Le certificat PEB / EPC : obligatoire dans toute annonce

C'est la première chose qui bloque une mise en location, et la plus facile à régler. Le certificat de performance énergétique est obligatoire pour louer un logement en Belgique, et ses données doivent figurer dès l'annonce : pas à la visite, pas à la signature, dès la publicité.

Une précision de vocabulaire, qui n'est pas anodine : on parle de certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) à Bruxelles et en Wallonie, et d'EPC (energieprestatiecertificaat) en Flandre. Ce sont trois régimes distincts, issus d'une même directive européenne mais transposés séparément. Les obligations, les mentions et les sanctions ne sont pas identiques.

Compatri ne loue pas de logements : ce guide vous aide à comprendre vos obligations et à trouver les bons interlocuteurs.

1. Qu'est-ce que c'est, concrètement ?

Un document établi par un professionnel agréé, à l'issue d'une visite du logement, qui décrit sa performance énergétique théorique : isolation, châssis, système de chauffage, production d'eau chaude, ventilation, éventuelle production d'énergie renouvelable.

Il aboutit à :

• un indicateur chiffré de consommation d'énergie primaire, exprimé en kWh par m² et par an ;
• une classe énergétique (ou label), sur une échelle qui va de A+ à F en Flandre et jusqu'à G à Bruxelles et en Wallonie ;
• souvent, des recommandations de travaux d'amélioration.

Point important : le certificat est théorique. Il évalue le bâtiment, pas les habitudes de ses occupants. Un logement bien noté occupé par quelqu'un qui chauffe à 24 °C consommera plus qu'un logement moyen occupé sobrement. Ce n'est pas une facture prévisionnelle, c'est une carte d'identité énergétique du bâti.

2. Qui l'établit, combien ça coûte, combien de temps ça vaut

Qui. Un certificateur agréé par la Région où se trouve le bien. Un certificateur agréé en Wallonie ne peut pas certifier un bien situé en Flandre. Chaque Région publie la liste de ses professionnels agréés sur son site officiel : c'est là qu'il faut chercher.

Combien. Le prix est libre, il n'est pas réglementé. Il dépend de la Région, de la taille et de la complexité du bien, et du certificateur. Comptez, en ordre de grandeur, quelques centaines d'euros pour un appartement ou une maison moyenne. Demandez deux ou trois devis. Préparez les documents (plans, factures d'isolation, attestations de travaux, entretien de chaudière) : sans preuve, le certificateur doit retenir les hypothèses les plus défavorables, et votre classe s'en ressentira. Un dossier bien préparé peut valoir une classe entière.

Combien de temps. Le certificat est valable 10 ans (c'est la règle affichée à Bruxelles comme en Flandre ; la date d'échéance figure sur chaque certificat). Refaites-le aussi, dans votre intérêt, après des travaux significatifs : isoler la toiture et remplacer les châssis sans mettre le certificat à jour, c'est payer les travaux et continuer à afficher la mauvaise étiquette.

3. Les mentions obligatoires dans l'annonce

C'est le point sur lequel les propriétaires se font le plus souvent prendre en défaut. Toute publicité (annonce en ligne, affiche en vitrine, panneau sur la façade, prospectus) doit mentionner les données énergétiques du bien.

Selon la Région :

• En Flandre : le certificat est l'EPC. La publicité doit mentionner la performance énergétique du logement, avec l'energiescore ou le label (de A+ à F) ; le site officiel flamand détaille les mentions selon le support. Une copie de l'EPC est jointe au bail. Exception utile : la location d'une maison de vacances avec un contrat de moins de 2 mois ne demande pas d'EPC. Et une norme énergétique entre en vigueur le 1er janvier 2030 : label D au minimum pour les maisons mitoyennes et les appartements (C dès 2035), label E pour les maisons ouvertes et demi-ouvertes (D en 2035, C en 2040). Si vous louez en Flandre, c'est maintenant qu'il faut planifier les travaux.
• À Bruxelles : le certificat PEB doit exister avant la mise sur le marché. L'annonce doit mentionner au moins la classe énergétique et la consommation en kWh/m²/an ; Bruxelles Environnement publie une fiche détaillée sur les autres mentions. Une copie est remise gratuitement aux candidats intéressés et au locataire, au plus tard à la signature du bail. Le modèle de certificat en vigueur depuis 2024 affiche aussi les objectifs régionaux : 275 kWh/m²/an à l'horizon 2033, 150 kWh/m²/an en 2045.
• En Wallonie : la publicité doit reprendre le code unique du certificat, le label, la consommation spécifique d'énergie primaire (Espec, en kWh/m².an) et la consommation totale d'énergie primaire (Etotale, en kWh/an). Sur une page d'annonce détaillée en ligne, les quatre mentions sont exigées, avec le label sous forme graphique, près du prix. Le certificat est communiqué au locataire avant la signature du bail. Le SPW Énergie est l'autorité compétente.

