Für MieterDie Mietkaution in Belgien: Höhe, Sperrkonto, Rückgabe
Zwei oder drei Monatsmieten? Das hängt von Ihrer Region und vom Datum Ihres Mietvertrags ab. Wo das Geld liegen muss, wie es freigegeben wird, und warum das Übergabeprotokoll alles entscheidet.
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Die Mietkaution ist die erste finanzielle Hürde eines Umzugs und die häufigste Streitquelle beim Auszug. Sie ist zugleich einer der Punkte, an denen das belgische Recht am stärksten regionalisiert ist: Seit das Wohnungsmietrecht in die Zuständigkeit der Regionen fällt, haben Brüssel, Wallonien und Flandern jeweils eigene Regeln, und zwei von ihnen haben sie kürzlich geändert. Eine einheitliche "belgische" Antwort wäre für zwei von drei Lesern falsch.
Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.
Wozu die Kaution genau dient
Sie deckt, was Sie dem Vermieter am Mietende schulden könnten: unbezahlte Mieten oder Nebenkosten, Mietschäden, die durch Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugsprotokoll festgestellt werden. Sie deckt keine normale Abnutzung, und sie ist keine verkappte letzte Monatsmiete: Sie dürfen nicht einseitig entscheiden, Ihre Kaution "abzuwohnen", indem Sie die letzte Miete nicht zahlen, und der Vermieter darf das ebenso wenig verlangen.
Entscheidend: Die Kaution bleibt Ihr Geld. Der Vermieter ist nicht ihr Eigentümer. Er hat nur in Höhe dessen Anspruch darauf, was ihm tatsächlich geschuldet wird, und nur wenn eine Einigung oder ein Urteil das feststellt.
Die Höhe: abhängig von Region und Vertragsdatum
Hier muss man genau sein. Die Obergrenze hängt von Ihrer Region und vom Datum ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde.
Region Brüssel-Hauptstadt. Für Mietverträge, die seit dem 1. November 2024 geschlossen oder erneuert wurden, darf die Kaution zwei Monatsmieten nicht übersteigen, gleich in welcher Form. Ältere Verträge bleiben bei der früheren Regelung: zwei Monate auf einem Sperrkonto, bis zu drei Monate bei einer in Monatsraten aufgebauten Bankbürgschaft.
Wallonische Region. Seit dem Dekret vom 19. Mai 2023, in Kraft seit dem 1. Juni 2023, ist die Kaution auch dort auf zwei Monatsmieten begrenzt, unabhängig von der gewählten Form. Ein vor diesem Datum unterschriebener Vertrag konnte bei einer Bankbürgschaft bis zu drei Monate vorsehen. In den Gemeinden des deutschen Sprachgebiets können abweichende Regeln gelten; erkundigen Sie sich bei der Deutschsprachigen Gemeinschaft.
Flämische Region. Das flämische Wohnungsmietdekret (Vlaams Woninghuurdecreet), anwendbar auf seit dem 1. Januar 2019 geschlossene Verträge, lässt eine Kaution bis zu drei Monatsmieten zu, gleich in welcher Form. Für ältere Verträge: zwei Monate auf dem Sperrkonto, drei Monate per Bankbürgschaft.
Es gibt Sonderregeln (Studentenmietvertrag, Sozialwohnung). Prüfen Sie die geltende Obergrenze stets bei der offiziellen Stelle Ihrer Region, bevor Sie unterschreiben: Die Links stehen am Ende dieses Artikels. Eine Klausel, die mehr als die gesetzliche Obergrenze fordert, ist insoweit unwirksam, und Sie können ihre Herabsetzung verlangen.
In welcher Form
Das individualisierte Sperrkonto. Der Standardweg in allen drei Regionen. Die Summe liegt auf einem Konto auf Ihren Namen und ist gesperrt: Weder Sie noch der Vermieter kommen allein daran. Die Zinsen stehen Ihnen zu und werden kapitalisiert. Das Konto lautet auf Ihren Namen, steht Ihnen aber nicht zur Verfügung. Statt einer Bank können Sie auch online die Hinterlegungs- und Konsignationskasse des FÖD Finanzen nutzen, über die Anwendung e-DEPO: Das Prinzip ist dasselbe.
