Den Mieter auswählen, ohne zu diskriminieren

Es ist die schwerste Entscheidung im Weg eines Vermieters und die rechtlich exponierteste. Diskriminierung beim Wohnen ist in Belgien verboten, durch mehrere Texte: die Bundesgesetze vom 10. Mai 2007 (Antidiskriminierungsgesetz und Gendergesetz) und vom 30. Juli 1981 (die sogenannten "rassischen" Merkmale) sowie, für den Mietvertrag, die regionalen Texte: in Brüssel das Brüsseler Gesetzbuch über Gleichheit, Nichtdiskriminierung und Förderung der Vielfalt und das Wohngesetzbuch; in Wallonien und Flandern deren Antidiskriminierungsdekrete. Sie gelten für den privaten Mietmarkt genauso wie für den sozialen Wohnungsbau. Sie können davon nicht abweichen, auch nicht im eigenen Haus.

Was das Gesetz nicht verbietet, ist das Auswählen. Sie dürfen sehr wohl den Bewerber mit der stärksten Mappe nehmen. Die ganze Frage ist, worauf Sie dieses Urteil stützen.

Compatri vermietet keine Wohnungen und ist an Ihrem Mietvertrag nicht beteiligt: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Pflichten zu verstehen und die richtigen Werkzeuge zu finden.

1. Geschützte Merkmale: worauf Sie nicht abstellen dürfen

Die Liste ist lang, und man muss sie kennen. Eine Absage darf unter anderem nicht gestützt werden auf:

• die Herkunft (sogenannte Rasse, Hautfarbe, Abstammung, nationale oder ethnische Herkunft) und die Staatsangehörigkeit;
• das Geschlecht, Schwangerschaft, Mutterschaft, Geschlechtsidentität und -ausdruck;
• das Alter;
• den gegenwärtigen oder künftigen Gesundheitszustand, eine Behinderung, ein körperliches oder genetisches Merkmal;
• den Personenstand und die Familiensituation (Kinder haben, alleinerziehend sein, unverheiratet zusammenleben);
• die sexuelle Orientierung;
• religiöse, weltanschauliche oder politische Überzeugungen;
• die Sprache;
• die soziale Herkunft und das Vermögen.

Ein Punkt, der Vermieter aus der Diaspora direkt betrifft: Die Regel gilt in beide Richtungen. Die Wohnung einem Landsmann vorzubehalten, heißt ebenfalls, nach Herkunft oder Staatsangehörigkeit auszuwählen, und ist genauso verboten, wie einen ausländischen Bewerber abzuweisen.

Das letzte Merkmal der Liste, das Vermögen, wird am schlechtesten verstanden und am häufigsten verletzt.

2. Sozialleistungsempfänger abzulehnen ist rechtswidrig

Sagen wir es noch einmal, denn hier ergehen die meisten Verurteilungen: Einen Bewerber abzulehnen, weil sein Einkommen aus einer Leistung stammt, Eingliederungseinkommen des ÖSHZ, Arbeitslosengeld, Einkommensersatzleistung, Behindertenbeihilfe, Rente, ist eine Diskriminierung wegen Vermögens oder sozialer Herkunft. Das ist rechtswidrig, so plausibel Ihnen die wirtschaftliche Überlegung auch erscheint. In Brüssel steht es ausdrücklich im Wohngesetzbuch: Weder die Herkunft noch die Art der Mittel darf berücksichtigt werden, um eine Wohnung zu verweigern.

Formulierungen wie "Nur mit Arbeitsvertrag" oder "Keine Sozialhilfeempfänger", im Inserat, in einer Nachricht oder auch nur am Telefon, sind ein schriftlicher oder bezeugbarer Beweis gegen Sie.

Entscheidend ist nicht die Quelle des Einkommens, sondern seine Höhe und seine Regelmäßigkeit. Eine seit acht Jahren gezahlte Invaliditätsleistung ist praktisch stabiler als ein Zeitarbeitsvertrag. Das Recht verlangt, die Zahlungsfähigkeit zu beurteilen, nicht Menschen danach zu sortieren, wie sie ihren Lebensunterhalt verdienen.

