MietrechtAls Mieter kündigen: Frist, Entschädigung, Formalitäten
Drei Monate Kündigungsfrist, manchmal eine Entschädigung, und ein Fristbeginn, den fast alle falsch berechnen. Die Regeln unterscheiden sich in Brüssel, Wallonien und Flandern.
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Ein Mieter, der ausziehen will, stellt sich drei Fragen: Wie lange muss ich noch Miete zahlen, schulde ich eine Entschädigung, und wie kündige ich formell? Die Antworten hängen von der Region und von der Vertragsart ab. Und die Berechnung der Frist geht fast immer schief, um genau eine Monatsmiete.
Das Mietrecht ist regionalisiert
Seit 2018-2019 gilt kein einheitliches föderales Wohnraummietrecht mehr. Brüssel wendet das Brüsseler Wohngesetzbuch an, Wallonien das Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnungsmietvertrag, Flandern das Vlaams Woninghuurdecreet. Die drei Texte teilen die Architektur des Bundesgesetzes von 1991, sind aber in mehreren Punkten auseinandergegangen. Denken Sie nie "nach belgischem Recht", sondern nach dem Recht der Region, in der die Wohnung liegt.
Hauptwohnsitzmietvertrag (9 Jahre): drei Monate, jederzeit
Das ist der Standardvertrag (siehe unseren Leitfaden zum Hauptwohnsitzmietvertrag). Der Mieter kann ihn jederzeit und ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten beenden. Der Vermieter hat diese Freiheit nicht: Er kann nur aus bestimmten Gründen kündigen, die wir im Artikel zur Kündigung durch den Vermieter erklären.
Der Fristbeginn: der Fehler, der einen Monat kostet
Das ist der Kern. Die Kündigungsfrist beginnt nicht an dem Tag, an dem Sie den Brief abschicken. In allen drei Regionen beginnt sie am ersten Tag des Monats, der auf den Monat folgt, in dem gekündigt wurde.
- Kündigung am 8. März zugestellt → die Frist läuft vom 1. April bis 30. Juni. Der Vertrag endet am 30. Juni. Sie schulden Miete für März, April, Mai und Juni.
- Kündigung am 2. April zugestellt → die Frist läuft vom 1. Mai bis 31. Juli. Wenige Tage Verspätung kosten einen ganzen Monat.
Maßgeblich ist der Monat, in dem die Kündigung erklärt wird, und Sie müssen das Datum beweisen können. Praktische Folge: Warten Sie nicht bis zu den letzten Tagen des Monats, um Ihr Einschreiben aufzugeben. Schicken Sie es mit ausreichendem Vorlauf und bewahren Sie den Einlieferungsbeleg auf: Wird das Datum bestritten, reichen wenige Tage, um das gesamte Vertragsende zu verschieben.
Die Entschädigung in den ersten drei Jahren
Endet der Neunjahresvertrag innerhalb der ersten drei Jahre, schuldet der Mieter zusätzlich zur dreimonatigen Frist eine Entschädigung:
| Der Vertrag endet… | Entschädigung |
|---|---|
| im 1. Jahr | 3 Monatsmieten |
| im 2. Jahr | 2 Monatsmieten |
| im 3. Jahr | 1 Monatsmiete |
Maßgeblich ist das tatsächliche Vertragsende (Ablauf der Kündigungsfrist), nicht das Absendedatum. Ein Mieter, der am 1. März 2025 eingezogen ist und im November 2025 kündigt, beendet den Vertrag am 28. Februar 2026: noch im ersten Jahr, also drei Monatsmieten. Kündigt er im Dezember, endet der Vertrag am 31. März 2026, im zweiten Jahr: zwei Monatsmieten Entschädigung, aber eine Monatsmiete mehr. Rechnen Sie das Ganze durch, Miete bis Fristende plus Entschädigung, bevor Sie den Absendetermin wählen.
Nach dem dritten Jahr entfällt jede Entschädigung: drei Monate Frist, mehr nicht.
