Der Vermieter kündigt: Gründe, Fristen, Entschädigungen und Sanktionen

Der Hauptwohnsitzmietvertrag ist kein Vertrag wie jeder andere: Er schützt jemandes Zuhause. Während der Mieter jederzeit unter Einhaltung der Frist gehen darf (siehe die Kündigung durch den Mieter), kann der Vermieter einen Neunjahresvertrag nur in den Fällen beenden, die das Recht seiner Region vorsieht. Eine Kündigung außerhalb dieser Fälle ist nichtig, und eine formal korrekte Kündigung, deren Grund nicht verwirklicht wird, wird sehr teuer.

Das gilt auch, wenn Sie Ihre Immobilie aus der Ferne verwalten, wie viele Mitglieder der Diaspora mit Eigentum in Belgien: Die Fristen laufen gleich, ob Sie in Lüttich oder in Kinshasa wohnen.

Drei Texte, eine Architektur

Jede Region hat ihren eigenen Text: das Brüsseler Wohngesetzbuch, das wallonische Dekret vom 15. März 2018, das Vlaams Woninghuurdecreet. Alle drei übernahmen die Architektur des Bundesgesetzes von 1991 (Eigenbedarf, Umbau, Kündigung ohne Grund), aber mit echten Unterschieden, vor allem beim Umbau und beim Kurzzeitmietvertrag. Übertragen Sie nie eine Regel aus einer anderen Region und prüfen Sie den anwendbaren Text, bevor Sie das Einschreiben aufgeben. Lesen Sie auch Ihren Vertrag: In Brüssel und Wallonien kann er diese Kündigungsmöglichkeiten ausschließen oder beschränken.

1. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der häufigste und am strengsten kontrollierte Grund.

Frist: sechs Monate. Wie beim Mieter beginnt die Frist am ersten Tag des Monats, der auf den Monat der Zustellung folgt. Eine am 12. Mai zugestellte Kündigung lässt die Frist vom 1. Juni bis 30. November laufen.

Wann: jederzeit während des Neunjahresvertrags, mit zwei Vorbehalten:

• in Brüssel und Wallonien darf die Frist bei Verwandten dritten Grades (Onkel, Tanten, Neffen, Nichten) nicht vor dem Ende der ersten drei Vertragsjahre ablaufen;
• in Flandern darf eine im ersten Dreijahreszeitraum erklärte Kündigung nicht vor dessen Ende ablaufen, gleich wer der Begünstigte ist.

Wer einziehen darf: der Vermieter selbst, sein Ehegatte oder gesetzlich zusammenwohnender Partner, deren Abkömmlinge, Adoptivkinder und Verwandte in aufsteigender Linie sowie die Seitenverwandten bis zum dritten Grad (Geschwister, Onkel und Tanten, Neffen und Nichten).

Was im Schreiben stehen muss: der Grund, die Identität des künftigen Bewohners und sein Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter. Eine Kündigung, die nur "wegen Eigenbedarfs" sagt, ist angreifbar. In Brüssel kann der Mieter einen Nachweis der Verwandtschaft verlangen, den der Vermieter binnen zwei Monaten erbringen muss.

Die Folgepflicht: Die Nutzung muss innerhalb eines Jahres nach Fristablauf (oder nach Rückgabe der Wohnung) beginnen und mindestens zwei Jahre dauern, tatsächlich und ununterbrochen.

Die Sanktion: achtzehn Monatsmieten

Bleibt die angekündigte Nutzung aus oder wird sie nicht aufrechterhalten, und weist der Vermieter keinen außergewöhnlichen Umstand nach (unvorhersehbar und von seinem Willen unabhängig), kann der frühere Mieter eine Entschädigung von achtzehn Monatsmieten fordern. Bei 900 Euro Miete sind das 16.200 Euro.

Die Friedensrichter wenden diese Sanktion an, und Bösgläubigkeit muss nicht bewiesen werden: Es zählt das Ergebnis. Konkret: Kündigen Sie nie "auf Verdacht" wegen Eigenbedarfs, und schon gar nicht, um teurer neu zu vermieten. Der hinausgekündigte Mieter kann die Nutzung überprüfen, Nachweise verlangen und das Gericht anrufen.

2. Kündigung wegen umfangreicher Umbauarbeiten

Frist: sechs Monate.

Wann: Hier gehen die Regionen auseinander.

• Brüssel und Wallonien: nur zum Ablauf des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums (Ende des 3. oder 6. Jahres).
• Flandern: jederzeit, aber eine im ersten Dreijahreszeitraum erklärte Kündigung darf nicht vor dessen Ende ablaufen.

Kumulative Voraussetzungen:

• die Arbeiten entsprechen den städtebaulichen Vorschriften (Genehmigung erteilt oder nicht erforderlich);
• sie betreffen den vom Mieter bewohnten Teil und machen ihn unbewohnbar: Fassade, Dachboden oder Garten reichen nicht;
• ihre Kosten übersteigen drei Jahresmieten des Objekts, oder zwei Jahresmieten aller betroffenen Wohnungen, wenn mehrere Wohnungen desselben Gebäudes demselben Vermieter gehören.

Die Unterlagen: Baugenehmigung, detaillierter Kostenvoranschlag, bezifferte Beschreibung der Arbeiten oder Bauvertrag. In Brüssel sind sie mit der Kündigung oder binnen zwei Monaten vorzulegen; in Wallonien binnen zwei Monaten nach Anfrage des Mieters. Eine "Umbau"-Kündigung ohne Unterlagen hält nicht.

