Choisir son locataire sans discriminer

C'est la décision la plus lourde de votre parcours de propriétaire, et la plus exposée juridiquement. La discrimination au logement est interdite en Belgique par un ensemble de textes : les lois fédérales du 10 mai 2007 (loi anti-discrimination et loi genre) et du 30 juillet 1981 (critères dits « raciaux »), et, pour le bail, les textes régionaux : à Bruxelles, le Code bruxellois de l'égalité, de la non-discrimination et de la promotion de la diversité ainsi que le Code du Logement ; en Wallonie et en Flandre, leurs décrets anti-discrimination. Ils s'appliquent au logement privé comme au logement social. Vous ne pouvez pas y déroger, même dans votre propre immeuble.

Ce que la loi n'interdit pas, en revanche, c'est de choisir. Vous avez parfaitement le droit de retenir le candidat dont le dossier est le plus solide. Toute la question est de savoir sur quoi vous fondez ce jugement.

Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos obligations et à trouver les bons outils.

1. Les critères protégés : ce sur quoi vous ne pouvez pas trancher

La liste est longue, et il faut la connaître. Ne peuvent pas fonder un refus, notamment :

• l'origine (prétendue race, couleur de peau, ascendance, origine nationale ou ethnique) et la nationalité ;
• le sexe, la grossesse, la maternité, l'identité et l'expression de genre ;
• l'âge ;
• l'état de santé actuel ou futur, le handicap, une caractéristique physique ou génétique ;
• l'état civil et la situation familiale (avoir des enfants, être parent isolé, vivre en couple non marié) ;
• l'orientation sexuelle ;
• les convictions religieuses, philosophiques ou politiques ;
• la langue ;
• l'origine sociale et la fortune.

Un point qui concerne directement les propriétaires issus des diasporas : la règle joue dans les deux sens. Réserver votre logement à un compatriote, c'est aussi choisir sur l'origine ou la nationalité, et c'est aussi interdit que d'écarter un candidat étranger.

Le dernier critère de la liste, la fortune, est le plus mal compris, et le plus souvent violé.

2. Refuser un allocataire social est illicite

Répétons-le, parce que c'est le point qui vaut le plus de condamnations : refuser un candidat parce que ses revenus proviennent d'une allocation, revenu d'intégration du CPAS, allocation de chômage, allocation de remplacement de revenus, allocation aux personnes handicapées, pension, constitue une discrimination fondée sur la fortune ou l'origine sociale. C'est illégal, quel que soit le raisonnement économique qui vous paraît le justifier. À Bruxelles, le Code du Logement l'écrit en toutes lettres : ni l'origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en compte pour refuser un logement.

La mention « Uniquement personnes avec contrat de travail » ou « Pas de CPAS » dans une annonce, dans un message, ou même par téléphone, est une preuve écrite ou attestée contre vous.

Ce qui compte n'est pas la source du revenu, mais son montant et sa régularité. Une allocation d'invalidité versée depuis huit ans est, en pratique, un revenu plus stable qu'un contrat d'intérim. Le droit vous demande d'évaluer la capacité de payer, pas de trier les gens selon la façon dont ils gagnent leur vie.

3. Ce que vous pouvez légitimement évaluer

Trois choses, et elles suffisent :

La solvabilité

Vous pouvez demander au candidat le montant de ses ressources financières ; à Bruxelles, le formulaire de candidature standardisé admet même une simple estimation. Le repère de marché habituel, que le loyer charges comprises ne dépasse pas environ un tiers des revenus nets du ménage, est une pratique, pas une règle de droit. Il n'a aucune force obligatoire, et il faut l'utiliser comme un indicateur, pas comme un filtre automatique.

Pourquoi cette nuance est essentielle : appliqué mécaniquement, un ratio rigide produit ce que le droit appelle une discrimination indirecte. Un critère apparemment neutre qui désavantage systématiquement un groupe protégé (familles monoparentales, personnes handicapées, allocataires) est illicite s'il n'est pas objectivement justifié et proportionné. Un ménage à 2 400 € qui paie 850 € depuis six ans sans incident est un meilleur risque, en réalité, qu'un cadre à 3 500 € en période d'essai.

Si les revenus sont justes, un garant peut renforcer le dossier. La garantie locative, elle, est plafonnée par la loi : on ne compense pas un doute en la gonflant.

La stabilité

Ancienneté dans l'emploi ou dans la source de revenus, régularité des versements, durée des situations locatives précédentes. Là encore : la stabilité s'observe, elle ne se présume pas d'un statut.

Les références

Selon votre Région, vous pourrez parfois demander une preuve du paiement des loyers précédents ou les coordonnées de l'ancien bailleur : vérifiez la liste applicable. À Bruxelles, la liste fermée ne les prévoit pas : vous pouvez en tenir compte si le candidat les propose de lui-même, pas les exiger. Quand c'est permis, contactez l'ancien propriétaire avec l'accord du candidat : une conversation de trois minutes vous apprend plus que dix documents.

