Die richtige Miete festlegen: weder zu hoch noch zu niedrig

In Belgien wird die Miete zu Beginn frei vereinbart: Es gibt keine allgemeine verbindliche Mietpreisbremse. Doch "frei" heißt nicht "über den Daumen". Eine falsch angesetzte Miete kostet Sie in beide Richtungen Geld: zu hoch, und Sie kaufen sich Wochen des Leerstands und schwache Bewerber, und in Brüssel kann sie inzwischen angefochten werden; zu niedrig, und Sie verzichten auf Einnahmen, die Sie nie mehr aufholen, denn während der Vertragslaufzeit erhöht man eine Miete nicht, man indexiert sie.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Pflichten zu verstehen und die richtigen Werkzeuge zu finden.

1. Von Vergleichswerten ausgehen, nicht von Wünschen

Der Mietmarkt ist hyperlokal. Zwei Straßen weiter, eine Straßenbahnlinie, ein ruhiger oder lauter Ruf des Viertels: Der Unterschied kann 15 % erreichen.

Die Methode, in einer Stunde:

Wo Sie diese Vergleichswerte finden: auf den großen Portalen, Immoweb und Immovlan, und auf Websites für Vermietung von privat an privat wie Domilinko, einer belgischen Plattform ohne Vermittler, deren Inserate einen geprüften PEB/EPC-Ausweis zeigen, sodass Sie bei bekannter Energieklasse vergleichen.

Ihre Zielmiete liegt im unteren bis mittleren Bereich dessen, was Sie finden, es sei denn, Ihr Objekt ist objektiv besser.

2. Richttabellen: Achtung, das hängt von der Region ab

Hier kursiert viel Unsinn. Die drei Regionen haben nicht dasselbe System.

• Brüssel veröffentlicht eine Richttabelle der Referenzmieten, abrufbar auf loyers.brussels: Sie nennt eine Referenzmiete nach Lage, Zustand, Dämmung, Wohnfläche, Zimmerzahl und Komfortmerkmalen. Diese ist an sich nicht bindend, wirkt aber auf zweierlei Weise. Sie muss im Mietvertrag stehen, neben der tatsächlichen Miete. Und seit dem 1. Mai 2025 verbietet das Brüsseler Wohngesetzbuch dem Vermieter, eine missbräuchliche Miete zu verlangen: Eine Miete gilt als missbräuchlich vermutet, wenn sie die Referenzmiete um mehr als 20 % übersteigt, es sei denn, Sie können besondere Komfortmerkmale belegen, oder sogar unterhalb dieser Schwelle, wenn die Wohnung erhebliche Qualitätsmängel aufweist. Der Mieter kann dann eine Anpassung der Miete verlangen; die paritätische Mietkommission gibt eine kostenlose, unverbindliche Stellungnahme ab, und der Friedensrichter entscheidet im Streitfall.
• Wallonien veröffentlicht eine Richttabelle der Mieten, vorgesehen im Dekret von 2018 und festgelegt durch einen Erlass der Wallonischen Regierung vom 25. April 2019, die jährlich aktualisiert wird. Ihr Rechner (loyerswallonie.be) liefert eine unverbindliche Richtmiete: ein Anhaltspunkt, keine Obergrenze.
• Flandern stellt online einen Mietschätzer bereit, den Huurschatter, ebenfalls rein informativ.

Diese Werkzeuge ersetzen die Vergleichswerte nicht, sie plausibilisieren sie. Liegt Ihr Zielpreis deutlich über der Referenzmiete Ihrer Region, fragen Sie sich: Was rechtfertigt die Differenz objektiv? In Brüssel ist das keine rein kaufmännische Frage mehr: Über 20 % müssen Sie sie beantworten können.

3. Der Energieausweis drückt auf die Miete, zunehmend

Ein Mieter zahlt keine Miete, er zahlt Wohnkosten: Miete plus Energie. Zwischen einer B- und einer F-Wohnung gleicher Fläche kann die Energierechnung mehrere hundert Euro pro Jahr auseinanderliegen. Der Markt preist das ein: Bei gleicher Miete vermietet sich das schlecht gedämmte Objekt langsamer, zieht schwächere Bewerbungen an und wird seltener zum gleichen Preis wiedervermietet. Die Brüsseler und die wallonische Tabelle berücksichtigen im Übrigen Dämmung oder Energieeffizienz. Alles zum Ausweis: der Energieausweis im Inserat.

