Mettre son bien en location : le guide complet

Louer un logement en Belgique, ce n'est pas seulement publier des photos et attendre. Depuis la régionalisation du droit du bail, Bruxelles, la Wallonie et la Flandre ont chacune leur propre texte : l'ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 (intégrée au Code bruxellois du Logement), le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, et le Vlaams Woninghuurdecreet entré en vigueur le 1er janvier 2019. Les grands principes se ressemblent, mais les détails, délais, seuils, sanctions, divergent. Ce guide suit l'ordre chronologique de votre projet, et signale à chaque étape là où votre Région fait bande à part. Il vise la location de longue durée ; pour la location touristique, voyez notre article sur la location de courte durée.

Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos obligations et à trouver les bons outils.

1. Avant tout : un logement conforme

Les normes de salubrité et de sécurité

Chaque Région fixe des exigences minimales de sécurité, de salubrité et d'équipement. Un logement qui ne les respecte pas ne peut pas être mis en location, et le mettre en location quand même vous expose à des sanctions administratives, voire à une interdiction de louer.

• À Bruxelles, la Direction de l'Inspection régionale du Logement contrôle ces exigences et peut interdire la mise en location d'un bien non conforme.
• En Wallonie, le Code wallon de l'Habitation durable fixe les critères de salubrité. Attention : un permis de location est exigé pour certaines catégories de biens, notamment les petits logements individuels et les logements collectifs (dont beaucoup de kots). Vérifiez auprès de votre commune si votre bien entre dans le champ.
• En Flandre, les woningkwaliteitsnormen du Vlaamse Codex Wonen s'appliquent. Le conformiteitsattest n'est pas partout obligatoire, mais plusieurs villes l'imposent pour tout ou partie du parc locatif. Renseignez-vous auprès de votre commune.

Ne prenez pas ces normes à la légère : elles portent sur des choses concrètes, humidité, ventilation, hauteur sous plafond, éclairage naturel, sécurité des escaliers, installations de gaz et d'électricité.

Les détecteurs de fumée

Les trois Régions imposent des détecteurs de fumée dans les logements. C'est au propriétaire de les installer et de les payer ; l'entretien courant (remplacement des piles) revient en principe au locataire. Le nombre exigé et les règles de placement diffèrent d'une Région à l'autre : consultez la source officielle régionale plutôt que de vous fier à une règle « belge » unique, elle n'existe pas.

L'électricité et le chauffage

Le contrôle de l'installation électrique par un organisme agréé est explicitement imposé lors de la vente d'un logement. En location, l'obligation prend une autre forme : l'installation doit simplement être sûre et conforme aux normes de qualité du logement de votre Région, et c'est précisément ce que les contrôles régionaux examinent. En pratique, si votre installation date et que vous n'avez aucun rapport de contrôle, faites-la vérifier : c'est le point sur lequel un logement se fait déclarer non conforme le plus souvent.

Côté chaudière : l'entretien périodique est obligatoire, avec une fréquence qui dépend du combustible (le mazout est en règle générale contrôlé plus souvent que le gaz) et de la Région. L'attestation d'entretien doit pouvoir être présentée.

Le certificat PEB / EPC

C'est la condition qui bloque tout : aucune annonce de location ne peut être publiée sans les mentions énergétiques obligatoires. On l'appelle certificat PEB à Bruxelles et en Wallonie, EPC en Flandre. Il est valable 10 ans, établi par un certificateur agréé, et une copie doit être remise au locataire. Les contrôles ne sont pas théoriques : en Flandre, proposer un logement à la location sans EPC valable expose à une amende de 500 à 5 000 €, et payer l'amende ne dispense pas de faire établir le certificat. Tout le détail est dans notre article PEB obligatoire dans l'annonce ; retenez ici que le certificat se commande avant la mise en ligne, pas pendant.

2. Le bail : écrit, complet, enregistré

Le bail de résidence principale doit être écrit dans les trois Régions, et comporter au minimum l'identité des parties, la désignation du bien, le loyer, la durée et la date de prise d'effet. Bruxelles et la Wallonie imposent en outre une annexe explicative régionale qui résume les droits et devoirs des parties ; en Flandre, l'ancienne annexe fédérale sur les normes de qualité n'est plus obligatoire. Partez du modèle de bail et des informations publiées par votre Région. À Bruxelles, le bail doit aussi mentionner le loyer de référence du logement, à côté du loyer réellement demandé : nous y revenons dans notre guide pour fixer le loyer. Les durées possibles et leurs règles de sortie sont détaillées dans l'article sur le bail de résidence principale.