Die Bankbürgschaft (Brüssel und Wallonien). Die Bank garantiert dem Vermieter den Betrag ab der Unterschrift, und Sie bauen ihn mit gleichbleibenden Monatsraten über höchstens drei Jahre auf. Sie beantragen sie bei der Bank, auf die Ihr Berufs- oder Ersatzeinkommen fließt, und diese darf sie nicht wegen Ihrer Kreditwürdigkeit verweigern. In Flandern gibt es diese Formel für Verträge seit 2019 nicht mehr: Das Dekret sieht dort das Sperrkonto vor, eine Sicherheit bei einem Finanzinstitut (Anleihe, Kapitalisierungsschein), die Kaution über das Sozialamt (OCMW) und, wenn der Vermieter zustimmt, einen Bürgen, ohne Kombination. Zu diesem letzten Punkt lesen Sie unseren Leitfaden über den Bürgen und die selbstschuldnerische Bürgschaft.
Die Kaution über das Sozialamt oder regionale Hilfen. Das Sozialamt (ÖSHZ/CPAS, in Flandern OCMW) kann für Sie eine Bankbürgschaft erwirken, im Rahmen eines Standardvertrags mit einer Bank. Die Regionen finanzieren zudem zinslose Darlehen: der Brüsseler Wohnungsfonds (Darlehen zu 0 % oder der BRU-GAL-Fonds, der für den Vermieter unsichtbar bleibt), die wallonische Sozialkreditgesellschaft SWCS (zinsloses Darlehen, rückzahlbar über höchstens 36 Monate) und in Flandern der Vlaams Woningfonds (zinslose huurwaarborglening über 36 Monate). Es gelten Einkommensbedingungen. Diese Instrumente sind gesetzlich vorgesehen: Einen Bewerber abzulehnen, weil seine Kaution über das Sozialamt läuft, ist Diskriminierung bei der Wohnungssuche wegen des Vermögens.
Was Sie ablehnen müssen: eine Barkaution von Hand zu Hand oder eine Überweisung auf das Girokonto des Vermieters. In Brüssel sind die Formen der Kaution inzwischen gesetzlich abschließend geregelt, und Bargeld gehört nicht mehr dazu. In allen drei Regionen schuldet Ihnen der Vermieter, der das Geld behält, statt es auf ein Konto auf Ihren Namen zu legen, Zinsen; in Flandern kann der Mieter bei Verträgen seit 2019 eine zu Unrecht einbehaltene Kaution sogar als bereits gezahlte Miete betrachten. Und mit dem Vermögen des Vermieters vermischt, kann Ihr Geld bei dessen Insolvenz mit verschwinden.
Die Freigabe: der Moment der Wahrheit
Ein Sperrkonto öffnet sich nicht von selbst. Die Bank gibt die Mittel nur gegen Vorlage eines von zwei Dokumenten frei:
Niemand kann sich also allein bedienen. Ein Vermieter, der ohne Ihre Unterschrift behauptet, "die Kaution zu behalten", kann das nicht; umgekehrt erhalten Sie nichts zurück, solange er nicht unterschreibt oder ein Richter nicht entschieden hat. Bei e-DEPO gibt der Vermieter seine Zustimmung zur Rückzahlung online; bei Uneinigkeit bleibt die Kaution gesperrt. In Brüssel muss die Kaution bei Verträgen, die seit dem 1. November 2024 geschlossen oder erneuert wurden, innerhalb von zwei Monaten nach der Schlüsselrückgabe freigegeben werden, außer bei einem Streit.
Der Angelpunkt ist das Übergabeprotokoll. Ein Einbehalt lässt sich nur durch den Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugsprotokoll rechtfertigen (siehe unseren Leitfaden zum Übergabeprotokoll). Fehlt ein detailliertes, gemeinsam erstelltes Einzugsprotokoll, steht der Vermieter sehr schwach da: Die Vermutung spricht für den Mieter, der die Wohnung in dem Zustand erhalten haben soll, in dem er sie zurückgibt. Deshalb dürfen Sie am Tag der Schlüsselübergabe niemals ein hingeschludertes Protokoll akzeptieren oder ungelesen unterschreiben.
Wenn Sie noch eine Wohnung suchen, achten Sie darauf, wie dieser Schritt organisiert ist. Auf Domilinko, einer belgischen Plattform für Vermietung von privat an privat ohne Vermittler, wird das Einzugsprotokoll gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen, und die Inserate zeigen einen geprüften Energieausweis (PEB/EPC) und eine geprüfte Identität des Eigentümers. Wenn Sie über ein großes Portal wie Immoweb suchen, verlangen Sie denselben Detailgrad: Das Übergabeprotokoll ist in allen drei Regionen Pflicht, und es schützt Ihre Kaution.
