Der Bürge eines Mietvertrags: was er unterschreibt, was er riskiert

"Es muss halt jemand für dich unterschreiben." Der Satz klingt harmlos; die Verpflichtung ist es nicht. Ein Bürge erweist keinen Gefallen: Er übernimmt eine Schuld, die eines anderen, die er zahlt, wenn jener nicht zahlt. Bevor Sie ein Elternteil oder einen Freund um die Unterschrift bitten, sollten Sie wissen, worum Sie genau bitten.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Was eine Bürgschaft ist

Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, die Pflichten des Mieters zu erfüllen, wenn dieser es nicht tut. Es ist kein Vertrag zwischen Bürgen und Mieter: Es ist ein Vertrag zwischen Bürgen und Eigentümer. Der Mieter ist nicht einmal notwendig Partei der Urkunde.

Die Regeln haben sich am 1. Januar 2026 geändert. Buch 9 des neuen Zivilgesetzbuchs ("Sicherheiten", Gesetz vom 5. Juni 2025) ersetzt die alten Artikel über die Bürgschaft, einschließlich der Regelung zur "unentgeltlichen Bürgschaft" von 2007. Es gilt für Bürgschaften, die seit diesem Datum eingegangen werden; eine vor 2026 unterschriebene Verpflichtung bleibt grundsätzlich beim alten Text.

Für einen Bürgen, der sich privat verpflichtet, etwa ein Elternteil für das Studentenzimmer seines Kindes, sieht der neue Text in jedem Fall vor, dass:

• die Verpflichtung im Verhältnis zu seinem Vermögen und Einkommen stehen muss: Bei offensichtlichem Missverhältnis zum Zeitpunkt der Unterschrift wird sie auf das herabgesetzt, was der Bürge zahlen konnte (der Bürge muss das Missverhältnis beweisen);
• Nebenforderungen (Zinsen, Kosten) 50 % der geforderten Hauptsumme nicht übersteigen dürfen;
• sie für künftige Schulden nur jene aus einem bestehenden, in der Urkunde bezeichneten Vertrag deckt, hier dem Mietvertrag;
• seine Erben nur in Höhe ihres Erbteils haften.

Handelt der Vermieter beruflich, kommen weitere Schutzregeln hinzu: eine vom Mietvertrag getrennte Urkunde, bei sonstiger Nichtigkeit, ein zwingend angegebener Höchstbetrag, eine Information des Bürgen vor der Unterschrift, danach jährlich und unverzüglich bei Zahlungsausfall. Gegenüber einem Vermieter, der nicht beruflich handelt, gelten diese Regeln nicht automatisch: umso mehr Grund, selbst eine klare schriftliche Urkunde mit Obergrenze zu verlangen. Fordert man von Ihnen eine Summe außerhalb jedes Verhältnisses zu Ihren Mitteln, lassen Sie die Urkunde von einem Juristen lesen.

Einfache oder selbstschuldnerische Bürgschaft: der teure Unterschied

Das ist der Punkt, den fast niemand prüft, und der, der das Leben des Bürgen wirklich verändert.

Standardmäßig ist die Bürgschaft subsidiär. Der Bürge muss erst zahlen, wenn der Mieter in Verzug gesetzt wurde, und der Vermieter, der den Mieter in Verzug setzt, muss den Bürgen gleichzeitig davon unterrichten. Vor allem muss der Vermieter zunächst in angemessener Weise versuchen, die Zahlung vom Mieter zu erhalten: das ist die Einrede der Vorausklage. Davon ist er nur befreit, wenn das offensichtlich unmöglich oder übermäßig schwierig ist, etwa bei Konkurs oder kollektiver Schuldenregelung.

Die selbstschuldnerische (solidarische) Bürgschaft verliert diese Einrede. Der Mieter muss weiterhin in Verzug gesetzt worden sein, aber danach kann sich der Vermieter direkt an den Bürgen wenden, ohne zuerst beim Mieter einen Versuch zu unternehmen. Diese Klausel steht häufig in Musterverträgen, weil sie den Vermieter interessiert. Der solidarische Bürge bleibt ein Bürge, kein Mitmieter; in der Praxis steht er aber in erster Linie.

Mehrere Bürgen? Nach dem neuen Gesetzbuch haftet jeder Bürge gesamtschuldnerisch mit den anderen, in den Grenzen seiner eigenen Verpflichtung; anschließend teilen sie die Last untereinander im Verhältnis ihrer Verpflichtungen. Die alte "Einrede der Teilung", die jeden auf seinen Anteil beschränkte, ist nicht mehr die Grundregel.

