugnis bzw. Auszug aus dem Strafregister;
• Gesundheitsdaten: Gesundheitszustand, Behinderung, Schwangerschaft, laufende Behandlung;
• die Herkunft Ihrer Einkünfte, sobald der Betrag feststeht. Einen Bewerber abzulehnen, weil seine Mittel aus einer Sozialleistung, Unterhalt oder dem Sozialamt statt aus Lohn stammen, ist eine Diskriminierung wegen des Vermögens;
• Angaben zu Herkunft, Religion, sexueller Orientierung, Familienplänen (Schwangerschaft, Kinderwunsch, Scheidung) oder Gewerkschaftszugehörigkeit;
• vollständige, ungeschwärzte Kontoauszüge, die Ihren gesamten Lebenswandel offenlegen.

Der Vermieter darf hingegen fragen, wie viele Personen die Wohnung bewohnen werden: Die Belegung bestimmt Wohnqualitätsnormen und Nebenkosten. Er darf das nicht zum Vorwand nehmen, Familien mit Kindern auszuschließen.

Wenn Sie glauben, aus diskriminierenden Gründen abgelehnt worden zu sein, melden Sie es Unia; in Brüssel kann die regionale Wohnungsinspektion zudem Diskriminierungstests durchführen und eine Verwaltungsstrafe verhängen. Unser Leitfaden zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche erläutert die Möglichkeiten.

Schließlich gilt die DSGVO. Die Unterlagen abgelehnter Bewerber dürfen nicht länger als nötig aufbewahrt werden, nicht "für alle Fälle". Sie dürfen deren Löschung verlangen.

Das Verhältnis Einkommen/Miete: Brauch, kein Gesetz

Die Drittel-Regel, die Miete sollte ein Drittel des Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen, ist ein Bank- und Branchenbrauch, keine gesetzliche Norm. Kein belgischer Text verbietet, an jemanden zu vermieten, dessen Miete 40 % des Einkommens ausmacht, und Unia kritisiert diese "Regel der dreifachen Miete" ohnehin als realitätsfern. Aber sie ist der mentale Filter vieler Vermieter, und man geht sie besser frontal an, als sie zu ignorieren.

Konkret: Bei einer Miete von 900 € warm sucht ein Vermieter spontan einen Haushalt um 2 700 € netto. Wenn Sie bei 2 300 € liegen, sind Sie nicht raus, Sie müssen die Lücke nur ausdrücklich schließen:

• addieren Sie die Einkünfte aller Bewohner (zwei Gehälter eines Paares, Stipendium plus Studentenjob);
• nennen Sie stabile, wiederkehrende Einkünfte, die der Lohnzettel nicht zeigt (erhaltener Unterhalt, Mieteinnahmen, Kindergeld);
• schlagen Sie einen solventen Bürgen vor, mit fertigen Unterlagen, oder eine in einer Zahlung gestellte Mietkaution;
• zeigen Sie, dass Sie seit zwei Jahren eine vergleichbare Miete zahlen, mit Belegen. Eine Zahlungshistorie schlägt eine Prognose.

Was eine Mappe ruiniert, ist fast nie ein mittelmäßiges Verhältnis, sondern ein unklares.

Die Form zählt so viel wie der Inhalt

Eine gewinnende Mappe passt in eine einzige Sendung. Lesbar benannte PDF, in Reihenfolge, mit einem halbseitigen Deckblatt: wer Sie sind, zu wievielt, was Sie zusammen verdienen, ab wann Sie einziehen können und warum gerade diese Wohnung. Zwei Absätze, kein Motivationsschreiben. Und bereiten Sie das Treffen selbst vor: Unser Leitfaden für eine gelungene Besichtigung hilft dabei.

Drei wiederkehrende Fehler:

Neu in Belgien?

Noch keine belgischen Lohnzettel und keine hier gezahlten Mieten? Das ist kein Ausschlusskriterium, aber Sie müssen ausgleichen: Arbeitsvertrag oder Einstellungszusage, Stipendienbescheinigung, übersetzte Einkommensnachweise aus dem Ausland, eine in einer Zahlung gestellte Mietkaution oder Hilfe des Sozialamts. Erledigen Sie parallel Ihre Behördengänge nach der Ankunft, und denken Sie an eine Wohngemeinschaft, etwa über Appartager, für eine erste Wohnung oft leichter zugänglich. Unser Leitfaden zur Wohnungssuche in Belgien geht die Möglichkeiten durch.

Kurz gefasst

Sammeln Sie Ausweis (ohne ihn zu früh zu verschicken), drei Lohnzettel oder Steuerbescheid, die Nachweise Ihrer letzten Mieten und, wenn möglich, eine Bescheinigung des Vorvermieters. Prüfen Sie, was Ihre Region Ihnen abverlangen darf, und wann. Lehnen Sie höflich Führungszeugnis, medizinische Daten und Fragen nach der Herkunft Ihrer Mittel ab: Das Recht steht auf Ihrer Seite. Behandeln Sie die Drittel-Regel als zu dokumentierende Hürde, nicht als Urteil. Und bauen Sie Ihre Mappe einmal sauber auf: Sie werden sie wiederverwenden.

Offizielle Quellen

• Discrimination in the rental market (be.brussels, auf Englisch): was ein Brüsseler Vermieter fragen darf, Schritt für Schritt.
• Brüsseler Standard-Bewerbungsformular (Bruxelles Logement, PDF auf Französisch): die offizielle Vorlage.
• Vóór het sluiten van de huurovereenkomst (Vlaanderen.be, auf Niederländisch): was ein flämischer Vermieter fragen darf.
• Wallonisches Dekret über den Wohnungsmietvertrag (Wallex, auf Französisch): die Angaben, die ein wallonischer Vermieter verlangen darf.
• Discrimination on the basis of wealth (Unia, auf Englisch): Ersatzeinkommen, Sozialhilfe und Beschwerdewege.