Streit: das Vorgehen
Was Sie behalten sollten
Höchstens zwei Monatsmieten in Brüssel (Verträge seit November 2024) und Wallonien (seit Juni 2023), drei in Flandern: Prüfen Sie die Obergrenze Ihrer Region zum Datum Ihres Vertrags. Bestehen Sie auf einem Sperrkonto in Ihrem Namen, niemals Bargeld. Kein Euro fließt ohne Ihre Unterschrift oder ein Urteil ab. Und behandeln Sie das Einzugsprotokoll, als schütze es, und nicht der Mietvertrag, Ihr Geld. Denn genau so ist es.
Offizielle Quellen
- Security deposit (be.brussels, auf Englisch): die fünf Formen und die Obergrenze von zwei Monatsmieten in Brüssel.
- Wallonisches Dekret über den Wohnungsmietvertrag (Wallex, auf Französisch): konsolidierte Fassung, Artikel 62 zur Kaution.
- Huurwaarborg (Vlaanderen.be, auf Niederländisch): die flämischen Regeln und häufige Fragen.
- La garantie locative (FÖD Finanzen, auf Französisch): die Kaution online über e-DEPO sperren.
- Rental guarantee support (Brüsseler Wohnungsfonds, auf Englisch): zinsloses Darlehen und BRU-GAL-Fonds.
- Prêt garantie locative (SWCS, auf Französisch): das zinslose Kautionsdarlehen in Wallonien.
Häufig gestellte Fragen
Beträgt die Mietkaution zwei oder drei Monatsmieten?
Das hängt von Ihrer Region und vom Vertragsdatum ab. In Brüssel höchstens zwei Monatsmieten, gleich in welcher Form, für seit dem 1. November 2024 geschlossene oder erneuerte Verträge. In Wallonien höchstens zwei Monatsmieten, gleich in welcher Form, seit dem 1. Juni 2023. In Flandern bis zu drei Monatsmieten für Verträge seit 2019. Ältere Verträge folgen der früheren Regelung: Prüfen Sie den Betrag vor der Unterschrift bei der offiziellen Stelle Ihrer Region.
Darf ich die Kaution bar an den Vermieter zahlen?
Nein. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen liegen (bei einer Bank oder über e-DEPO beim FÖD Finanzen) oder eine andere von Ihrer Region vorgesehene Form annehmen. In Brüssel gehört Bargeld nicht mehr zu den zulässigen Formen. Überall schuldet Ihnen der Vermieter, der das Geld behält, statt es auf Ihren Namen zu sperren, Zinsen, und Sie riskieren, eine mit seinem Vermögen vermischte Summe nie wiederzusehen.
Wie wird die Kaution am Mietende freigegeben?
Die Bank (oder die Hinterlegungskasse über e-DEPO) gibt die Kaution nur gegen eine am Mietende von Mieter und Vermieter unterzeichnete schriftliche Einigung oder eine Entscheidung des Friedensrichters frei. Keine Partei kann sich allein bedienen. In Brüssel muss die Kaution bei seit dem 1. November 2024 geschlossenen oder erneuerten Verträgen innerhalb von zwei Monaten nach der Schlüsselrückgabe freigegeben werden, außer bei einem Streit.
Gibt es Hilfe, um die Mietkaution aufzubringen?
Ja. Das Sozialamt (ÖSHZ/CPAS/OCMW) kann für Sie eine Bankbürgschaft erwirken. In Brüssel bietet der Wohnungsfonds ein Darlehen zu 0 % oder den BRU-GAL-Fonds; in Wallonien gewährt die SWCS ein zinsloses Darlehen, rückzahlbar über höchstens 36 Monate; in Flandern bietet der Vlaams Woningfonds ein zinsloses Kautionsdarlehen über 36 Monate. Es gelten Einkommensbedingungen. Ein Vermieter darf Sie nicht allein deshalb ablehnen, weil Ihre Kaution über das Sozialamt läuft: Das wäre eine Diskriminierung wegen des Vermögens.
Darf der Vermieter die Kaution ohne Einzugsprotokoll einbehalten?
Das ist für ihn sehr schwer. Ohne detailliertes, gemeinsam erstelltes Einzugsprotokoll gilt der Mieter als jemand, der die Wohnung im Zustand der Rückgabe erhalten hat: Der Vermieter kann nicht belegen, dass der Schaden ihm zuzurechnen ist. Und selbst mit Protokoll muss ein Einbehalt beziffert, durch Kostenvoranschlag oder Rechnung belegt und um die Alterswertminderung gekürzt sein.