Die Registrierung des Mietvertrags: Pflicht, kostenlos und schützend

Was "einen Mietvertrag registrieren" bedeutet

Registrieren heißt weder "beim Finanzamt anmelden" noch den Vertrag "genehmigen lassen". Es heißt, dass die Verwaltung förmlich festhält, dass ein Vertrag mit bestimmtem Inhalt zu einem bestimmten Datum existiert. Der Vertrag erhält damit, was Juristen ein sicheres Datum nennen: Niemand kann später behaupten, er sei rückdatiert worden oder habe nicht bestanden, und er wird gegenüber Dritten wirksam.

Lange eine rein föderale Formalität (FÖD Finanzen), hat sie in Brüssel eine regionale Dimension bekommen: Seit dem 1. Januar 2025 werden Mietverträge über Brüsseler Wohnungen bei der Region registriert, auf der Plattform IRISrent, und weiterhin beim FÖD Finanzen (siehe unten). In Flandern und Wallonien bleibt MyRent, die Anwendung des FÖD Finanzen, der Weg. Die Folgen eines nicht registrierten Vertrags stehen in den regionalen Texten, und sie sind nicht identisch. Dieser Leitfaden betrifft vor allem den Hauptwohnsitzmietvertrag.

Wer, in welcher Frist und zu welchem Preis

Der Vermieter, aber auch der Mieter darf

Die Registrierungspflicht trifft den Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, der Verwaltung hinterherzulaufen. Nichts hindert ihn allerdings daran, es selbst zu tun, wenn der Vermieter zögert: Für Wohnraum ist die Formalität kostenlos, und sie schützt ihn unmittelbar.

Zwei Monate

Ein Vertrag über ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Objekt ist binnen zwei Monaten nach Unterzeichnung zu registrieren (vier Monate für andere Mietverträge). Danach bleibt die Registrierung möglich, und weiterhin ratsam, doch solange sie nicht erfolgt ist, verliert der Vermieter wichtige Schutzwirkungen (siehe unten).

Kostenlos

Diesen Punkt kennen zu wenige Vermieter: Die Registrierung eines Mietvertrags über eine Wohnung ist kostenlos, ebenso die des zugehörigen Übergabeprotokolls. Nur andere Mietverträge (Geschäfte, Büros) zahlen eine Gebühr von 0,2 %, mindestens 50 Euro. Für Wohnraum gibt es also buchstäblich keinen finanziellen Grund, darauf zu verzichten.

Wie es konkret geht

In Flandern und Wallonien: MyRent

Der einfachste Weg ist die Anwendung MyRent über MyMinfin, das Portal des FÖD Finanzen, mit Anmeldung per eID oder itsme. Sie laden den unterzeichneten Vertrag als PDF hoch (und das Übergabeprotokoll), ergänzen die Daten der Parteien und des Objekts und erhalten eine Eingangsbestätigung und danach den Registrierungsnachweis, den Sie beim Vertrag aufbewahren. Die Registrierung beim für den Lageort zuständigen Amt für Rechtssicherheit bleibt möglich.

In Brüssel: IRISrent, und auch MyRent

Seit dem 1. Januar 2025 wird ein Mietvertrag über eine Brüsseler Wohnung auf IRISrent registriert, über IRISbox, den elektronischen Schalter der Region: Sie laden den unterzeichneten Vertrag, seine Anlagen und das Einzugsprotokoll hoch und beantworten einige Fragen zu den Parteien und der Wohnung (Katasterparzelle, Wohnfläche, Energieausweis…). Es gibt auch ein Papierformular. Betroffen sind seit 2025 unterzeichnete Verträge und ältere, die noch nicht über MyRent registriert waren.

Die Region wollte, dass ihre Registrierung die des FÖD Finanzen ersetzt, doch der Verfassungsgerichtshof hat diesen Teil der Reform für nichtig erklärt. Ergebnis, wie die Region mitteilt: Brüsseler Vermieter müssen ihre Verträge auf beiden Plattformen registrieren, IRISrent und MyRent. Ein einheitliches Verfahren wurde als in Abstimmung angekündigt: Prüfen Sie die offizielle Seite, wenn Sie registrieren.

Was registriert werden muss

• Der Mietvertrag selbst, unterzeichnet, mit seinen vertraglichen Anlagen.
• Das Einzugsprotokoll: Auch seine Registrierung obliegt dem Vermieter, kostenlos, mit dem Vertrag oder später. Ein gemeinsam erstelltes, datiertes Protokoll mit Fotos und Zählerständen hält einem Streit am besten stand (siehe unseren Leitfaden zum Übergabeprotokoll). Manche Plattformen für die Vermietung unter Privatleuten sehen es standardmäßig vor, etwa Domilinko, eine belgische Website für die direkte Vermietung ohne Vermittler, auf der die Identität des Eigentümers geprüft wird und die Inserate einen geprüften Energieausweis (PEB/EPC) zeigen: Bewahren Sie die unterzeichnete Fassung auf, um sie zu registrieren.
• Spätere Nachträge (Verlängerung eines Kurzzeitvertrags, Einzug eines neuen Mitmieters…): Lassen Sie auch diese registrieren.

