Nebenkosten: Vorschuss oder Pauschale?

Miete und Nebenkosten sind zwei verschiedene Dinge

Ein Mietvertrag nennt eine Miete und Nebenkosten. Beide Beträge folgen nicht denselben Regeln: Die Miete kann unter Bedingungen einmal jährlich am Gesundheitsindex indexiert werden (siehe unseren Leitfaden zur Mietindexierung); die Nebenkosten folgen realen Kosten. Sie zu verwechseln ist die Quelle nahezu aller Missverständnisse.

Der Vertrag muss klar angeben, ob die Nebenkosten als Vorschuss oder als Pauschale erhoben werden, und aufführen, was sie umfassen. Eine Klausel "Nebenkosten: 150 EUR" ohne weitere Angabe ist eine Einladung zum Streit.

In Brüssel ist das für Mietverträge, die seit dem 1. November 2024 geschlossen oder verlängert wurden, eine detaillierte Pflicht: Der Vertrag muss die privaten und gemeinschaftlichen Kosten aufzählen und schätzen, angeben, ob es sich um tatsächliche Kosten (gegebenenfalls mit Vorschüssen) oder eine Pauschale handelt, die Berechnungsweise nennen und, bei Wohnungseigentum, die Anteile der Wohnung. Diese Angaben müssen gemacht werden, sobald die Wohnung zur Miete angeboten wird, und der Mieter zahlt nur die im Vertrag aufgezählten Posten, abgesehen von außergewöhnlichen oder neuen Kosten zum tatsächlichen Betrag.

Vorschuss: vorstrecken und abrechnen

Der Mechanismus

Der Mieter zahlt monatlich einen geschätzten Betrag, einen Vorschuss. Einmal jährlich erstellt der Vermieter eine Abrechnung: Er addiert die tatsächlich für den Mieter getragenen Kosten, vergleicht sie mit den geleisteten Vorschüssen, und der Saldo wird in die eine oder andere Richtung ausgeglichen.

• Vorschüsse höher als die tatsächlichen Kosten → der Vermieter erstattet die Differenz.
• Tatsächliche Kosten höher als die Vorschüsse → der Mieter zahlt nach.

Was die Abrechnung enthalten muss

Eine Abrechnung ist keine Zahl am Ende eines Briefes. Sie muss dem Mieter erlauben zu prüfen:

• die Aufschlüsselung Position für Position (Wasser, Strom der Gemeinschaftsflächen, Zentralheizung, Wartung, Aufzug…);
• den erfassten Zeitraum;
• den angewandten Verteilerschlüssel (Anteile, Fläche, Zahl der Bewohner, Zählerstände);
• die Summe der geleisteten Vorschüsse und den Saldo.

In Brüssel ist die Regel für seit dem 1. November 2024 geschlossene oder verlängerte Verträge präzise: eine gesonderte Abrechnung zum Jahrestag des Vertrags, binnen zwölf Monaten mitgeteilt, mit Belegen; der Verteilerschlüssel steht im Vertrag und kann nur einvernehmlich geändert werden; Mahn- und Inkassokosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Das Recht, Belege zu verlangen

Der Mieter darf die Belege verlangen, auf denen die Abrechnung beruht: Rechnungen, Zählerstände, die Abrechnung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung. Die drei regionalen Texte setzen denselben Rahmen: Sofern keine Pauschale ausdrücklich vereinbart ist, müssen die Nebenkosten tatsächlichen Ausgaben entsprechen, auf einer gesonderten Abrechnung stehen, und die Belege müssen vorgelegt werden. In einem von einem Verwalter betreuten Gebäude darf sich der Vermieter darauf beschränken, Ihnen Einsicht in die Belege zu geben. Ein Vermieter, der seine Belege nicht vorlegt, ist praktisch ein Vermieter, der den Saldo nicht durchsetzen kann.

Formell: schriftliche Aufforderung, dann Inverzugsetzung per Einschreiben, wenn Schweigen herrscht, dann der Friedensrichter, der natürliche Richter für jeden Mietstreit. Und warten Sie nicht: Periodische Forderungen verjähren, und eine Abrechnung, die Jahre später auftaucht, steht schwach da.

Pauschale: ein fester Betrag, mehr nicht

Der Mechanismus

Der Mieter zahlt einen vereinbarten, unveränderlichen Betrag, ohne Jahresabrechnung. Kein Ausgleich, keine Erstattung, keine Nachzahlung. Einfach, das ist ihr einziger Vorzug.

Die zwei Risiken, einander gegenüber

• Risiko des Vermieters: Die Pauschale ist zu niedrig. Die Energiekosten steigen, und er zahlt die Differenz aus eigener Tasche. Eine Pauschale wird nicht unterwegs neu berechnet, nur weil sie teuer ausfällt.
• Risiko des Mieters: Die Pauschale ist zu hoch. Er zahlt monatlich für einen Verbrauch, den er nicht hat, und verfügt über keinen Erstattungsmechanismus, und über keine Belege, denn es gibt nichts zu belegen.

Das Sicherheitsventil: die Umwandlung

Die Pauschale ist kein Gefängnis. In allen drei Regionen kann jede Partei jederzeit beim Friedensrichter die Anpassung der Pauschale oder ihre Umwandlung in tatsächliche Kosten verlangen. Der Richter stützt sich dabei insbesondere auf die Entwicklung der tatsächlichen Ausgaben. Das Verfahren vor dem Friedensrichter ist zugänglich und günstig.