Zeitplan und Sanktion: Die Arbeiten müssen binnen sechs Monaten beginnen und binnen vierundzwanzig Monaten abgeschlossen sein, gerechnet ab Fristablauf (oder Rückgabe der Wohnung). Andernfalls ist, außer bei außergewöhnlichen Umständen, dieselbe Entschädigung von achtzehn Monatsmieten geschuldet.

3. Kündigung ohne Grund gegen Entschädigung

Diese Tür gibt es in allen drei Regionen, sie ist aber schmal und teuer.

Wann: zum Ablauf des ersten oder zweiten Dreijahreszeitraums, nicht mittendrin.

Frist: sechs Monate, abgestimmt auf den Dreijahrestermin.

Entschädigung: neun Monatsmieten, wenn der Vertrag zum Ende des ersten Dreijahreszeitraums endet, sechs Monatsmieten zum Ende des zweiten. Sie ist zusätzlich zur Frist geschuldet.

Zum Ende der neun Jahre braucht die Kündigung dagegen keinen Grund mehr: Sechs Monate Frist vor dem Termin genügen, ohne Entschädigung. Ohne Kündigung verlängert sich der Vertrag jeweils um drei Jahre zu denselben Bedingungen.

Kurzzeitmietvertrag: wenig Spielraum

Bei einem Hauptwohnsitzvertrag von höchstens drei Jahren:

• Keine Kündigung wegen Umbaus und keine Kündigung ohne Grund beim Kurzzeitvertrag.
• Damit der Vertrag zum vereinbarten Termin endet, muss mindestens drei Monate vorher gekündigt werden. Ohne Kündigung, oder wenn der Mieter ohne Widerspruch wohnen bleibt, gilt der Vertrag als für neun Jahre geschlossen, gerechnet ab dem ursprünglichen Beginn und zu denselben Mietbedingungen. Das ist der teuerste Fehler privater Vermieter: Aus einem vergessenen Einjahresvertrag wird ein Neunjahresvertrag.
• Eine Verlängerung ist möglich, schriftlich, zu denselben Bedingungen, ohne dass die Gesamtdauer drei Jahre übersteigt: einmal in Brüssel und Flandern, zweimal in Wallonien.

Die Form der Kündigung, in allen Fällen

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht

Ein Verkauf löscht den Mietvertrag nicht, aber der Schutz des Mieters ist nicht überall gleich:

• Brüssel (Verkäufe seit dem 1. November 2024): Der Erwerber übernimmt den laufenden Vertrag; der Verkäufer muss den Käufer über die Vermietung informieren und ihm eine Kopie des Vertrags übergeben. Ein Mieter mit einem Vertrag von neun Jahren oder mehr hat zudem, unter Bedingungen, ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung zum Verkauf steht.
• Flandern: Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein, selbst wenn der Vertrag eine Räumungsklausel für den Verkaufsfall enthält.
• Wallonien: Der volle Schutz setzt voraus, dass der Vertrag vor dem Verkauf ein sicheres Datum hat, genau das bewirkt die Registrierung. Ohne sicheres Datum bleibt ein Mieter, der seit mindestens sechs Monaten dort wohnt, geschützt, doch der Erwerber kann den Vertrag wegen Eigenbedarfs, Umbaus oder ohne Grund beenden, mit drei Monaten Frist, zugestellt binnen drei Monaten nach der Urkunde.

In jedem Fall ist die Registrierung des Mietvertrags Pflicht des Vermieters, für Wohnraum kostenlos, binnen zwei Monaten: siehe unseren Leitfaden zur Registrierung des Mietvertrags.

Neu vermieten nach dem Auszug des Mieters

Zieht der Mieter von sich aus oder zum Vertragsende aus, hindert Sie nichts daran, die Wohnung neu zu vermieten. Vorsicht dagegen nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Umbaus: Wer neu vermietet, bevor die angekündigten Bedingungen erfüllt sind, riskiert die Entschädigung von achtzehn Monatsmieten. Zum Neuvermieten ermöglicht Domilinko die direkte Vermietung zwischen Eigentümern und Mietern in Belgien, ohne Vermittler: Die Identität des Eigentümers wird geprüft, das Inserat zeigt einen geprüften Energieausweis (PEB/EPC), und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Siehe auch unsere Leitfäden zum Vermieten Ihrer Immobilie, zur Festlegung der Miete, zur Wahl des Mieters und zum Energieausweis in der Anzeige.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Rechte zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden. Er ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung: Eine schlecht begründete oder falsch datierte Kündigung kann achtzehn Monatsmieten kosten, lassen Sie Ihr Schreiben vorab fachlich prüfen.

Offizielle Quellen

• Brüssel: renon et congé (Muster): die offiziellen Kündigungsmuster, auch für den Vermieter (auf Französisch, auch auf Niederländisch verfügbar).
• Wallonien: la résiliation du bail: Gründe, Fristen und Entschädigungen in Wallonien (auf Französisch).
• Wallonisches Dekret vom 15. März 2018 (WALLEX): der geltende Text, Artikel 55 zu Dauer und Kündigung (auf Französisch).
• Vlaams Woninghuurdecreet (Codex Vlaanderen): der flämische Text, Artikel 17 bis 21 (auf Niederländisch).
• Friedensgericht: das zuständige Gericht, wenn eine Kündigung bestritten wird.