Der zahlende Bürge hat anschließend einen Rückgriff gegen den Mieter. Theoretisch stark, praktisch schwierig: Wenn der Mieter nicht zahlte, lag es selten daran, dass er das Geld hatte.

In der Urkunde zu prüfen: das Wort "solidarisch", der Höchstbetrag und die Dauer.

Wie weit die Verpflichtung reicht

Drei Fragen an den Eigentümer vor der Unterschrift. Fehlen die Antworten in der Urkunde, lassen Sie sie aufnehmen.

Welcher Betrag? Verlangen Sie einen bezifferten Höchstbetrag, etwa "Miete und Nebenkosten, bis höchstens X Euro". Bei einem beruflichen Vermieter ist das Pflicht; bei einem privaten ist es Ihr bester Schutz. Eine Verpflichtung "für alle Pflichten des Mieters" ohne Obergrenze ist eine Verpflichtung unbekannter Größe.

Welche Dauer? Ein neunjähriger Hauptwohnsitz-Vertrag mit seiner Indexierung kann erhebliche Summen bedeuten. Ein Bürge darf seine Verpflichtung begrenzen: auf drei Jahre, auf die ursprüngliche Laufzeit, auf ein akademisches Jahr beim Studentenmietvertrag. Das ist verhandelbar, und vor der Unterschrift weit leichter als danach. Legt die Urkunde keine Dauer fest, kann die Bürgschaft nach dem neuen Gesetzbuch mit angemessener Frist gekündigt werden (fünfundvierzig Tage, sofern keine kürzere Frist vereinbart ist); der Bürge haftet weiter für das, was vorher geschuldet war. Für eine vor 2026 unterschriebene unentgeltliche Bürgschaft für eine Verpflichtung von unbestimmter Dauer begrenzte die alte Regelung die Dauer auf fünf Jahre.

Und wenn der Mietvertrag weiterläuft? Die Regionen regeln das unterschiedlich. In Flandern bestimmt das Dekret, dass die Pflichten des Bürgen nach Verlängerung des Vertrags und nach seiner Umwandlung in einen Neunjahresvertrag fortbestehen. In Wallonien erstreckt sich die Verpflichtung des Bürgen, sofern nichts anderes vereinbart ist, nicht auf einen befristeten Vertrag, der stillschweigend verlängert wird, weil der Mieter ohne Widerspruch des Vermieters in der Wohnung bleibt.

Was genau? Nur die Miete? Die Nebenkosten? Die Mietschäden? Zinsen und Verfahrenskosten? Jeder zusätzliche Posten weitet das Risiko. Eine saubere Urkunde zählt sie auf.

Schließlich: Der Bürge ist nicht der Mieter. Er hat kein Recht an der Wohnung, kein Zutrittsrecht, kein Mitspracherecht darüber, wie sein Kind sie bewohnt. Er hat nur die Pflicht zu zahlen. Dieses Ungleichgewicht sollte man vor der Unterschrift verinnerlicht haben.

Bürge und Mietkaution: was die Regionen sagen

Brüssel. Für seit dem 1. November 2024 geschlossene oder erneuerte Verträge ist die persönliche Bürgschaft eine der fünf zulässigen Formen der Mietkaution, und Bruxelles Logement stellt klar, dass die Kaution, gleich in welcher Form, zwei Monatsmieten nicht übersteigen darf. Nur beim Studentenmietvertrag darf sie zu den anderen Formen (Sperrkonto, Bankbürgschaft…) hinzukommen.

Flandern. Für Verträge seit 2019 ist eine persönliche Bürgschaft nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, und als Alternative: Sie kann nicht mehr mit einer Kaution auf einem Sperrkonto kombiniert werden.

Wallonien. Das Dekret regelt die Mietkaution (Sperrkonto, Bankbürgschaft oder Kaution über das Sozialamt, höchstens zwei Monatsmieten) und enthält die oben genannte Regel zur stillschweigenden Verlängerung. Im Zweifel darüber, was ein Vermieter zusätzlich verlangen darf, lassen Sie den Vertrag von einem Wohnungsdienst oder einer Mietervereinigung prüfen.

