Droit du bailIndexer le loyer : quand, comment, combien
La formule exacte, l'indice santé, la date anniversaire, le fait que rien n'est automatique et que la rétroactivité est limitée, et ce que le PEB change encore en 2026, Région par Région.
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Indexer, ce n'est pas augmenter le loyer
Une indexation n'est pas une révision. Elle ne récompense pas des travaux, elle ne suit pas le marché : elle se contente de maintenir le pouvoir d'achat du loyer convenu en le rattachant à l'évolution des prix. Le loyer de base ne change jamais ; c'est le montant payé qui est recalculé, chaque année, à partir de ce loyer de base.
Pour un bail de résidence principale, les conditions sont, en règle générale :
L'enregistrement est de toute façon obligatoire et gratuit dans les trois Régions : voyez notre guide sur l'enregistrement du bail.
La formule
Nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ
- Loyer de base : le loyer convenu à la signature, hors charges. Pas le loyer indexé de l'an dernier : on repart toujours du loyer d'origine, sinon l'indexation se composerait sur elle-même.
- Indice de départ : l'indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail.
- Nouvel indice : l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
L'indice santé est l'indice des prix à la consommation dont on a retiré les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants (essence et diesel). Il est calculé chaque mois par Statbel, l'office belge de statistique. C'est là qu'il faut prendre la valeur exacte, ou utiliser directement le calculateur de loyer de Statbel, qui retrouve les indices des bons mois à partir des dates du bail.
Un exemple chiffré
Bail signé en mai, prise de cours au 1er juin. Loyer de base : 900 EUR hors charges. Indice de départ : celui d'avril, l'année de la signature. Au 1er juin de l'année suivante, on prend l'indice santé de mai de cette année-là.
Si l'indice de départ vaut 128,50 et le nouvel indice 131,60 : 900 × 131,60 ÷ 128,50 = 921,71 EUR, soit environ 22 EUR de plus par mois. Deux ans plus tard, on repartira toujours de 900 EUR et de l'indice d'avril de l'année de signature, jamais de 921,71 EUR.
Ces valeurs sont illustratives : utilisez les indices réellement publiés par Statbel.
Quand ? Une fois par an, à la date anniversaire
L'indexation ne peut intervenir qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pas à la date de signature, pas au 1er janvier : à la date de prise de cours. Un bail entré en vigueur le 15 septembre s'indexe à partir du 15 septembre de chaque année.
Elle n'est pas automatique, et la rétroactivité est limitée
C'est la règle que les bailleurs découvrent trop tard : l'indexation doit être demandée par écrit. Tant qu'aucune demande n'a été adressée au locataire, le loyer indexé n'est pas dû. Et quand la demande arrive avec du retard, son effet rétroactif est plafonné : elle ne remonte que sur les trois mois qui précèdent le mois de la demande.
Un bailleur qui « oublie » d'indexer pendant quatre ans et réclame d'un coup l'arriéré complet se heurtera à cette limite. Il pourra indexer pour l'avenir, et récupérer au plus trois mois en arrière. Le reste est perdu.
Conseil de bailleur : mettez un rappel annuel une semaine avant la date anniversaire, et envoyez un courrier simple (ou un message écrit et daté) indiquant le loyer de base, l'indice de départ, le nouvel indice, le calcul et le nouveau montant. Un locataire accepte une indexation qu'on lui explique ; il conteste celle qui tombe sans justification.
Conseil de locataire : refaites le calcul. Les erreurs les plus fréquentes sont d'indexer à partir du loyer déjà indexé, au lieu du loyer de base, ou de prendre l'indice du mauvais mois. Les deux gonflent le montant.
Le PEB peut encore limiter l'indexation
Pendant la crise énergétique de 2022, les trois Régions ont gelé ou réduit, pendant un an, l'indexation des logements mal classés. Ce gel est terminé, mais il a laissé des règles qui diffèrent d'une Région à l'autre :
| Région | Condition préalable | Ce que le PEB change en 2026 |
|---|---|---|
| Bruxelles | Bail enregistré et certificat PEB valable communiqué au locataire | Sans PEB, pas d'indexation. Bail ayant pris cours avant le 14 octobre 2022 et PEB E, F ou G : facteur de correction à chaque indexation |
| Wallonie | Bail enregistré | Indexation de nouveau possible pour tous les labels depuis le 1er novembre 2023. Pour un PEB D à G, le calcul repart du loyer adapté pendant la période de limitation : ce qui n'a pas été indexé alors n'est pas rattrapé |
| Flandre | Bail écrit | Bail ayant pris cours avant le 1er octobre 2022 et label D, E ou F (ou sans EPC) : facteur de correction à chaque indexation |
En Wallonie, la limitation a couru du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 : indexation complète pour un PEB A à C, 75 % pour D, 50 % pour E, aucune pour F, G ou en l'absence de certificat.
La Flandre a par ailleurs annoncé son intention d'interdire, à partir de 2028, l'indexation des logements classés E ou F. Vérifiez où en est ce texte avant de vous y fier, dans un sens comme dans l'autre.
