Kurzzeitvermietung: was die Vorschriften wirklich verlangen

"Kurzzeit" bezeichnet im belgischen Recht drei sehr verschiedene Dinge. Sie zu verwechseln ist der erste, und teuerste, Fehler: Man betreibt dann unwissentlich eine regulierte Tätigkeit.

Compatri vermietet keine Wohnungen: Dieser Leitfaden hilft Ihnen, Ihre Pflichten zu verstehen und die richtigen Ansprechpartner zu finden.

Drei Regime, die man nicht verwechseln darf

Zum ersten Fall siehe unseren Leitfaden zum Mietvertrag für den Hauptwohnsitz. Dieser Artikel behandelt den dritten Fall.

Touristische Beherbergung ist eine registrierte Tätigkeit

In allen drei Regionen vermietet man nicht einfach pro Nacht, ohne es jemandem zu sagen. Jede Region hat ihren Text und ihre Anlaufstelle:

• Brüssel: Die Ordonnanz vom 8. Mai 2014 über die touristische Beherbergung verlangt eine vorherige Registrierung bei Brussels Economy and Employment (Bruxelles Économie et Emploi). Eine nicht registrierte Unterkunft zu betreiben ist rechtswidrig. Die Registrierungsnummer muss in Ihren Inseraten stehen, zusammen mit den Kontaktdaten der Unterkunft. Bedingungen: Haftpflichtversicherung, Brandschutzbescheinigung (alle fünf Jahre zu erneuern), Bescheinigung der baurechtlichen Konformität, auch wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vermieten, und keine Verurteilung wegen bestimmter Straftaten.
• Wallonien: Seit dem 1. Juli 2025 verlangt das neue wallonische Tourismusgesetzbuch, jede touristische Unterkunft vor jeder Vermietung bei Tourisme Wallonie (vormals Commissariat général au Tourisme) zu registrieren. Die Registrierung ist kostenlos und erfordert unter anderem eine Brandschutzbescheinigung (ASI) oder eine vereinfachte Kontrollbescheinigung (ACS) sowie einen Strafregisterauszug. Geschützte Bezeichnungen (Ferienwohnung, Gästehaus…) erfordern zusätzlich eine Zertifizierung.
• Flandern: Das Logiesdecreet verlangt die Anmeldung (aanmelding) jeder touristischen Unterkunft bei Toerisme Vlaanderen, auch wenn Sie nur eine oder wenige Nächte im Jahr über eine Plattform vermieten. Sie erhalten eine eindeutige Registrierungsnummer, und die Unterkunft wird in ein öffentliches Register aufgenommen. Zu den Grundbedingungen gehören eine Brandschutzbescheinigung (die Normen hängen von der Zahl der Einheiten und Betten ab), eine Brand- und Haftpflichtversicherung, die auch den Betrieb abdeckt, ein Eigentumsnachweis oder ein Mietvertrag, der den Betrieb erlaubt, und die Einhaltung des Baurechts. Toerisme Vlaanderen führt Stichproben durch, mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro. Eine Anerkennung (erkenning) bleibt freiwillig.

Der rote Faden: Registrierung + Brandschutz + Versicherung + Baurecht. Die Details (Fristen, Unterlagen, Formulare) hängen von der Region ab. Gehen Sie von der offiziellen regionalen Quelle aus, nicht von einem Forum.

Die Brüsseler "90-Tage-Regel"

Die meistgesuchte Regel, und oft missverstanden. In Brüssel fällt jede Vermietung von 1 Nacht bis zu 90 aufeinanderfolgenden Tagen unter die Registrierungspflicht, ob die Gäste Touristen, Studierende, Praktikanten oder Geschäftsreisende sind. Wer ein möbliertes Studio zwei Monate an einen Praktikanten vermietet, muss also grundsätzlich registriert sein.

Diese Schwelle ist kein jährliches Nächtekontingent: Sie bestimmt, was unter das Regime fällt. Eine jährliche Obergrenze gibt es dagegen für eine bestimmte Kategorie: Ein möbliertes Ferienobjekt (meublé de tourisme) im Hauptwohnsitz des Betreibers darf höchstens 4 Monate im Jahr betrieben werden. Und die Registrierung bleibt Pflicht, auch wenn Sie nur wenige Wochen im Jahr vermieten.

Und die Gemeinde?

Der Punkt, den die meisten vergessen. Die Gemeinde kann ihre eigene Schicht hinzufügen, und tut es oft:

• Baurecht: Eine Wohnung in eine touristische Unterkunft umzuwandeln, kann eine Nutzungsänderung darstellen, die einer Baugenehmigung bedarf. Es ist der häufigste Verstoß, der städtischen Kurzzeitvermietern vorgeworfen wird. Fragen Sie vor der Investition beim Bauamt nach.
• Nächtigungsobergrenzen: Manche Behörden begrenzen die Zahl der Nächte pro Jahr, besonders bei Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes. Diese Grenzen variieren und ändern sich.
• Steuern: In Brüssel wird eine regionale Steuer auf touristische Beherbergungsbetriebe bei Brussels Fiscality erklärt. Anderswo gelten Kurtaxen und spezifische Gemeindesteuern, pro Nacht oder Einheit.

Eine sichere Regel: Rufen Sie Ihre Gemeinde an und lassen Sie sich schriftlich sagen, was an Ihrer Adresse gilt.

Die Eigentümergemeinschaft kann es verbieten

Lesen Sie zuerst die Basisurkunde und die Miteigentumsordnung. Viele Gebäude schreiben rein wohnwirtschaftliche Nutzung vor oder verbieten touristische Beherbergung. Belgische Gerichte setzen solche Klauseln durch; ein Miteigentümer oder der Verwalter kann die Unterlassung erwirken, gegebenenfalls mit Zwangsgeld.

