Der Energieausweis (PEB / EPC): Pflicht in jedem Inserat

Es ist das Erste, was eine Vermietung blockiert, und das am leichtesten zu Lösende. Der Energieausweis ist Pflicht, um in Belgien eine Wohnung zu vermieten, und seine Daten müssen schon im Inserat stehen: nicht bei der Besichtigung, nicht bei der Unterschrift, ab der Werbung.

Eine Begriffsklärung, die keineswegs nebensächlich ist: In Brüssel und Wallonien heißt er certificat PEB (Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden), in Flandern EPC (energieprestatiecertificaat). Es sind drei eigenständige Regime, aus derselben europäischen Richtlinie, aber getrennt umgesetzt. Pflichten, Angaben und Sanktionen sind nicht identisch.

Compatri vermietet keine Wohnungen: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Pflichten zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

1. Was ist das konkret?

Ein von einem zugelassenen Fachmann nach einer Begehung erstelltes Dokument, das die theoretische Energieeffizienz der Wohnung beschreibt: Dämmung, Fenster, Heizsystem, Warmwasserbereitung, Lüftung, gegebenenfalls erneuerbare Erzeugung.

Es mündet in:

• einen Zahlenwert des Primärenergieverbrauchs, ausgedrückt in kWh pro m² und Jahr;
• eine Energieklasse (Label), auf einer Skala von A+ bis F in Flandern und bis G in Brüssel und Wallonien;
• oft Empfehlungen für Verbesserungsarbeiten.

Wichtig: Der Ausweis ist theoretisch. Er bewertet das Gebäude, nicht die Gewohnheiten der Bewohner. Eine gut bewertete Wohnung, in der auf 24 °C geheizt wird, verbraucht mehr als eine mittelmäßige, sparsam bewohnte. Es ist keine Rechnungsprognose, sondern die energetische Visitenkarte des Gebäudes.

2. Wer erstellt ihn, was kostet er, wie lange gilt er

Wer. Ein von der Region, in der die Immobilie liegt, zugelassener Sachverständiger. Ein in Wallonien zugelassener Zertifizierer darf keine Immobilie in Flandern zertifizieren. Jede Region veröffentlicht die Liste ihrer zugelassenen Fachleute auf ihrer offiziellen Website: Dort suchen Sie.

Wie viel. Der Preis ist frei, nicht reguliert. Er hängt von der Region, der Größe und Komplexität des Objekts und vom Sachverständigen ab. Größenordnung: einige hundert Euro für eine Wohnung oder ein durchschnittliches Haus. Holen Sie zwei, drei Angebote ein. Legen Sie Ihre Unterlagen bereit (Pläne, Dämmrechnungen, Arbeitsnachweise, Kesselwartung): Ohne Belege muss der Sachverständige die ungünstigsten Annahmen treffen, und Ihre Klasse leidet. Eine gut vorbereitete Mappe kann eine ganze Klasse wert sein.

Wie lange. Der Ausweis gilt 10 Jahre (so die Regel in Brüssel wie in Flandern; das Ablaufdatum steht auf jedem Ausweis). Erneuern Sie ihn auch, in Ihrem eigenen Interesse, nach wesentlichen Arbeiten: Dach dämmen und Fenster tauschen, ohne den Ausweis zu aktualisieren, heißt die Arbeiten bezahlen und weiterhin die schlechte Klasse ausweisen.

3. Die Pflichtangaben im Inserat

Hier werden Vermieter am häufigsten erwischt. Jede Werbung (Online-Inserat, Aushang im Schaufenster, Schild an der Fassade, Flyer) muss die Energiedaten des Objekts nennen.

Je nach Region:

• In Flandern: der Ausweis ist das EPC. Die Werbung muss die Energieeffizienz der Wohnung nennen, mit dem energiescore oder dem EPC-Label (A+ bis F); die offizielle flämische Website erläutert die Angaben je Medium. Eine Kopie des EPC wird dem Mietvertrag beigefügt. Nützliche Ausnahme: Für die Vermietung einer Ferienwohnung mit einem Vertrag von weniger als 2 Monaten ist kein EPC nötig. Und am 1. Januar 2030 tritt eine Energienorm in Kraft: mindestens Label D für Reihenhäuser und Wohnungen (C ab 2035), Label E für freistehende und Doppelhäuser (D ab 2035, C ab 2040). Wer in Flandern vermietet, plant die Arbeiten besser jetzt.
• In Brüssel: der PEB-Ausweis muss vor dem Marktangebot vorliegen. Das Inserat muss mindestens die Energieklasse und den Verbrauch in kWh/m²/Jahr nennen; Bruxelles Environnement veröffentlicht ein Merkblatt zu den übrigen Angaben. Interessenten erhalten kostenlos eine Kopie, der Mieter spätestens bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Das seit 2024 verwendete Ausweismodell zeigt auch die regionalen Ziele: 275 kWh/m²/Jahr bis 2033, 150 kWh/m²/Jahr bis 2045.
• In Wallonien: die Werbung muss den eindeutigen Code des Ausweises, das Label, den spezifischen Primärenergieverbrauch (Espec, kWh/m².Jahr) und den Gesamtprimärenergieverbrauch (Etotale, kWh/Jahr) nennen. Auf einer ausführlichen Online-Inseratsseite sind alle vier Angaben Pflicht, das Label in grafischer Form nahe beim Preis. Der Ausweis wird dem Mieter vor der Unterzeichnung übermittelt. Zuständig ist SPW Énergie.

