Reparaturen: Wer zahlt was?

Das Prinzip, in einem Satz

Der Eigentümer muss eine Wohnung in gutem Zustand übergeben und erhalten; der Mieter muss sie pflegen und so zurückgeben, wie er sie erhalten hat, abzüglich normaler Abnutzung.

Daraus folgt die Aufteilung:

• Große Reparaturen und große Instandhaltung, alles, was Struktur, Gebäudehülle und schwere Anlagen betrifft, trägt der Eigentümer;
• Mieterreparaturen und laufende Pflege, alles, was aus dem täglichen Gebrauch folgt, trägt der Mieter.

Die drei Regionen (Brüssel, Wallonien, Flandern) haben je einen eigenen Wohnungsmiettext, und jede hat eine Liste der Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten erlassen:

• in Brüssel verteilt ein Erlass vom 23. November 2017 die Arbeiten zwischen Mieter und Vermieter, und die Parteien dürfen von dieser Aufteilung nicht abweichen;
• in Wallonien eine nicht abschließende Liste von 2018, ergänzt durch ein indikatives Abnutzungsraster;
• in Flandern eine Liste kleiner Reparaturen (kleine herstellingen) zulasten des Mieters, für seit dem 1. Januar 2019 geschlossene Mietverträge.

Diese Listen sind im Zweifel Ihr bester Schiedsrichter: Suchen Sie die der Region, in der das Objekt liegt. Sie sind nicht identisch, und eine generische "belgische" Antwort gibt es nicht.

Was der MIETER trägt

Laufende Pflege, kleine Wartung und jeder Schaden durch sein Verschulden oder seine Nachlässigkeit.

Heizung und Warmwasser

• Die regelmäßige Kesselwartung durch einen zugelassenen Techniker und die Schornsteinreinigung. Das ist Wartung, keine Reparatur: Sie trifft den Mieter, der die Bescheinigung aufbewahrt und dem Vermieter auf Verlangen übergibt. Die Häufigkeit hängt von Brennstoff und Region ab: Die wallonische Liste sieht zum Beispiel für Ölheizkessel eine jährliche Wartung und Kontrolle vor.
• Das Entlüften der Heizkörper und der Austausch kleiner Verschleißteile (Dichtungen, Sicherungen, Kontrollleuchten).

Sanitär und Leitungen

• Dichtungen (Silikon, Armaturen), Duschschläuche, Duschköpfe, das Entkalken.
• Der Spülkastenmechanismus und der Schwimmer, die WC-Brille.
• Das Freimachen von Siphons und zugänglichen Leitungen, außer wenn die Verstopfung aus einer eingemauerten Leitung oder dem gemeinsamen Fallrohr stammt.

Elektrik und Schreinerarbeiten

• Leuchtmittel, Sicherungen, durch Gebrauch beschädigte Schalter und Steckdosen.
• Fetten von Schlössern und Scharnieren; Ersatz eines verlorenen Schlüssels.
• Kleine Farbausbesserungen und das Verschließen selbst gebohrter Löcher.

Sicherheit und Lüftung

• Die Batterien der Rauchmelder (das Gerät selbst wird vom Eigentümer geliefert und montiert, wie es die regionalen Regeln für Mietwohnungen verlangen).
• Reinigung oder Austausch der Lüftungsfilter.

Außenbereich

• Die Pflege des vom Mieter genutzten Gartens: Mähen, Heckenschnitt, Jäten; Reinigen der ohne Gerüst erreichbaren Dachrinnen.

Fensterscheiben

• Eine während der Mietzeit zerbrochene Scheibe wird vermutet zulasten des Mieters zu gehen. Es ist eine Vermutung: Sie entfällt, wenn er nachweist, dass Hagel, Sturm, ein Mangel des Objekts oder ein Dritter ursächlich war.

Was der EIGENTÜMER trägt

Alles, was Struktur, Alterung und schwere Ausstattung betrifft.

• Dichtheit gegen Witterung: Dach, Fassade, Wände, Böden, Fensterrahmen und Fenster (deren Austausch).
• Austausch von Heizkessel oder Boiler, wenn unbrauchbar oder verschlissen, und schwere Reparaturen (Wärmetauscher, Brenner, Umwälzpumpe).
• Eingemauerte Leitungen, gebrochene Leitungen und das gemeinsame Fallrohr.
• Die elektrische Anlage, wenn sie verschlissen oder nicht konform ist, sowie der Sicherungskasten.
• Strukturelle Feuchtigkeit: Infiltration, aufsteigende Feuchtigkeit, Kondensation infolge eines Dämm- oder Lüftungsmangels des Gebäudes. Achtung auf die Nuance: Kondensation durch unzureichendes Lüften des Bewohners ist eine andere Sache, genau darum drehen sich die Gutachten.
• Die Montage der Rauchmelder und der Austausch von Geräten am Ende ihrer Lebensdauer.
• Und weiter gefasst: alles, was durch Alterung oder höhere Gewalt und nicht durch fehlerhaften Gebrauch nötig wird. Alle drei Texte sagen es auf ihre Weise: Eine "Mieterreparatur", die allein durch Alterung oder höhere Gewalt nötig wird, bleibt beim Vermieter.