4. Ce que vous ne pouvez PAS demander

Les trois Régions encadrent la liste des informations que le bailleur peut réclamer. L'esprit est le même partout : le strict nécessaire pour identifier le candidat et apprécier sa capacité à payer.

• À Bruxelles, la liste est fermée et découpée par étape, avec un formulaire de candidature standardisé publié par la Région. Pour fixer une visite : nom, prénom et un moyen de contact. À la candidature : le montant des ressources (ou une estimation) et le nombre de personnes qui composent le ménage. Avant de rédiger le bail : les documents d'identité et, si le candidat est marié ou cohabitant légal, son état civil. Rien d'autre ne peut être demandé.
• En Wallonie, un formulaire-type balise de la même manière les informations demandables et le moment où elles peuvent l'être.
• En Flandre, le principe est identique : seuls les documents nécessaires pour vérifier que le candidat pourra remplir ses obligations de locataire.

Dans aucune Région on ne demande :

• un extrait de casier judiciaire ;
• des informations médicales, une attestation de santé, l'existence d'un handicap ;
• des informations sur la grossesse ou un projet d'enfant ;
• l'origine, la nationalité au-delà de ce qui est nécessaire à l'identification, une photo ;
• l'appartenance religieuse, politique ou syndicale ;
• une attestation du CPAS dans le but de repérer les allocataires ;
• le détail des dépenses ou des relevés bancaires complets ;
• le motif d'un déménagement, les raisons d'une séparation.

Et rappelez-vous le RGPD : vous ne conservez que ce qui est nécessaire, aussi longtemps que nécessaire. Les dossiers des candidats non retenus se suppriment une fois le bien attribué. Ne gardez pas de photocopies de cartes d'identité « au cas où ». Pour savoir ce qu'un candidat bien préparé vous apportera, lisez notre guide côté locataire : constituer son dossier de location.

5. Documenter un refus : votre meilleure protection

Vous n'êtes pas légalement tenu de motiver votre refus. Mais, et c'est décisif, en matière de discrimination, la charge de la preuve est partagée : si le candidat apporte des faits laissant présumer une discrimination (des chiffres, un témoignage, un test de situation, un message maladroit), c'est à vous de prouver que votre décision reposait sur un motif licite. En pratique, cela renverse la charge : celui qui n'a rien documenté est celui qui perd.

D'où la méthode :

Les sanctions ne sont pas théoriques. La loi fédérale de 2007 prévoit une indemnisation forfaitaire de la victime et une action en cessation devant le président du tribunal. À Bruxelles, l'Inspection régionale du Logement peut infliger, après audition, une amende administrative de 125 à 6 200 € ; en cas de discrimination intentionnelle, l'amende peut être multipliée par le nombre de victimes, jusqu'à 20 000 €, et l'Inspection peut mener elle-même des tests de discrimination. Les montants et les procédures ayant été modifiés à plusieurs reprises, vérifiez l'état du droit auprès d'Unia ou de l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes. Les recours dont dispose un candidat sont détaillés dans notre guide sur la discrimination au logement.

6. Sur un site d'annonces, la décision reste la vôtre

Publier sur un site d'annonces ne transfère ni la décision ni la responsabilité. Sur Domilinko, site belge de location entre particuliers, vous traitez directement avec les candidats, sans intermédiaire : l'identité des propriétaires y est vérifiée, les annonces affichent un certificat PEB vérifié, et l'état des lieux d'entrée se fait de manière contradictoire, avec photos et relevés de compteurs. Sur les portails généralistes comme Immoweb ou Immovlan, il en va de même : la sélection se fait chez vous.

Si vous vous aidez d'un tableur ou d'un outil de tri, gardez-le à sa place :

• un ratio revenus/loyer peut signaler un dossier, jamais l'écarter automatiquement : appliqué comme filtre, il produit une discrimination indirecte à grande échelle ;
• comparez des pièces de même date : conservez chaque dossier tel qu'il a été reçu, c'est exactement ce dont vous aurez besoin si votre décision est contestée ;
• regardez tous les candidats avant de décider.

Un algorithme ne décide pas à votre place. Le propriétaire reste souverain, et donc responsable. Pour préparer la mise en location elle-même, voyez notre guide mettre son bien en location.

Cet article décrit un cadre général et ne remplace pas un avis juridique. En cas de doute sur une situation précise, adressez-vous à Unia, à l'Institut pour l'égalité des femmes et des hommes, ou à un avocat. Les listes d'informations demandables, les sanctions et les procédures diffèrent entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre et évoluent régulièrement.

Sources officielles

• Discrimination sur base de la fortune (Unia) : pourquoi aucune source de revenus ne peut être exclue a priori
• Formulaire-type pour sélectionner les locataires sans discriminer en Wallonie (Unia) : les informations demandables et à quel stade
• Discrimination sur le marché locatif (be.brussels) : la liste bruxelloise et le formulaire de candidature standardisé
• Plainte ou signalement de discrimination (be.brussels) : amendes et tests de l'Inspection régionale du Logement
• Autorité de protection des données : vos obligations au titre du RGPD
• Institut pour l'égalité des femmes et des hommes : discriminations fondées sur le sexe et le genre