3. Was Sie legitim beurteilen dürfen

Drei Dinge, und sie genügen:

Die Zahlungsfähigkeit

Sie dürfen die Höhe der finanziellen Mittel des Bewerbers erfragen; in Brüssel akzeptiert das standardisierte Bewerbungsformular sogar eine bloße Schätzung. Der übliche Marktanhaltspunkt, dass die Miete inklusive Nebenkosten etwa ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreitet, ist eine Praxis, keine Rechtsregel. Sie ist nicht bindend und als Indikator zu verwenden, nicht als automatischer Filter.

Warum diese Nuance zentral ist: Mechanisch angewandt erzeugt eine starre Quote das, was das Recht mittelbare Diskriminierung nennt. Ein scheinbar neutrales Kriterium, das eine geschützte Gruppe systematisch benachteiligt (Alleinerziehende, Menschen mit Behinderung, Leistungsempfänger), ist rechtswidrig, wenn es nicht objektiv gerechtfertigt und verhältnismäßig ist. Ein Haushalt mit 2 400 €, der seit sechs Jahren 850 € ohne Zwischenfall zahlt, ist tatsächlich das bessere Risiko als eine Führungskraft mit 3 500 € in der Probezeit.

Ist das Einkommen knapp, kann ein Bürge die Mappe stärken. Die Mietkaution ist gesetzlich begrenzt: Einen Zweifel gleicht man nicht aus, indem man sie aufbläht.

Die Stabilität

Betriebszugehörigkeit oder Dauer der Einkommensquelle, Regelmäßigkeit der Zahlungen, Dauer früherer Mietverhältnisse. Auch hier: Stabilität wird beobachtet, nicht aus einem Status vermutet.

Die Referenzen

Je nach Region dürfen Sie mitunter einen Nachweis über die Zahlung früherer Mieten oder die Kontaktdaten des Vorvermieters verlangen: Prüfen Sie die geltende Liste. In Brüssel sieht die abschließende Liste sie nicht vor: Sie dürfen sie berücksichtigen, wenn der Bewerber sie von sich aus anbietet, aber nicht verlangen. Wo es erlaubt ist, sprechen Sie mit Einverständnis des Bewerbers mit dem Vorvermieter: Drei Minuten Gespräch sagen mehr als zehn Dokumente.

4. Was Sie NICHT verlangen dürfen

Alle drei Regionen begrenzen die Liste der Auskünfte, die der Vermieter verlangen darf. Der Geist ist überall derselbe: nur das strikt Notwendige zur Identifizierung und zur Einschätzung der Zahlungsfähigkeit.

• In Brüssel ist die Liste abschließend und nach Phasen gegliedert, mit einem standardisierten Bewerbungsformular der Region. Für einen Besichtigungstermin: Name, Vorname und eine Kontaktmöglichkeit. Mit der Bewerbung: die Höhe der Mittel (oder eine Schätzung) und die Zahl der Haushaltsmitglieder. Vor der Abfassung des Mietvertrags: Ausweisdokumente und, falls der Bewerber verheiratet ist oder in gesetzlichem Zusammenwohnen lebt, sein Personenstand. Mehr darf nicht verlangt werden.
• In Wallonien legt ein Musterformular ebenso fest, welche Auskünfte zu welchem Zeitpunkt verlangt werden dürfen.
• In Flandern gilt dasselbe Prinzip: nur die Unterlagen, die nötig sind, um zu prüfen, ob der Bewerber seine Pflichten als Mieter erfüllen kann.

In keiner Region verlangt man:

• einen Strafregisterauszug;
• medizinische Angaben, ein Gesundheitsattest, das Bestehen einer Behinderung;
• Angaben zu Schwangerschaft oder Kinderwunsch;
• die Herkunft, die Staatsangehörigkeit über das zur Identifizierung Nötige hinaus, ein Foto;
• religiöse, politische oder gewerkschaftliche Zugehörigkeit;
• eine ÖSHZ-Bescheinigung, um Leistungsempfänger aufzuspüren;
• eine Aufschlüsselung der Ausgaben oder vollständige Kontoauszüge;
• den Grund eines Umzugs oder einer Trennung.