Ein einfacher Reflex: Am Tag der Unterschrift wird registriert. Schieben Sie es nicht auf, so vergehen die zwei Monate.

Was geschieht, wenn der Vertrag nicht registriert ist

Hier hört das Thema auf, ein Verwaltungsthema zu sein. Zwischen Vermieter und Mieter hat ein nicht registrierter Vertrag denselben Wert wie ein registrierter; den Unterschied machen die regionalen Sanktionen.

Der Mieter kann ohne Frist und ohne Entschädigung ausziehen

• Brüssel und Flandern: Nach der Zweimonatsfrist und solange der Vertrag nicht registriert ist, ist der Mieter weder an die Kündigungsfrist noch an die Entschädigung für einen vorzeitigen Auszug gebunden.
• Wallonien: dieselbe Wirkung, aber nur, wenn der Mieter den Vermieter förmlich zur Registrierung aufgefordert hat und diese Aufforderung einen Monat lang ohne Wirkung geblieben ist.

Der Mieter muss seinen Auszug trotzdem schriftlich mitteilen (siehe unseren Leitfaden zur Kündigung als Mieter). Und sobald der Vertrag registriert ist, endet die Befreiung für die Zukunft.

In Brüssel: keine Indexierung, keine Erhöhung

In Brüssel darf die Miete, solange der Vertrag nicht registriert ist, weder indexiert noch nach oben angepasst werden. Für einen Brüsseler Vermieter ist die Registrierung also Voraussetzung jeder Mietindexierung.

Beim Verkauf des Objekts

Muss der neue Eigentümer eines vermieteten Objekts den laufenden Vertrag beachten? Die Antwort hängt von der Region ab:

• Brüssel (Verkäufe seit dem 1. November 2024) und Flandern: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und kann den Vertrag nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen beenden (Eigenbedarf, Arbeiten usw.).
• Wallonien: Der volle Schutz setzt voraus, dass der Vertrag vor dem Verkauf ein sicheres Datum hat, das die Registrierung verschafft. Ohne sicheres Datum bleibt ein Mieter, der seit mindestens sechs Monaten dort wohnt, geschützt, doch der Erwerber kann den Vertrag mit drei Monaten Frist beenden, zugestellt binnen drei Monaten nach der Urkunde, wegen Eigenbedarfs, Umbaus oder ohne Grund. Ein Mieter, der vor weniger als sechs Monaten mit nicht registriertem Vertrag eingezogen ist, steht am schwächsten da.

Warum es auch im Interesse des Vermieters liegt

Die Registrierung gilt als Last des Vermieters. Das ist ein Missverständnis.

Mieter: Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag registriert ist

Verlangen Sie vom Vermieter den Registrierungsnachweis. Hat er keinen, können Sie den Mietvertrag Ihrer Wohnung selbst registrieren, kostenlos, auf denselben Wegen. Das schützt Sie auch an dem Tag, an dem der Eigentümer kündigt oder verkauft (siehe unseren Leitfaden zur Kündigung durch den Vermieter).

Checkliste

• Vertrag von allen Parteien unterzeichnet, als PDF aufbewahrt.
• Gemeinsames Einzugsprotokoll, datiert, unterzeichnet, mit Fotos und Zählerständen.
• Registrierung binnen zwei Monaten: MyRent in Flandern und Wallonien, IRISrent und MyRent in Brüssel.
• Registrierungsnachweis beim Vertrag aufbewahrt.
• Jeden Nachtrag ebenfalls registrieren.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden. Die Registrierungsverfahren ändern sich, vor allem in Brüssel: Prüfen Sie die offiziellen Seiten unten, wenn Sie registrieren.

Offizielle Quellen

• FÖD Finanzen: Mietvertrag: wer registriert, Fristen, Kostenfreiheit und Zugang zu MyRent.
• Brüssel: enregistrement bail d'habitation: das IRISrent-Verfahren und die doppelte Registrierungspflicht (auf Französisch, auch auf Niederländisch verfügbar).
• Brüssel: auch föderale Registrierung erforderlich: das Urteil des Verfassungsgerichtshofs und seine Folgen für Vermieter (auf Französisch).
• Flandern: woninghuurovereenkomst sluiten: Registrierung von Mietvertrag und Protokoll in Flandern (auf Niederländisch).
• Wallonisches Dekret vom 15. März 2018 (WALLEX): der geltende Text, einschließlich der Sanktion bei nicht registrierten Verträgen in Wallonien (auf Französisch).