Was der Bürge liefern muss, und was man nicht verlangen darf

Ein Vermieter, der einen Bürgen akzeptiert, will dessen Solvenz prüfen. Er darf daher billigerweise verlangen:

• ein Ausweisdokument;
• einen Einkommensnachweis: die drei letzten Lohnzettel oder den Steuerbescheid bei Selbstständigen und Rentnern;
• gegebenenfalls einen Eigentumsnachweis oder einen Überblick über die Vermögenslage, wenn die Verpflichtung groß ist.

Was er nicht fordern darf, vom Bürgen so wenig wie vom Mieter: ein Führungszeugnis, Gesundheitsdaten, Angaben zu ethnischer Herkunft oder Religion, oder vollständige, ungeschwärzte Kontoauszüge. Es gelten dieselben Grenzen wie für den Mieter (siehe unseren Leitfaden zur Bewerbermappe). Und die Unterlagen eines abgelehnten Bürgen sind ebenfalls zu vernichten.

Kein Bürge? Es gibt Auswege

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Mappe ohne Bürgen tot ist. Es gibt mehrere Hebel, die man kombinieren kann.

Eine sauber gestellte Kaution. Ein in einer Zahlung gefülltes Sperrkonto beruhigt. Die Obergrenze liegt bei zwei Monatsmieten in Brüssel (Verträge seit dem 1. November 2024) und Wallonien (seit dem 1. Juni 2023) und bei drei Monatsmieten in Flandern; alles steht in unserem Leitfaden zur Mietkaution.

Die Bankbürgschaft. In Brüssel und Wallonien kann die Bank, auf die Ihr Einkommen fließt, dem Vermieter den Betrag garantieren, den Sie anschließend in Raten über höchstens drei Jahre aufbauen; sie darf nicht wegen Ihrer Kreditwürdigkeit ablehnen.

Sozialamt (ÖSHZ/CPAS/OCMW) und regionale Darlehen. Das Sozialamt kann eine Bankbürgschaft für Sie erwirken. Die Regionen bieten zinslose Darlehen: der Brüsseler Wohnungsfonds (Darlehen zu 0 % oder BRU-GAL-Fonds), die wallonische Sozialkreditgesellschaft SWCS (zinsloses Darlehen) und in Flandern der Vlaams Woningfonds (huurwaarborglening). Ein Vermieter, der Sie allein deshalb ablehnt, weil die Kaution über das Sozialamt läuft, begeht eine Diskriminierung wegen des Vermögens.

Belegte Einkünfte. Zwei addierte Gehälter, drei Jahre Mietzahlungen mit Quittungen, eine Bescheinigung des Vorvermieters: Das wiegt oft schwerer als ein Bürge, den der Eigentümer nicht kennt.

Direkt mit dem Eigentümer sprechen. Auf einer Plattform für Vermietung von privat an privat ohne Vermittler, etwa Domilinko, wo die Identität der Eigentümer und der Energieausweis (PEB/EPC) jedes Inserats geprüft sind, sprechen Sie direkt mit der Person, die entscheidet: der richtige Ort, um Ihre Lage zu erklären und statt eines Bürgen eine der obigen Lösungen vorzuschlagen.

Was Sie ablehnen müssen: mehrere Monatsmieten im Voraus "anstelle" einer Kaution. Das umgeht die gesetzliche Kautionsobergrenze und lässt Sie ohne Rückgriff, wenn der Vermieter nichts zurückgibt.

Drei Fragen vor der Unterschrift (für den Bürgen)

Für jemanden zu unterschreiben, den man liebt, ist eine legitime Entscheidung. Zu unterschreiben, ohne zu wissen, was man unterschreibt, ist es nicht.

Offizielle Quellen

• Zivilgesetzbuch, Buch 9 über Sicherheiten (eJustice, auf Französisch): die Bürgschaftsregeln seit dem 1. Januar 2026.
• Security deposit (be.brussels, auf Englisch): die persönliche Bürgschaft unter den fünf Brüsseler Formen.
• Huurwaarborg (Vlaanderen.be, auf Niederländisch): Kaution und persönliche Bürgschaft in Flandern.
• Wallonisches Dekret über den Wohnungsmietvertrag (Wallex, auf Französisch): Mietkaution und Verpflichtung des Bürgen in Wallonien.
• Discrimination on the basis of wealth (Unia, auf Englisch): wann eine Ablehnung wegen des Einkommens unzulässig ist.
• Rental guarantee support (Brüsseler Wohnungsfonds, auf Englisch): zinsloses Darlehen und BRU-GAL-Fonds.