Der Mietvertrag für den Hauptwohnsitz: Laufzeiten, Regelungen und Kündigung

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Mietrecht ist Regionalsache: Die erste Frage lautet nicht "welcher Vertrag?", sondern "welche Region?"

Seit der sechsten Staatsreform ist das Wohnraummietrecht keine föderale Materie mehr. Jede der drei Regionen hat ihren eigenen Text verfasst:

• Region Brüssel-Hauptstadt: Ordonnanz vom 27. Juli 2017, eingefügt in das Brüsseler Wohnungsgesetzbuch und anwendbar seit dem 1. Januar 2018, später geändert durch die Ordonnanz vom 4. April 2024, in Kraft seit dem 1. November 2024;
• Wallonien: Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnraummietvertrag, anwendbar ab dem 1. September 2018;
• Flandern: Flämisches Wohnungsmietdekret (Vlaams Woninghuurdecreet) vom 9. November 2018, anwendbar auf Verträge ab dem 1. Januar 2019.

Alle drei stammen vom selben Vorfahren ab, dem alten föderalen Gesetz vom 20. Februar 1991, und ähneln sich stark. Sie weichen aber genau dort voneinander ab, wo es ums Geld geht: Verlängerung und vorzeitige Beendigung eines Kurzzeitvertrags, der Zeitpunkt einer Kündigung wegen Bauarbeiten, Indexierung, Regelung der Mietkaution. Suchen Sie also nie nach "der" belgischen Regel, sondern nach der Regel Ihrer Region, und prüfen Sie zusätzlich das Unterschriftsdatum. Ein Vertrag von vor dem regionalen Text unterliegt grundsätzlich weiterhin dem alten Recht, und in Brüssel gelten manche Regeln der Reform von 2024 nur für Verträge, die ab dem 1. November 2024 geschlossen oder erneuert wurden.

Der Neunjahresvertrag: die Grundregel

Die Laufzeit

Sofern nichts wirksam anderes vereinbart wurde, gilt ein Mietvertrag über den Hauptwohnsitz als für neun Jahre geschlossen. Am Ende hört er nicht von selbst auf: Kündigt der Vermieter nicht mindestens sechs Monate oder der Mieter nicht mindestens drei Monate vor Ablauf, verlängert er sich zu denselben Bedingungen um jeweils drei Jahre. Viele Vermieter entdecken diese Verlängerung zu spät.

Der Mieter kann jederzeit gehen

Das ist das bewusste Ungleichgewicht des Neunjahresvertrags: Der Mieter kann ihn jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne Begründung. Der Preis dieser Freiheit ist eine Entschädigung, wenn er in den ersten drei Jahren auszieht: drei Monatsmieten im ersten Jahr, zwei im zweiten, eine im dritten. Nach dem dritten Jahrestag genügt die dreimonatige Frist, ohne Entschädigung. Diese Staffel gilt in allen drei Regionen; die Form der Kündigung erklärt Kündigung durch den Mieter.

Der Vermieter braucht einen Grund, oder zahlt

• Eigenbedarf: jederzeit, mit sechs Monaten Frist, um selbst einzuziehen oder das Gut durch einen im regionalen Text aufgezählten Angehörigen bewohnen zu lassen (Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren…). Die Nutzung muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres beginnen und mindestens zwei Jahre dauern; der genaue Kreis der Begünstigten ist in den drei Regionen nicht identisch.
• Größere Arbeiten: sechs Monate Frist, für Umbau- oder Renovierungsarbeiten von gewissem Umfang. In Brüssel und Wallonien wird zum Ende eines Dreijahreszeitraums gekündigt. In Flandern ist das bei Verträgen ab 2019 jederzeit möglich, frühestens aber zum Ende des dritten Jahres.
• Ohne Grund, gegen Entschädigung: zum Ende des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums, sechs Monate Frist, gegen eine Entschädigung von neun Monatsmieten zum Ende des dritten Jahres, sechs zum Ende des sechsten. Diese Möglichkeit besteht in allen drei Regionen.

Lesen Sie auch Ihren Vertrag: Manche dieser Möglichkeiten können vertraglich ausgeschlossen oder begrenzt werden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Arbeiten, die nicht umgesetzt wird, ist teuer: In allen drei Regionen droht dem Vermieter eine Entschädigung von achtzehn Monatsmieten, außer bei außergewöhnlichen Umständen. Der Grund muss echt sein, und er muss eintreten. Die Sicht des Eigentümers behandelt Kündigung durch den Vermieter.