Ne recopiez pas les chiffres de mémoire ni ceux d'un certificat périmé : reprenez-les tels quels sur le document en cours de validité.

4. Les sanctions

Elles existent dans les trois Régions, et elles visent deux comportements distincts : ne pas disposer d'un certificat, et ne pas en publier les mentions.

Au moment de la rédaction, les sites officiels indiquent : en Flandre, une amende de 500 à 5 000 euros en l'absence d'EPC valable ; en Wallonie, 1 000 euros sans certificat lors de la mise en location, 500 euros si les mentions manquent dans la publicité et 500 euros si le certificat n'est pas transmis ; à Bruxelles, des amendes administratives de 50 à 62 500 euros selon l'infraction. Ces montants évoluent : vérifiez-les à la source avant de vous y fier.

Retenez surtout deux choses : les contrôles portent aussi sur les annonces en ligne, qui sont publiques et faciles à vérifier ; et l'amende n'est pas le seul risque. Un locataire à qui le certificat n'a pas été remis dispose d'un argument dans un litige, et un certificat manquant est un signal de négligence qui pèsera lourd si le logement est ensuite contesté sur sa salubrité.

5. Le PEB n'est pas qu'une formalité

Regardez-le comme un actif, pas comme une taxe.

• Il conditionne la vitesse de mise en location. À loyer égal, une classe correcte se loue plus vite : le locataire raisonne en coût total, loyer + énergie. Tenez-en compte pour fixer le loyer.
• Il pèse sur ce que vous pourrez indexer. Plusieurs Régions ont lié l'indexation du loyer à la classe énergétique, avec des règles qui ont évolué et diffèrent entre Régions. Voyez notre guide sur l'indexation du loyer avant d'indexer.
• Il oriente vos travaux. Les recommandations du certificat vous disent où l'euro investi rapporte le plus. Souvent, c'est la toiture, puis les châssis, puis le système de chauffage.

6. Avant de publier : commandez le certificat en amont

Le certificat doit exister avant la première annonce : Bruxelles l'exige avant la mise sur le marché, et la Wallonie sanctionne l'absence de certificat dès la mise en location. Commandez-le donc avant de rédiger l'annonce : le délai d'obtention (prise de rendez-vous, visite, rédaction) se compte en jours, parfois en semaines en haute saison. Pour la suite, voyez nos guides pour mettre son bien en location, choisir son locataire et rédiger le bail de résidence principale, auquel le certificat est joint.

Certains sites d'annonces vérifient eux-mêmes ce point. Sur Domilinko, un site belge de location entre particuliers, sans intermédiaire, pour la longue durée comme pour les séjours courts avec réservation en ligne, les annonces affichent un certificat PEB/EPC vérifié et l'identité vérifiée du propriétaire. Cela ne vous dispense pas de reprendre vous-même, dans chaque publicité, les mentions exactes de votre certificat.

Les mentions exigées, les procédures et les sanctions relèvent de chaque Région et sont régulièrement modifiées. Ce guide est à jour en septembre 2026 : avant toute publication, vérifiez les obligations en vigueur auprès de l'autorité compétente.

Sources officielles

• Le certificat PEB d'un logement (Bruxelles Environnement) : obligations, validité et amendes à Bruxelles
• Vente et location : mentions dans les publicités (SPW Énergie) : les mentions exigées en Wallonie, support par support
• Certificat PEB : quoi ? quand ? comment ? (SPW Énergie) : quand le certificat est requis en Wallonie, et les amendes
• Certificat de performance énergétique pour la vente ou la location d'un logement (Vlaanderen.be) : l'EPC en Flandre, exceptions et amendes
• Minimale vereisten (Woningpas, en néerlandais) : isolation de toiture, double vitrage et norme énergétique de 2030 en Flandre