Discrimination au logement : ce qui est interdit, et vos recours

Refuser un candidat locataire est un droit. Le refuser à cause de ce qu'il est ne l'est pas. La frontière est écrite dans la loi, et les juges belges la font respecter. Pour qui arrive d'un autre pays, elle est souvent franchie sans bruit : un nom qui fait raccrocher, un accent au téléphone, un « c'est déjà loué » alors que l'annonce reste en ligne, une garantie locative constituée avec l'aide du CPAS. Ce guide explique où passe la ligne, comment réunir des preuves, et à qui vous adresser.

Le cadre légal, en bref

Au niveau fédéral, la loi antiracisme du 30 juillet 1981, la loi anti-discrimination et la loi « genre » du 10 mai 2007 interdisent la discrimination dans l'accès aux biens et services, dont le logement. Depuis que le bail d'habitation a été confié aux Régions, en 2014, chacune a aussi ses propres règles et ses propres services de contrôle.

L'interlocuteur dépend de l'endroit où se trouve le logement :

• Bruxelles et Wallonie : Unia, l'institution publique indépendante de lutte contre les discriminations. À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement (DIRL) reçoit aussi les plaintes et peut sanctionner.
• Flandre : depuis 2023, Unia n'est plus compétent pour les matières flamandes. Une discrimination à la location d'un logement en Flandre se signale au Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI).
• Pour les critères liés au sexe, à la grossesse ou à l'identité de genre, l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes est l'interlocuteur à Bruxelles et en Wallonie.

Les critères protégés

On ne peut refuser un logement, ni le proposer à des conditions différentes, en raison notamment de :

• l'origine, la prétendue race, la couleur de peau, l'ascendance, l'origine nationale ou ethnique, la nationalité ;
• la langue ;
• la fortune, c'est-à-dire les ressources, et notamment l'origine des revenus ;
• le sexe, la grossesse, la maternité, l'identité et l'expression de genre ;
• l'âge ;
• le handicap, l'état de santé actuel ou futur, une caractéristique physique ou génétique ;
• l'orientation sexuelle ;
• la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la conviction syndicale ;
• l'état civil et la situation familiale (à Bruxelles, les responsabilités familiales sont expressément protégées) ;
• la naissance et l'origine sociale.

La liste exacte varie d'un texte à l'autre, Bruxelles en énumère plus d'une vingtaine. Mais les motifs qui touchent le plus souvent les nouveaux arrivants, origine, nationalité, langue et origine des revenus, sont protégés partout.

Nom, accent, nationalité : les formes les plus fréquentes

• Le refus qui suit le nom ou l'accent. Le logement est disponible, puis ne l'est plus dès que vous vous présentez. Notez l'heure, le numéro, la phrase exacte, et vérifiez si l'annonce reste en ligne.
• L'exigence d'une carte d'identité belge. Le bailleur peut vérifier votre identité pour rédiger le bail, pas trier les candidats selon leur nationalité ou leur titre de séjour. Une telle exigence est une distinction fondée sur la nationalité, qu'il lui faudrait justifier.
• Le garant domicilié en Belgique exigé d'office. C'est une condition apparemment neutre qui écarte de fait beaucoup de candidats étrangers (voir plus bas la discrimination indirecte, et notre guide sur le garant et la caution solidaire).
• Les annonces qui trient d'avance : « Belges uniquement », « parlant parfaitement français », « CPAS s'abstenir ». L'annonce est à elle seule une infraction.

Allocataires et garantie du CPAS

« Je ne loue pas aux personnes au CPAS. » « Revenus du travail uniquement. » Ces phrases sont, en droit belge, discriminatoires : elles visent l'origine des revenus, pas leur montant. C'est le critère de la fortune.

La ligne est nette :

• Légitime : vérifier que le candidat dispose de ressources suffisantes et stables pour payer le loyer, quelle qu'en soit la source.
• Illégitime : écarter d'office un revenu parce qu'il s'agit d'une allocation de chômage, d'une indemnité de mutuelle, d'un revenu d'intégration, d'une allocation aux personnes handicapées ou d'une pension.
• Illégitime aussi : refuser une garantie locative constituée avec l'aide du CPAS. Lorsque le CPAS passe par une garantie bancaire, la banque utilise en principe un formulaire neutre, qui ne dit pas au bailleur d'où vient l'argent. Les formes de garantie et leurs plafonds sont détaillés dans notre guide sur la garantie locative.

Un revenu de remplacement est un revenu. Deux candidats aux ressources identiques ne peuvent pas être traités différemment selon la provenance de ces ressources.

Ce qu'un bailleur peut vous demander

Les Régions encadrent les informations qu'un bailleur peut réclamer à un candidat. À Bruxelles, la liste est fermée, et un formulaire de candidature standardisé existe :

• avant la visite : nom, prénom et un moyen de vous contacter ;
• à l'appui de la candidature : le montant de vos ressources financières, ou une estimation, et le nombre de personnes composant le ménage ;
• pour rédiger le bail : une pièce d'identité établissant votre capacité à contracter, et votre état civil si vous êtes marié ou cohabitant légal.