Die Gegenkündigung

Kündigt der Vermieter, so darf der Mieter, der früher eine andere Wohnung findet, in der Regel mit einer Frist von einem Monat ausziehen, ohne Entschädigung, auch in den ersten drei Jahren. Er muss eine Kündigungsfrist, die er nicht ausgelöst hat, nicht bis zum Ende aussitzen.

Der Kurzzeitvertrag (drei Jahre oder weniger)

Was ihn kennzeichnet

Seine Dauer beträgt höchstens drei Jahre, er muss schriftlich sein und endet zum vereinbarten Termin, sofern mindestens drei Monate vor Ablauf gekündigt wird, von der einen oder der anderen Partei. In Brüssel endet ein Vertrag von weniger als sechs Monaten zum Termin, ohne Kündigung.

Genau hier liegt die Falle: Niemand kündigt, der Mieter bleibt ohne Widerspruch des Vermieters, und der Vertrag wird automatisch zu einem Neunjahresvertrag, der als am Beginndatum des Kurzzeitvertrags gestartet gilt, zur selben Miete. Das ist mit Abstand der häufigste Unfall in der Praxis. Setzen Sie sich vier Monate vor Ablauf eine Erinnerung.

Die Verlängerung: ein- oder zweimal, je nach Region

Ein Kurzzeitvertrag kann schriftlich und zu denselben Bedingungen verlängert werden, sofern die Gesamtdauer drei Jahre nicht überschreitet. Die Zahl der Verlängerungen ist aber nicht überall gleich: einmal in Brüssel und Flandern, zweimal in Wallonien (also höchstens drei aufeinanderfolgende Verträge). Wer diesen Rahmen sprengt, nach Anzahl oder Gesamtdauer, landet bei einem Neunjahresvertrag.

Vorzeitiger Ausstieg: Hier gehen die Regionen deutlich auseinander

Nach dem alten föderalen Gesetz konnte ein Kurzzeitvertrag grundsätzlich nicht vorzeitig beendet werden. Alle drei Regionen haben diese Tür geöffnet, jede auf ihre Weise:

Lesen Sie vor jeder Berechnung Ihre Vertragsklausel und den regionalen Text (Links am Ende des Artikels).

Die Pflichtangaben

Der schriftliche Vertrag ist obligatorisch. Er enthält mindestens:

• die vollständige Identität der Parteien;
• die genaue Bezeichnung des Mietobjekts;
• den Beginn und die Dauer;
• die Miete sowie die Art der Nebenkostenabrechnung (Pauschale oder Vorschuss);
• die von der Region vorgeschriebene erläuternde Anlage.

Hinzu kommen: der Energieausweis (EPC/PEB), verpflichtend, und seine Daten müssen bereits in der Anzeige stehen (siehe der Pflicht-Energieausweis), das gemeinsam erstellte Übergabeprotokoll, das dem Vertrag beigefügt wird, die Zählerstände sowie die Angabe der Mietkaution und ihrer Form.

Und schließlich: Lassen Sie den Vertrag registrieren. Es ist für eine Wohnung kostenlos, es ist die Pflicht des Vermieters, innerhalb von zwei Monaten nach der Unterschrift. Solange der Vertrag nicht registriert ist, kann der Mieter nach den Bedingungen der jeweiligen Region ohne Frist und ohne Entschädigung ausziehen: Ein nicht registrierter Vertrag schwächt vor allem den Vermieter. Mehr dazu in die Registrierung des Mietvertrags.

In der Praxis

Eine Wohnung finden, Hilfe bekommen

Für die Suche bleiben große Portale wie Immoweb unverzichtbar. Domilinko ist eine belgische Plattform für Vermietung von privat an privat, ohne Vermittler: Der Energieausweis der Inserate und die Identität der Eigentümer werden geprüft, und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Zur Vorgehensweise siehe eine Wohnung in Belgien finden.

Bei Streit können Sie sich, bevor Sie den Friedensrichter anrufen, kostenlos an die regionalen Wohnungsdienste und an Mieterverbände wenden.

Offizielle Quellen

• Region Brüssel-Hauptstadt: Mietverträge: Mustermietverträge, erläuternde Anlage und Kündigungsvorlagen (auf Englisch).
• SPW Logement: le bail de résidence principale: Laufzeiten, Kündigungen und Entschädigungen in Wallonien (auf Französisch).
• Vlaanderen.be: Ende und Dauer des Mietvertrags: Kurzzeit- und Neunjahresverträge in Flandern (auf Niederländisch).
• FÖD Finanzen: einen Mietvertrag registrieren: kostenlos für eine Wohnung, innerhalb von zwei Monaten nach der Unterschrift.
• Broschüre "Les baux d'habitation à Bruxelles" (Januar 2025): der vollständige Rechtsleitfaden der Region Brüssel, Reform 2024 inbegriffen (auf Französisch).