Der Kurzzeitmietvertrag (drei Jahre oder weniger)
Achtung: "kurze Dauer" meint hier einen Hauptwohnsitzvertrag von höchstens drei Jahren, keine touristische Vermietung. Hier weichen die Regionen am stärksten voneinander ab:
| Region | Vorzeitiger Auszug des Mieters |
|---|---|
| Brüssel | drei Monate Frist und eine Monatsmiete Entschädigung; kein vorzeitiger Auszug möglich, wenn der Vertrag weniger als sechs Monate läuft |
| Wallonien | drei Monate Frist und eine Monatsmiete Entschädigung |
| Flandern | drei Monate Frist und eine Entschädigung von anderthalb, einer oder einer halben Monatsmiete, je nachdem, ob der Vertrag im 1., 2. oder 3. Jahr endet |
Um den Vertrag zum Ablauftermin zu beenden (statt vorzeitig), muss mindestens drei Monate vor dem Termin gekündigt werden. Andernfalls, oder wenn Sie ohne Widerspruch des Vermieters wohnen bleiben, gilt der Vertrag in allen drei Regionen als für neun Jahre geschlossen, gerechnet ab dem ursprünglichen Beginn und zu denselben Bedingungen. Diese Falle ist real: Ein Einjahresvertrag, den niemand kündigt, wird ein Neunjahresvertrag. Tragen Sie das Ablaufdatum frühzeitig in den Kalender ein und lassen Sie sich das Enddatum schriftlich bestätigen.
Die Gegenkündigung von einem Monat
Hat der Vermieter einen Neunjahresvertrag gekündigt (Eigenbedarf, Umbau, ohne Grund) und finden Sie vor Fristablauf eine neue Wohnung, müssen Sie nicht warten: Sie können eine Gegenkündigung von einem Monat aussprechen, ohne Entschädigung, auch in den ersten drei Jahren. Sie zahlen dann Miete nur bis zum Ende dieses Monats. In Brüssel besteht dieselbe Möglichkeit, wenn der Vermieter einen Kurzzeitvertrag wegen Eigenbedarfs beendet. Der Vermieter bleibt seinerseits an den angegebenen Grund gebunden.
Wenn Ihr Mietvertrag nicht registriert ist
Die Registrierung des Mietvertrags ist Pflicht des Vermieters, binnen zwei Monaten nach Unterzeichnung. Hat er das versäumt, ändert sich Ihre Lage:
- Brüssel und Flandern: Nach Ablauf dieser Frist und solange der Vertrag nicht registriert ist, gelten die dreimonatige Kündigungsfrist und die Entschädigung für den Mieter nicht.
- Wallonien: dieselbe Wirkung, aber nur, wenn Sie den Vermieter förmlich aufgefordert haben, den Vertrag zu registrieren, und diese Aufforderung einen Monat lang ohne Wirkung geblieben ist.
Ihren Auszug müssen Sie trotzdem schriftlich mitteilen. Alle Einzelheiten in unserem Leitfaden zur Registrierung des Mietvertrags.
Die Form der Kündigung
Die Kündigung ist ein schriftlicher Akt. In der Praxis:
WG: allein ausziehen
Alle drei Regionen kennen ein eigenes WG-Mietregime mit einem WG-Pakt zwischen den Mitmietern. Wer geht, kündigt gegenüber dem Vermieter und den Mitmietern und hat jedes Interesse, einen Nachfolger zu finden. Die Zahlen unterscheiden sich deutlich:
- Brüssel: zwei Monate Frist, keine Entschädigung. Der Ausziehende muss einen Nachfolger gefunden oder aktiv und ausreichend gesucht haben; sonst erlöschen seine Pflichten spätestens sechs Monate nach Wirksamwerden seiner Kündigung.
- Wallonien: drei Monate Frist. Wird ein Nachfolger akzeptiert, ist der Ausziehende ohne Entschädigung befreit; andernfalls wird er nach den drei Monaten befreit, wenn er seinen Mitmietern eine Entschädigung von dem Dreifachen seines Mietanteils zahlt.
- Flandern: drei Monate Frist, keine Entschädigung; ohne akzeptierten Nachfolger kann der Vermieter ihn noch sechs Monate nach dem Auszug für die Miete in Anspruch nehmen.
Für alles Weitere (Pakt, Nebenkosten, Einzug eines neuen Mitmieters) siehe unseren Leitfaden zum Wohnen in einer WG in Belgien.
Vor der Schlüsselrückgabe
- Verlangen Sie das Auszugsprotokoll, im Beisein beider Parteien, im Vergleich zum Einzugsprotokoll (siehe unseren Leitfaden zum Übergabeprotokoll).
- Notieren Sie die Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) mit datierten Fotos und melden Sie sie den Versorgern.
- Zahlen Sie Miete und Vorauszahlungen bis zum letzten Tag der Frist und verlangen Sie die Abrechnung der Nebenkosten.
- Verlangen Sie die Freigabe der Mietkaution, die nur einvernehmlich oder per Gerichtsentscheid freigegeben wird.
Und die nächste Wohnung?