Concrètement :
Ce qui n'est PAS de l'indexation
- La révision du loyer : elle suppose un accord des parties, ou une décision du juge de paix, dans des fenêtres de temps précises (généralement en fin de triennat d'un bail de résidence principale) et pour des motifs limités (circonstances nouvelles, travaux ayant augmenté la valeur locative).
- L'augmentation des charges : les provisions peuvent évoluer avec les coûts réels ; c'est un autre mécanisme, sans rapport avec l'indice santé (voir les charges locatives).
- Un nouveau loyer imposé au renouvellement : un bail reconduit se poursuit aux mêmes conditions. On n'en profite pas pour remonter le loyer. Le loyer d'un nouveau bail, lui, se fixe autrement : voyez notre guide pour fixer le loyer.
En résumé
| Point | Règle |
|---|---|
| Base de calcul | Loyer d'origine, hors charges, jamais le loyer déjà indexé |
| Indice de départ | Indice santé du mois précédant la signature |
| Nouvel indice | Indice santé du mois précédant l'anniversaire |
| Fréquence | Une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de la prise de cours |
| Automatique ? | Non, demande écrite du bailleur |
| Rétroactivité | Limitée aux trois mois précédant le mois de la demande |
| Enregistrement | Condition de l'indexation à Bruxelles et en Wallonie |
| PEB | Pas d'indexation sans PEB à Bruxelles ; facteur de correction pour certains baux anciens, règle propre à chaque Région |
Mettre en location avec un PEB en ordre
Si vous mettez un bien en location, le label PEB n'est pas qu'une mention obligatoire de l'annonce : à Bruxelles, sans certificat valable communiqué au locataire, vous ne pouvez pas indexer. Publiez-le dès l'annonce, par exemple sur Domilinko, un site belge de location entre particuliers, sans intermédiaire, où le certificat PEB des annonces et l'identité du propriétaire sont vérifiés, et où l'état des lieux d'entrée se fait de manière contradictoire, avec photos et relevés de compteurs. Notre guide pour mettre son bien en location reprend les autres étapes.
Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos droits et à trouver les bons interlocuteurs.
Sources officielles
- Statbel : indice santé : valeurs mensuelles officielles
- Statbel : calculateur de loyer : applique la formule d'indexation à partir des dates du bail
- Bruxelles Logement : indexation des loyers : enregistrement, certificat PEB et facteur de correction
- Wallonie : indexer un loyer : enregistrement et calcul pour les PEB D à G depuis le 1er novembre 2023
- Huurdersbond : l'indexation du loyer en Flandre : conditions et facteur de correction EPC (en néerlandais)
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on l'indexation d'un loyer ?
Nouveau loyer = loyer de base (hors charges, celui d'origine) multiplié par le nouvel indice santé, divisé par l'indice santé du mois précédant la signature du bail. Le nouvel indice est celui du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur. On ne repart jamais du loyer déjà indexé. Selon la Région et le label PEB, un facteur de correction peut ensuite s'appliquer.
L'indexation est-elle automatique ?
Non. Le bailleur doit la demander par écrit. Tant qu'il ne l'a pas fait, le loyer indexé n'est pas dû. Et la demande tardive n'a d'effet rétroactif que sur les trois mois qui précèdent celui de la demande : indexer avec quatre ans de retard ne permet pas de récupérer quatre ans d'arriérés.
Peut-on indexer un loyer si le logement a un mauvais PEB ?
Oui, en principe, mais pas toujours à 100 %. À Bruxelles, aucune indexation n'est possible sans certificat PEB valable communiqué au locataire, et les baux ayant pris cours avant le 14 octobre 2022 pour un PEB E, F ou G subissent un facteur de correction. En Flandre, un facteur de correction s'applique aux baux ayant pris cours avant le 1er octobre 2022 avec un label D, E ou F. En Wallonie, l'indexation est de nouveau normale depuis le 1er novembre 2023, mais la perte subie pendant la limitation n'est pas rattrapée pour les PEB D à G. Vérifiez la règle auprès de la source officielle de votre Région.
Le bail doit-il être enregistré pour pouvoir indexer le loyer ?
À Bruxelles et en Wallonie, oui : l'enregistrement du bail est une condition de l'indexation, et à Bruxelles le bailleur doit aussi avoir communiqué un certificat PEB valable. Dans les trois Régions, l'enregistrement d'un bail de résidence principale est de toute façon obligatoire, gratuit, et à charge du bailleur.
À quelle date le loyer peut-il être indexé ?
Une seule fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, pas à la date de signature et pas au 1er janvier. Un bail ayant pris cours le 15 septembre s'indexe à partir du 15 septembre de chaque année.
Qu'est-ce que l'indice santé ?
C'est l'indice des prix à la consommation dont on a retiré les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants (essence et diesel). Il est calculé chaque mois par Statbel, l'office belge de statistique, et sert de référence à l'indexation des loyers. Utilisez toujours la valeur officielle publiée, ou le calculateur de loyer de Statbel, jamais une estimation.