Ein Reflex für Mieter: Melden Sie schriftlich jede Reparatur, die Sache des Eigentümers ist. Die flämische Liste sagt es ausdrücklich, und die Logik gilt überall: Ein Schaden, der sich verschlimmert, weil er nicht gemeldet wurde, kann Ihnen angelastet werden.

Normale Abnutzung trägt der Mieter NIE

Das ist das wichtigste Prinzip des ganzen Artikels, und das in Auszugsabrechnungen am häufigsten verletzte.

Eine bewohnte Wohnung altert. Farbe vergilbt, Parkett bekommt Patina, Badfugen vergrauen, Teppich drückt sich unter den Möbeln ein. Das ist kein Schaden: Das ist Abnutzung, und dafür haftet der Mieter nicht. Nach sechs Jahren Nutzung kann ein Vermieter keinen neuen Anstrich auf Kosten des Mieters verlangen.

In der Praxis wird ein Abnutzungskoeffizient angewandt: Hat ein Belag eine Lebensdauer von zehn Jahren und sieben davon gedient, dürfen höchstens drei Zehntel seines Wertes gefordert werden, und auch das nur, wenn der Schaden über die normale Abnutzung hinausgeht. Das indikative Abnutzungsraster Walloniens gibt je Element eine Lebensdauer und einen jährlichen Abschlagssatz an: ein brauchbarer Maßstab, auch anderswo. Zahlen Sie nicht Neu für Alt; fordern Sie nicht Neu für Alt.

Umgekehrt gilt: Der Mieter haftet für Beschädigungen während seiner Nutzung, es sei denn, er beweist, dass sie ohne sein Verschulden entstanden sind: Abnutzung, höhere Gewalt, ein Mangel des Objekts, ein Dritter. Die Vermutung besteht, sie ist nur widerlegbar.

Das Übergabeprotokoll: das Kernstück

Diese ganze Theorie ist ohne Beweis nichts wert. Und der Beweis ist das Übergabeprotokoll bei Einzug, das alle drei Regionen vorschreiben.

Fehlt ein ausführliches Einzugsprotokoll, wird vermutet, der Mieter habe das Objekt in dem Zustand erhalten, in dem es sich beim Auszug befindet. Der Gegenbeweis bleibt möglich, doch dann muss der Vermieter mit anderen Mitteln zeigen, dass der Schaden vom Mieter stammt, und ohne Dokument gelingt das selten. Es ist die härteste Sanktion für den nachlässigen Vermieter.

Beim Auszug vergleicht man Position für Position mit dem Einzugszustand. Die Abrechnung darf nur die Differenz erfassen, abzüglich Abnutzung. Sind Arbeiten nötig, die das Objekt unvermietbar machen, kann eine Entschädigung für den Nutzungsausfall hinzukommen, deren Dauer aber zu begründen ist.

Machen Sie es richtig: Raum für Raum, datierte Fotos, Zählerstände, Unterschriften beider Seiten, ein Exemplar für jeden. Brüssel und Wallonien bieten ein amtliches Muster an. Manche Plattformen für die Vermietung zwischen Privatleuten, etwa Domilinko, eine belgische Seite ohne Vermittler, sehen ein Einzugs- und Auszugsprotokoll Raum für Raum vor, mit Fotos und Zählerständen. Ein am Tag der Schlüsselübergabe auf der Tischkante hingeworfenes Protokoll schützt niemanden. Alle Einzelheiten stehen in unserem Leitfaden Einzugs- und Auszugsprotokoll.

Bei Uneinigkeit

Zwei Fehler, die man nie machen darf. Mieter: Stellen Sie die Mietzahlung nicht ein, um Druck zu machen, das verwandelt eine starke Position sicher in eine Kündigung zu Ihren Lasten. Vermieter: Behalten Sie die Kaution nicht eigenmächtig ein, ohne schriftliche Einigung oder Gerichtsentscheidung; ein unberechtigter Einbehalt fällt auf Sie zurück (siehe unseren Leitfaden zur Mietkaution). Wasser, Heizung oder Aufzug folgen einer anderen Logik: siehe Nebenkosten.

Compatri vermietet keine Wohnungen und greift nicht in Ihren Mietvertrag ein: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden. Die Reparaturlisten unterscheiden sich zwischen Brüssel, Wallonien und Flandern: Prüfen Sie immer die Ihrer Region.

Offizielle Quellen

• Brüssel: répartition des réparations entre le locataire et le bailleur : die Grundsätze und die Brüsseler Liste, von der die Parteien nicht abweichen dürfen (auf Französisch).
• Wallonien: liste non limitative des réparations locatives : die wallonische Tabelle Vermieter / Mieter, Element für Element (PDF, auf Französisch).
• Wallonien: grille indicative de vétusté : wie man den Anteil der normalen Abnutzung berechnet (PDF, auf Französisch).
• Flandern: onderhoud en herstellingen aan huurwoningen : die kleinen Reparaturen des Mieters und die Pflichten des Vermieters (auf Niederländisch).
• Friedensgericht : das für Mietstreitigkeiten zuständige Gericht, und die kostenlose Schlichtung.