Tippen Sie die Zahlen nicht aus dem Gedächtnis ab und schon gar nicht von einem abgelaufenen Ausweis: Übernehmen Sie sie wortgetreu vom gültigen Dokument.

4. Die Sanktionen

Es gibt sie in allen drei Regionen, und sie treffen zwei verschiedene Verhaltensweisen: keinen Ausweis besitzen und dessen Angaben nicht veröffentlichen.

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung nennen die offiziellen Websites: in Flandern ein Bußgeld von 500 bis 5.000 Euro ohne gültiges EPC; in Wallonien 1.000 Euro ohne Ausweis bei der Vermietung, 500 Euro bei fehlenden Angaben in der Werbung und 500 Euro, wenn der Ausweis nicht übermittelt wird; in Brüssel Verwaltungsbußen von 50 bis 62.500 Euro je nach Verstoß. Diese Beträge ändern sich: Prüfen Sie sie an der Quelle.

Merken Sie sich vor allem zweierlei: Die Kontrollen erfassen auch Online-Inserate, die öffentlich und leicht überprüfbar sind; und die Geldbuße ist nicht das einzige Risiko. Ein Mieter, dem der Ausweis nie ausgehändigt wurde, hat im Streitfall ein Argument, und ein fehlender Ausweis signalisiert eine Nachlässigkeit, die schwer wiegt, falls die Wohnqualität später angefochten wird.

5. Der Energieausweis ist keine bloße Formalität

Betrachten Sie ihn als Vermögenswert, nicht als Steuer.

• Er bestimmt das Vermietungstempo. Bei gleicher Miete vermietet sich eine ordentliche Klasse schneller: Der Mieter rechnet in Gesamtkosten, Miete + Energie. Berücksichtigen Sie das, wenn Sie die Miete festlegen.
• Er wirkt auf das, was Sie indexieren dürfen. Mehrere Regionen haben die Mietindexierung an die Energieklasse geknüpft, mit Regeln, die sich verändert haben und je Region abweichen. Lesen Sie vor der Indexierung unseren Leitfaden zur Mietindexierung.
• Er lenkt Ihre Arbeiten. Die Empfehlungen zeigen, wo der investierte Euro am meisten bringt. Oft ist das das Dach, dann die Fenster, dann die Heizung.

6. Vor der Veröffentlichung: Ausweis rechtzeitig bestellen

Der Ausweis muss vor dem ersten Inserat vorliegen: Brüssel verlangt ihn vor dem Marktangebot, und Wallonien ahndet sein Fehlen bereits bei der Vermietung. Bestellen Sie ihn also, bevor Sie das Inserat verfassen: Die Vorlaufzeit (Termin, Begehung, Erstellung) beträgt Tage, in der Hochsaison auch Wochen. Lesen Sie danach unsere Leitfäden, um Ihre Immobilie zu vermieten, Ihren Mieter auszuwählen und den Mietvertrag für den Hauptwohnsitz aufzusetzen, dem der Ausweis beigefügt wird.

Manche Inseratsportale prüfen das selbst. Auf Domilinko, einer belgischen Plattform für Vermietung von privat an privat ohne Vermittler, für Langzeitvermietung wie für Kurzaufenthalte mit Online-Buchung, zeigen die Inserate einen geprüften EPC/PEB-Energieausweis und die geprüfte Identität des Eigentümers. Das entbindet Sie nicht davon, die genauen Angaben Ihres Ausweises in jede Werbung selbst zu übernehmen.

Die geforderten Angaben, Verfahren und Sanktionen sind regional geregelt und werden häufig geändert. Dieser Leitfaden hat den Stand September 2026: Prüfen Sie vor der Veröffentlichung die geltenden Pflichten bei der zuständigen Behörde.

Offizielle Quellen

• Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnung (Vlaanderen.be): das EPC in Flandern, Ausnahmen und Bußgelder
• Minimale vereisten (Woningpas, auf Niederländisch): Dachdämmung, Doppelverglasung und die Energienorm 2030 in Flandern
• Le certificat PEB d'un logement (Bruxelles Environnement, auf Französisch): Pflichten, Gültigkeit und Bußgelder in Brüssel
• Vente et location : mentions dans les publicités (SPW Énergie, auf Französisch): die Pflichtangaben in Wallonien, je Medium
• Certificat PEB : quoi ? quand ? comment ? (SPW Énergie, auf Französisch): wann der Ausweis in Wallonien nötig ist, und die Bußgelder