Zwei sehr konkrete Folgen:

• Leerstand. Eine Energieschleuder bleibt länger online. Das sind die versteckten Kosten eines schlechten Ausweises.
• Indexierung. Die Energieklasse bestimmt inzwischen, ob indexiert werden darf. In Brüssel setzt die Indexierung einen registrierten Mietvertrag und einen gültigen, dem Mieter übergebenen PEB-Ausweis voraus: ohne Ausweis keine Indexierung. Für eine Wohnung der Klasse E, F oder G, deren Mietvertrag vor dem 14. Oktober 2022 begann, läuft die Indexierung zudem über einen Korrekturfaktor, der sie verringert. Auch Wallonien und Flandern haben die Indexierung energieintensiver Wohnungen 2022-2023 begrenzt, und bei manchen älteren Verträgen können die Folgen fortwirken. Setzen Sie nichts voraus: Prüfen Sie vor jeder Indexierung die in Ihrer Region geltende Regel, und lesen Sie unseren Leitfaden zur Mietindexierung. Entscheidend ist die Grundaussage: Die Energieklasse ist kein bloßes Verkaufsargument mehr, sie hat rechtliche Folgen für das, was Sie vereinnahmen dürfen.

Anders gesagt: Die 4 000 € Dachdämmung sind keine Ausgabe, sie sind eine Verhandlungsposition.

4. Miete, Nebenkostenvorschuss, Pauschale: drei verschiedene Dinge

Das ist die Konfliktquelle Nummer eins, und vermeidbar.

• Die Miete vergütet die Nutzung der Immobilie.
• Die Nebenkosten decken Verbräuche und Leistungen: Wasser, Zentralheizung, Pflege der Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Hausmeister.
• Ein Vorschuss ist eine Abschlagszahlung: Sie rechnen jährlich belegmäßig ab und gleichen aus, zu Ihren Gunsten oder zugunsten des Mieters. Der Mieter darf die Belege einsehen.
• Eine Pauschale ist ein fester Betrag ohne Abrechnung. Sie schützt Sie vor Verbrauchsspitzen, doch Sie tragen auch das Risiko, und sie lässt sich während der Laufzeit nicht frei anpassen. In den betroffenen Regionen kann der Mieter beim Friedensrichter sogar die Umwandlung einer Pauschale in Vorschüsse beantragen.

Zwei Regeln, die man nicht verfehlen darf:

• Ein Vorschuss muss realistisch sein. Ihn bewusst zu niedrig anzusetzen, um eine attraktive Miete auszuweisen, führt zu einer brutalen Jahresabrechnung und einem wütenden Mieter. Eine sehr schlechte Rechnung.
• Der Immobilienvorabzug (précompte immobilier) darf beim Hauptwohnsitz-Mietvertrag nicht auf den Mieter umgelegt werden. Setzen Sie ihn nicht in die Nebenkosten.

Schließlich muss das Inserat selbst die verlangte Miete und die Höhe der gemeinsamen Nebenkosten angeben: eine gesetzliche Pflicht, die die Gemeinde in Brüssel und Wallonien mit einer Verwaltungsbuße von 50 bis 200 € ahnden kann. Geben Sie auch die Art der Nebenkosten an (Vorschuss oder Pauschale): Das spart Zeit, denn der Bewerber weiß, was er zahlen wird. Was umlagefähig ist, erklärt unser Leitfaden zu den Nebenkosten.

5. Die Rechnung, die stets vergessen wird: der Leerstand

Ein bewusst einfaches Beispiel.

Sie schwanken zwischen 950 € und 900 € für eine Wohnung.

• Zu 900 € vermieten Sie in drei Wochen.
• Zu 950 € vermieten Sie in zwei Monaten.