Sind Sie selbst Mieter, verbietet Ihr Vertrag es in der Regel ebenfalls: Kurzzeit-Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers ist eine Vertragsverletzung, die zur Auflösung Ihres Mietvertrags zu Ihren Lasten führen kann.

Die europäische Ebene: Verordnung 2024/1028

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Sie schafft für sich allein keine Registrierungspflicht: Sie gibt den Behörden, die eine haben, den Rahmen vor. Wo eine Registrierung besteht, müssen Plattformen die Nummer anzeigen und prüfen, Stichproben durchführen und den Behörden monatlich über eine zentrale digitale Zugangsstelle Daten zu gebuchten Nächten übermitteln.

In Belgien erfolgt die Umsetzung Region für Region:

• Flandern: Die flämische Regierung hat im Juni 2026 eine Änderung des Logiesdecreet angekündigt. Nur Unterkünfte mit einer Registrierungsnummer von Toerisme Vlaanderen sollen noch auf Plattformen angeboten werden dürfen, und ein Protokoll der Gemeinde soll genügen, um eine rechtswidrige Unterkunft schließen zu lassen.
• Wallonien: Die Anpassung des wallonischen Tourismusgesetzbuchs an die EU-Verordnung war für 2026 angekündigt. Prüfen Sie den Stand bei Tourisme Wallonie.
• Brüssel: Registrierung und Nummer im Inserat gibt es bereits. Verfolgen Sie die Mitteilungen von Brussels Economy and Employment zu den weiteren Modalitäten.

Nicht registrierte Unterkünfte werden zunehmend auffindbar, und von Plattformen entfernbar. Diskretion ist keine Strategie mehr.

Steuern: drei mögliche Qualifikationen

Hier kostet Improvisation am meisten. Je nach Tätigkeit kann die Verwaltung annehmen:

Hinzu kommt: Plattformen melden Ihre Einkünfte den Steuerbehörden (automatischer EU-Informationsaustausch). Rechnen Sie nicht mit Unsichtbarkeit.

Ausnahmslos: Sprechen Sie vor der ersten Nacht mit einem Buchhalter. Ein Satz im Vertrag (die Aufteilung unbeweglich/beweglich) und eine Entscheidung über die Dienstleistungen können Ihre Besteuerung völlig verändern.

Kurzzeit oder Mietvertrag: die echte Rechnung

Brutto ist verführerisch, netto weniger.

Illustratives Beispiel (Schulzahlen, für Ihr Objekt neu zu rechnen):

• Mit Mietvertrag: 750 Euro monatlich = 9.000 Euro brutto jährlich. Aufwand: einige Stunden im Jahr.
• Kurzzeit: 85 Euro pro Nacht × 60 % Auslastung × 365 = 18.615 Euro brutto.

Davon abziehen:

• die Provision der Buchungsplattformen;
• Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt (der am meisten unterschätzte Posten);
• Energie, Wasser, Internet, im Preis enthalten;
• Verbrauchsgüter, Abschreibung des Mobiliars, kleine Reparaturen;
• passende Versicherung, die Bescheinigungen, Beherbergungssteuern;
• den realen Leerstand (60 % Auslastung ist außerhalb der Hochsaison bereits optimistisch);
• Ihre Zeit: Nachrichten, Anreisen, Zwischenfälle, Bewertungen.

Die Nettorendite bleibt in touristischen Lagen oft höher, aber der Abstand schrumpft deutlich, die Schwankung ist groß und das Regulierungsrisiko real. Der klassische Mietvertrag liefert dagegen stabile Einnahmen, geringen Aufwand und einen gefestigten Rechtsrahmen. Um die Mietvariante durchzurechnen, lesen Sie, wie Sie die Miete festlegen und Ihre Immobilie vermieten. Denken Sie daran: Ein klassisches Mietinserat muss den Energieausweis angeben.

Wo Sie Ihr Angebot veröffentlichen

Sind Sie in Ordnung, bleibt die Wahl, wo Sie veröffentlichen. Wenn Sie zwischen beiden Formeln schwanken: Domilinko, eine belgische Plattform für Vermietung von privat an privat ohne Vermittler, bietet sowohl Langzeitvermietung als auch Kurzaufenthalte mit Online-Buchung; die Inserate zeigen einen geprüften EPC/PEB-Energieausweis und die geprüfte Identität des Eigentümers. Welche Website Sie auch wählen: Regionale Registrierung, Nummer im Inserat, Brandschutz und Baurecht bleiben Ihre Verantwortung.

Ihre Checkliste vor der ersten Nacht

Dieser Artikel gibt allgemeine Anhaltspunkte, Stand September 2026. Die genaue Regel hängt von Ihrer Region und Ihrer Gemeinde ab und ändert sich hier schnell. Prüfen Sie stets die folgenden Quellen und Ihre Gemeindeverwaltung.

Offizielle Quellen

• Tourist accommodation for private individuals (Brussels Economy and Employment, auf Englisch): Registrierung, Bescheinigungen und Pflichten in Brüssel
• Registering tourist accommodation (be.brussels, auf Englisch): das regionale Verfahren Schritt für Schritt
• Gérer un hébergement touristique (Tourisme Wallonie, auf Französisch): Registrierung und Zertifizierung in Wallonien
• Aanmelding en erkenning van een toeristisch logies (Vlaanderen.be, auf Niederländisch): Anmeldung bei Toerisme Vlaanderen
• Verhuur je een logies via een boekingsplatform? (Toerisme Vlaanderen, PDF auf Niederländisch): die neun Grundbedingungen in Flandern
• New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (Europäische Kommission, auf Englisch): was die Verordnung 2024/1028 seit dem 20. Mai 2026 ändert