Unsere klare Meinung

Der Vorschuss ist gerechter; die Pauschale ist einfacher. Der Vorschuss lässt den Mieter zahlen, was er wirklich verbraucht, und motiviert zum Sparen. Die Pauschale belohnt nichts und benachteiligt immer jemanden, mal den einen, mal den anderen. Wirklich vertretbar ist sie nur in zwei Fällen: sehr geringe Nebenkosten (ein Studentenzimmer mit bescheidener, transparenter Pauschale) oder eine Lage, in der Einzelmessung technisch unmöglich ist.

Wer zahlt was?

Die Trennlinie passt in einen Satz: Der Mieter zahlt, was sich aus seiner Nutzung der Wohnung ergibt; der Eigentümer zahlt, was sich aus seinem Eigentum am Objekt ergibt. Das ist, fast wörtlich, der Grundsatz des flämischen Wohnungsmietdekrets.

Typischerweise zulasten des Mieters (über die Nebenkosten oder einen Direktvertrag): Wasser, Strom, Gas, Heizung, Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen, kleine Reparaturen an Gemeinschaftsflächen, gemeinschaftlich organisierte Müllabfuhr, jährliche Kesselwartung.

Zulasten des Eigentümers: große Arbeiten und Großinstandhaltung (Dach, Fassade, Fenster, Austausch des Heizkessels), Kauf oder Austausch der Zähler, die kapitalbezogenen Kosten der Eigentümergemeinschaft (Rücklagenfonds, in der Versammlung beschlossene Arbeiten), die Kosten der Eigentümerversammlung und die Verwaltungskosten.

In Flandern beziffert die amtliche Liste sogar die gemischten Posten, für seit dem 1. Januar 2019 geschlossene Verträge: Der Mieter zahlt höchstens 34 % der Verwalterkosten, höchstens 75 % der Hauswartkosten und die Hälfte der regelmäßigen Aufzugswartung; Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten trägt er nie. Anderswo entscheiden der Grundsatz Nutzung / Eigentum und das, was der Vertrag aufzählt.

Die Grundsteuer (précompte immobilier) darf beim Hauptwohnsitz-Mietvertrag nicht auf den Mieter umgelegt werden: Alle drei regionalen Gesetzgebungen verbieten dies (in Flandern für jeden seit 2019 geschlossenen Wohnungsmietvertrag). Eine gegenteilige Klausel ist zu verwerfen; prüfen Sie den genauen Wortlaut im Text Ihrer Region.

Und schließlich: Die genaue Aufteilung steht in den regionalen Texten (Brüssel, Wallonien, Flandern). Übernehmen Sie keine generische "belgische" Liste aus dem Netz. Reparaturen folgen ihrer eigenen Liste: siehe unseren Leitfaden Reparaturen: Wer zahlt was?.

Einzelzähler erledigen die Hälfte der Streitigkeiten

Wo immer technisch möglich, bestehen Sie auf Einzelzählern (Wasser, Gas, Strom) und auf einem Liefervertrag auf den Namen des Mieters. Sofortige Vorteile:

• Der Mieter zahlt exakt seinen Verbrauch, ohne anfechtbaren Verteilerschlüssel;
• der Vermieter streckt nichts vor und rechnet nichts ab;
• es gibt keine Diskussion mehr darüber, "wer wie viel geheizt hat".

In einem Gebäude mit Zentralheizung leisten Heizkostenverteiler an den Heizkörpern dasselbe, unvollkommen, aber nützlich.

Und in jedem Fall: Zählerstände bei Einzug und Auszug erfassen, mit den Zählernummern, im Übergabeprotokoll, mit Fotos (siehe unseren Leitfaden zum Übergabeprotokoll). Manche Plattformen für die Vermietung zwischen Privatleuten sehen das standardmäßig vor: Auf Domilinko, einer belgischen Seite ohne Vermittler, umfasst das Einzugs- und Auszugsprotokoll Fotos und Zählerstände. Ein vergessener Anfangsstand kostet immer mehr als die Zeit, die er gebraucht hätte.

Der Reflex, der alles verhindert

Stellen Sie vor der Unterschrift, schon bei der Besichtigung (siehe eine Wohnungsbesichtigung gut vorbereiten), drei Fragen:

Compatri vermietet keine Wohnungen und greift nicht in Ihren Mietvertrag ein: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden. Die Regeln zu den Nebenkosten unterscheiden sich zwischen Brüssel, Wallonien und Flandern: Prüfen Sie immer die Ihrer Region.

Offizielle Quellen

• Brüssel: le bail d'habitation : die regionalen Seiten zu Mietvertrag, Indexierung und Registrierung (auf Französisch).
• Brüssel: Broschüre "Un mauvais bail, ça peut faire mal" : die Nebenkostenregelung, einschließlich der Regeln für Verträge seit dem 1. November 2024 (PDF, auf Französisch).
• Wallonien: décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation : der wallonische Text zu Nebenkosten und Grundsteuer (Wallex, auf Französisch).
• Flandern: kosten en lasten : Vorschuss, Pauschale, Belege und Grundsteuer in Flandern (auf Niederländisch).
• Friedensgericht : das zuständige Gericht, um eine Pauschale anzupassen oder über eine Abrechnung zu entscheiden.