Ziehen Sie in eine neue Wohnung, stimmen Sie die Unterschrift unter den neuen Vertrag auf das Ende des alten ab, damit Sie möglichst kurz zwei Mieten zahlen; die Gegenkündigung von einem Monat hilft viel, wo sie möglich ist. Für die Suche bringt Domilinko Eigentümer und Mieter in Belgien direkt zusammen, ohne Vermittler: Die Identität der Eigentümer wird geprüft, die Inserate zeigen einen geprüften Energieausweis (PEB/EPC), und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Unsere Tipps für eine gelungene Besichtigung gelten auf jeder Website.
Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden. Bei einer Kündigung verändert ein Monat Unterschied den geschuldeten Betrag: Lassen Sie Ihr Schreiben im Zweifel vom Wohnungsdienst Ihrer Gemeinde, einer Rechtsberatungsstelle oder einem Mieterverein prüfen.
Offizielle Quellen
- Brüssel: renon et congé (Muster): die Kündigungsmuster der Region Brüssel (auf Französisch, auch auf Niederländisch verfügbar).
- Wallonien: la résiliation du bail: Fristen und Entschädigungen nach dem wallonischen Dekret (auf Französisch).
- Wallonien: le bail de courte durée: Ende und vorzeitige Kündigung von Verträgen bis drei Jahre (auf Französisch).
- Flandern: einde en opzegging van het huurcontract: die flämischen Regeln (auf Niederländisch).
- Friedensgericht: das für Mietstreitigkeiten zuständige Gericht, unabhängig vom Betrag.
Häufig gestellte Fragen
Wann beginnt meine Kündigungsfrist genau?
Am ersten Tag des Monats, der auf den Monat der Kündigung folgt, nicht am Tag des Absendens, und zwar in allen drei Regionen. Eine am 8. März zugestellte Kündigung lässt die Frist vom 1. April bis 30. Juni laufen. Warten Sie mit dem Einschreiben nicht bis zu den letzten Tagen des Monats: Wenige Tage Verzug verschieben das Vertragsende um einen vollen Monat.
Schulde ich eine Entschädigung, wenn ich in den ersten drei Jahren ausziehe?
Beim Neunjahresvertrag ja: 3 Monatsmieten, wenn der Vertrag im 1. Jahr endet, 2 im 2., 1 im 3. Maßgeblich ist das Vertragsende, nicht das Absendedatum. Danach nichts mehr. Beim Kurzzeitvertrag gibt es ebenfalls eine Entschädigung, deren Höhe sich je nach Region unterscheidet.
Kann ich einen Kurzzeitmietvertrag vorzeitig beenden?
Ja, mit drei Monaten Frist und einer Entschädigung. In Brüssel und Wallonien beträgt sie eine Monatsmiete (in Brüssel kann ein Vertrag unter sechs Monaten nicht vorzeitig beendet werden). In Flandern sind es anderthalb, eine oder eine halbe Monatsmiete, je nachdem, ob der Vertrag im 1., 2. oder 3. Jahr endet.
Der Vermieter hat gekündigt: Muss ich seine Frist abwarten?
Nein. Finden Sie früher eine Wohnung, können Sie eine Gegenkündigung von einem Monat aussprechen, ohne Entschädigung, auch in den ersten drei Jahren. Sie zahlen dann nur bis zum Ende dieses Monats. Zustellung per Einschreiben, wie eine gewöhnliche Kündigung.
Mein Mietvertrag ist nicht registriert: Kann ich ohne Frist ausziehen?
In Brüssel und Flandern ja: Nach der Zweimonatsfrist und solange der Vertrag nicht registriert ist, gelten die dreimonatige Frist und die Entschädigung nicht. In Wallonien müssen Sie den Vermieter zuerst förmlich zur Registrierung auffordern; die Befreiung greift, wenn diese Aufforderung einen Monat ohne Wirkung bleibt. Teilen Sie Ihren Auszug in jedem Fall schriftlich mit.
Genügt eine E-Mail für die Kündigung?
Nein. Die Kündigung muss schriftlich und ihr Datum beweisbar sein: Einschreiben mit Einlieferungsbeleg, Übergabe gegen datierte Empfangsbestätigung oder Gerichtsvollzieherzustellung. Eine E-Mail schützt nicht, wenn der Vermieter das Datum bestreitet, und das Datum entscheidet über den Betrag.
Ich bin Mitmieter: Kann ich allein ausziehen?
Ja. Sie kündigen gegenüber Vermieter und Mitmietern: zwei Monate Frist in Brüssel, drei Monate in Wallonien und Flandern. Ohne Nachfolger können Sie in Brüssel (außer bei aktiver Suche) und in Flandern bis zu sechs Monate weiterhaften; in Wallonien sind Sie gegen Zahlung des Dreifachen Ihres Mietanteils an die Mitmieter befreit.