Auf zwölf Monate:

• 900 €: 900 × 12 = 10 800 €, abzüglich ~0,75 Monaten Leerstand ≈ 10 125 €.
• 950 €: 950 × 12 = 11 400 €, abzüglich ~2 Monaten Leerstand ≈ 9 500 €.

Die höhere Miete bringt 625 € weniger. Und dabei sind die Fixkosten während des Leerstands (Vorabzug, Wohngeld, Versicherung) und die Energie, um das Objekt frostfrei und vorzeigbar zu halten, noch nicht berücksichtigt.

Die Faustregel: Ein Monat Leerstand vernichtet rund 8 % Ihrer jährlichen Mieteinnahmen. Bei 900 € Miete sind das 900 €. Die Miete um 50 € zu senken kostet 600 € pro Jahr. Ein einziger Leermonat kostet also mehr als anderthalb Jahre Nachlass.

Das heißt nicht "verschleudern". Es heißt: Der richtige Preis ist der, der Ihnen binnen zwei Wochen mehrere zahlungsfähige Bewerber bringt, denn das ist der Preis, der Ihnen den Luxus der Wahl lässt, nach den Regeln aus unserem Leitfaden zur Mieterauswahl.

6. Was die Miete decken muss

Bevor Sie sich über eine Bruttorendite freuen, ziehen Sie ab: Immobilienvorabzug, nicht umlagefähiges Wohngeld, Versicherung, laufende Instandhaltung, Rücklagen für Großreparaturen, Leerstandszeiten, Kosten des Energieausweises (auf 10 Jahre zu verteilen). Steuerlich wird eine Privatperson, die an eine Privatperson vermietet, welche die Wohnung nicht beruflich nutzt, in Belgien nicht auf die tatsächliche Miete besteuert, sondern auf das indexierte Katastereinkommen, erhöht um 40 %, ein deutlich milderes Regime, das sich ändert, sobald der Mieter das Objekt beruflich nutzt. Klären Sie Ihre Lage beim FÖD Finanzen oder mit Ihrem Buchhalter, bevor Sie in Nettogrößen denken.

7. Darf die Miete während der Laufzeit steigen?

Nicht frei. Während der Laufzeit können Sie:

• sie einmal jährlich indexieren, zum Jahrestag, wenn der Vertrag schriftlich und registriert ist, auf schriftliche Aufforderung an den Mieter und nach der gesetzlichen Formel auf Basis des Gesundheitsindex, vorbehaltlich der erwähnten Regeln zum Energieausweis;
• eine dreijährliche Anpassung verlangen, in einem engen Fenster (traditionell zwischen dem neunten und dem sechsten Monat vor Ablauf jeder Dreijahresperiode) und unter strengen Bedingungen: neue Umstände, die den normalen Mietwert verändert haben, oder Arbeiten, die ihn erhöht haben. Die genauen Schwellen stehen im Text Ihrer Region; improvisieren Sie sie nicht.

Genau deshalb zählt der Startpreis so sehr: Er ist der einzige Moment, in dem Sie wirklich entscheiden, und in Brüssel kann der Mieter eine missbräuchliche Anfangsmiete überprüfen lassen. Die Regeln je Laufzeit fasst unser Artikel über den Hauptwohnsitz-Mietvertrag zusammen.

Richttabellen, Indexierung und Anpassung entwickeln sich weiter und unterscheiden sich zwischen Brüssel, Wallonien und Flandern. Prüfen Sie vor jeder Entscheidung die geltende Regel bei den offiziellen Quellen unten.

Offizielle Quellen

• Referenzmieten (be.brussels, englisch): Referenzmiete, Pflichtangabe im Mietvertrag, Verbot missbräuchlicher Mieten seit dem 1. Mai 2025
• Mietindexierung (be.brussels, englisch): Bedingungen zum PEB-Ausweis und Korrekturfaktor
• Huurschatter (Flandern, niederländisch): der Mietschätzer der Flämischen Region
• Eine Miete mit der Richttabelle schätzen (Wallonien, französisch): die wallonische Tabelle und ihr Rechner
• Vermietung an eine Person ohne berufliche Nutzung (FÖD Finanzen, französisch): Besteuerung auf Basis des indexierten Katastereinkommens plus 40 %