Und denken Sie an die DSGVO: Bewahren Sie nur auf, was nötig ist, und nur so lange wie nötig. Die Unterlagen der abgelehnten Bewerber werden gelöscht, sobald die Wohnung vergeben ist. Keine Ausweiskopien "für alle Fälle". Was ein gut vorbereiteter Bewerber mitbringt, zeigt unser Leitfaden für Mieter: eine Bewerbermappe zusammenstellen.

5. Eine Absage dokumentieren: Ihr bester Schutz

Sie müssen Ihre Absage rechtlich nicht begründen. Aber, und das ist entscheidend, bei Diskriminierung ist die Beweislast geteilt: Legt der Bewerber Tatsachen vor, die eine Diskriminierung vermuten lassen (Zahlen, eine Zeugenaussage, ein Situationstest, eine unbedachte Nachricht), müssen Sie beweisen, dass Ihre Entscheidung auf einem zulässigen Grund beruhte. Praktisch kehrt das die Last um: Wer nichts dokumentiert hat, verliert.

Daher die Methode:

Die Sanktionen sind nicht theoretisch. Das Bundesgesetz von 2007 sieht eine pauschale Entschädigung des Opfers und eine Unterlassungsklage vor dem Gerichtspräsidenten vor. In Brüssel kann die regionale Wohnungsinspektion nach einer Anhörung eine Verwaltungsbuße von 125 bis 6 200 € verhängen; bei vorsätzlicher Diskriminierung kann die Buße mit der Zahl der Opfer multipliziert werden, bis zu 20 000 €, und die Inspektion kann selbst Diskriminierungstests durchführen. Da Beträge und Verfahren mehrfach geändert wurden, prüfen Sie die aktuelle Rechtslage bei Unia oder beim Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern. Die Rechtsmittel eines Bewerbers erläutert unser Leitfaden zur Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt.

6. Auf einer Inseratsplattform bleibt die Entscheidung bei Ihnen

Wer auf einer Inseratsplattform veröffentlicht, gibt weder die Entscheidung noch die Verantwortung ab. Auf Domilinko, einer belgischen Website für Vermietung von privat an privat, verhandeln Sie direkt mit den Bewerbern, ohne Vermittler: Die Identität der Eigentümer wird geprüft, die Inserate zeigen einen geprüften PEB/EPC-Ausweis, und das Einzugsprotokoll wird gemeinsam erstellt, mit Fotos und Zählerständen. Auf allgemeinen Portalen wie Immoweb oder Immovlan ist es nicht anders: Die Auswahl treffen Sie.

Nutzen Sie eine Tabelle oder ein Sortierwerkzeug, halten Sie es an seinem Platz:

• eine Quote Einkommen/Miete darf eine Mappe markieren, nie automatisch aussortieren: Als Filter eingesetzt, erzeugt sie mittelbare Diskriminierung in großem Maßstab;
• vergleichen Sie Unterlagen desselben Datums: Bewahren Sie jede Mappe so auf, wie sie eingegangen ist, genau das brauchen Sie, falls Ihre Entscheidung angefochten wird;
• sehen Sie sich alle Bewerber an, bevor Sie entscheiden.

Ein Algorithmus entscheidet nicht für Sie. Der Vermieter bleibt souverän, und damit verantwortlich. Zur Vorbereitung der Vermietung selbst lesen Sie unseren Leitfaden Ihre Immobilie vermieten.

Dieser Artikel beschreibt einen allgemeinen Rahmen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich im Zweifel an Unia, an das Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern oder an einen Anwalt. Die Listen zulässiger Auskünfte, die Sanktionen und die Verfahren unterscheiden sich zwischen Brüssel, Wallonien und Flandern und ändern sich regelmäßig.

Offizielle Quellen

• Diskriminierung aufgrund des Vermögens (Unia): warum keine Einkommensquelle von vornherein ausgeschlossen werden darf
• Diskriminierung auf dem Mietmarkt (be.brussels, englisch): die Brüsseler Liste und das standardisierte Bewerbungsformular
• Beschwerde oder Meldung einer Diskriminierung (be.brussels, englisch): Geldbußen und Tests der regionalen Wohnungsinspektion
• Musterformular zur diskriminierungsfreien Mieterauswahl in Wallonien (Unia, französisch): zulässige Auskünfte je Phase
• Institut für die Gleichheit von Frauen und Männern (englisch): Diskriminierung aufgrund von Geschlecht und Gender