Demander la nature ou l'origine des revenus, un extrait de casier judiciaire ou des relevés de compte détaillés sort de ce cadre. Les règles wallonnes et flamandes sont formulées autrement : vérifiez celles de la Région du bien. Pour réunir un dossier complet sans en dire plus que nécessaire, voyez notre guide pour constituer un dossier de location.

Discrimination directe et discrimination indirecte

• Directe : le critère protégé est le motif du refus. « Nous ne louons pas à des familles nombreuses. »
• Indirecte : un critère apparemment neutre désavantage particulièrement un groupe protégé, sans justification objective et proportionnée.

Exemples typiques de discrimination indirecte :

• exiger un CDI alors que le candidat a des revenus stables d'une autre nature ;
• exiger un garant domicilié en Belgique ;
• appliquer mécaniquement une règle du type « revenus au moins trois fois le loyer », sans examiner la situation réelle du ménage ;
• refuser tout dossier sans revenu du travail.

Une exigence indirecte n'est pas automatiquement illégale : elle peut être licite si elle poursuit un but légitime (être payé) et si le moyen est approprié et nécessaire. Mais c'est au bailleur de le démontrer.

Prouver : le testing et la charge de la preuve

Le motif réel est rarement écrit. La loi en tient compte : la charge de la preuve est aménagée. Si vous présentez des faits qui permettent de présumer une discrimination, c'est au bailleur de prouver qu'il n'a pas discriminé. Peuvent constituer de tels faits :

• des échanges écrits (SMS, e-mails, messages) où le motif apparaît ;
• une récurrence : plusieurs candidats du même profil écartés ;
• un test de situation : deux candidatures identiques, qui ne diffèrent que par le critère suspect (le nom, l'accent), reçoivent des réponses différentes. Un proche qui appelle juste après vous et obtient une visite, c'est un indice à noter précisément et à présenter à Unia ou au VMRI.

À Bruxelles, la DIRL peut elle-même réaliser un test de discrimination lorsque c'est nécessaire pour établir l'infraction, et infliger des amendes administratives, de 125 à 6 200 euros, davantage en cas de victimes multiples. Ailleurs, les dispositifs ont évolué ces dernières années : renseignez-vous sur celui qui s'applique dans votre Région.

Vos recours

Ces recours ne vous donnent pas droit au logement convoité : ils sanctionnent le comportement. Mieux vaut le savoir avant de s'engager, et continuer à chercher en parallèle.

Continuer à chercher, sans rester seul

Pour agir, il faut savoir qui vous a refusé. Multipliez les canaux, et gardez-en au moins un où vous traitez directement avec un propriétaire identifié, comme Domilinko, un site belge de location entre particuliers, sans intermédiaire, où l'identité du propriétaire et le certificat PEB des annonces sont vérifiés. Là comme ailleurs, conservez la trace écrite de vos échanges.

Vous n'êtes pas non plus le premier à vivre cela. Dans votre communauté sur Compatri, des compatriotes installés dans la même ville partagent leur expérience des agences et des quartiers, et les contacts auxquels ils font confiance : une association, un service social, un avocat.

Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos droits et à trouver les bons interlocuteurs.

Côté propriétaire : choisir sans discriminer

Vous n'êtes pas obligé de louer à n'importe qui : vous pouvez choisir un locataire solvable et sérieux, pourvu que la décision repose sur des motifs objectifs, les mêmes pour tous.

• Ce que vous pouvez évaluer : le montant et la stabilité des ressources, toutes sources confondues ; leur cohérence avec le loyer et les charges ; l'existence d'un garant ; la complétude du dossier.
• Ce qui vous expose : une annonce mentionnant un critère protégé, même gentiment formulée ; une consigne de filtrage donnée à une agence, interdite en soi ; un ratio appliqué aveuglément ; un refus non motivé alors que plusieurs candidats du même profil ont été écartés.
• Comment vous protéger : fixez par écrit, avant de publier, des critères identiques pour tous ; consignez chaque candidature et le motif objectif de la décision ; répondez brièvement sur ce motif ; ne conservez que les données nécessaires, le RGPD s'applique aussi aux candidats non retenus.

Notre guide pour choisir son locataire détaille la méthode.

Cet article est une information générale, pas un avis juridique. En matière de discrimination, l'analyse dépend des faits : adressez-vous à Unia, au VMRI, à l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes, à un service d'aide juridique ou à un avocat.

Sources officielles

• Unia : signaler une discrimination : Bruxelles et Wallonie, gratuit et confidentiel
• Unia : la discrimination fondée sur la fortune : revenus de remplacement, aide du CPAS
• Vlaams Mensenrechteninstituut : faire un signalement : discrimination à la location en Flandre (en néerlandais)
• Bruxelles Logement : discrimination au logement : critères protégés, informations que le bailleur peut demander
• Bruxelles Logement : plainte ou signalement : saisir la DIRL, tests et amendes
• Institut pour l'égalité des femmes et des hommes : critères liés au sexe et au genre