L'enregistrement du bail se fait aujourd'hui auprès du SPF Finances, y compris pour un bien situé à Bruxelles. Trois choses à retenir :

L'état des lieux s'enregistre en même temps que le bail. Et si vous n'enregistrez pas ? La sanction est redoutable : le locataire peut alors quitter le logement sans respecter de préavis ni verser d'indemnité. Un bail non enregistré est un bail fragile, pour vous, pas pour lui. La marche à suivre pas à pas est dans notre article sur l'enregistrement du bail.

3. L'état des lieux d'entrée

Il est obligatoire dans les trois Régions, et il doit être détaillé et contradictoire : dressé conjointement, ou par un expert désigné d'un commun accord (dont les honoraires se partagent alors par moitié). Sans état des lieux d'entrée sérieux, vous n'aurez pratiquement aucun moyen de justifier une retenue sur la garantie locative à la sortie. C'est le document le plus rentable que vous signerez. Méthode, photos, relevés de compteurs : tout est dans notre guide de l'état des lieux.

4. Rédiger une annonce qui attire les bons candidats

Une bonne annonce ne cherche pas à maximiser le nombre de contacts : elle cherche à maximiser le nombre de contacts pertinents. Chaque visite inutile vous coûte une soirée.

Ce que l'annonce doit obligatoirement indiquer

• Le loyer demandé et le montant des charges communes. Toute communication publique d'une mise en location doit les mentionner ; à Bruxelles et en Wallonie, la commune peut sanctionner l'oubli d'une amende administrative (de 50 à 200 €).
• Les mentions énergétiques du certificat PEB/EPC : au minimum la classe ou le score, et, selon la Région, d'autres données du certificat.

Les photos qui comptent

• Lumière naturelle, volets ouverts, lampes allumées. Photographiez en journée, jamais au flash.
• Rangé et vide. Un logement encombré paraît petit. Sortez les poubelles, les tapis de bain, les produits d'entretien.
• Une photo par pièce, au grand angle raisonnable, prise depuis un coin, à hauteur de poitrine. Pas de déformations extrêmes : le candidat qui se sent trompé à la visite ne signera pas.
• N'oubliez pas ce qui rassure : la chaudière, le compteur, le local vélos, la cave, la buanderie, le jardin, la vue depuis la fenêtre.
• Un plan coté, même dessiné à la main et scanné, augmente la qualité des candidatures : il filtre naturellement ceux à qui le bien ne convient pas.

Le texte

Dites la vérité, dans l'ordre où on la cherche : type de bien, surface, nombre de chambres, étage et présence d'un ascenseur, chauffage et énergie, classe PEB/EPC, loyer, montant et nature des charges, date de disponibilité, durée de bail souhaitée. Précisez ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas. Mentionnez les défauts qui se verront de toute façon (pas d'ascenseur au 3e, rue passante) : vous perdrez trois candidats mais vous gagnerez la confiance des autres.

Et surtout : ne rédigez jamais un critère de sélection dans le texte de l'annonce. « Pas d'étudiants », « personne avec revenus professionnels uniquement », « pas de familles nombreuses » : ce type de mention est illicite en droit belge et constitue une preuve écrite contre vous. Nous y revenons dans l'article consacré au choix du locataire et dans notre guide sur la discrimination au logement.

5. Où publier votre annonce

Une fois le dossier en ordre, reste à choisir où publier. Domilinko est un site belge de location entre particuliers, sans intermédiaire : l'identité des propriétaires y est vérifiée, les annonces affichent un certificat PEB vérifié, et l'état des lieux d'entrée se fait de manière contradictoire, avec photos et relevés de compteurs. Les grands portails immobiliers généralistes, Immoweb et Immovlan, publient aussi les annonces de particuliers.

Quel que soit le site, il ne vous décharge d'aucune des obligations ci-dessus : c'est vous, propriétaire, qui répondez du certificat PEB, de la conformité du logement, du bail et de son enregistrement. Et c'est vous qui choisissez le locataire, selon une grille fixée à l'avance.

Checklist avant de publier

Les délais, seuils et sanctions évoqués ici évoluent. Pour toute décision engageante, vérifiez la règle en vigueur auprès de la source officielle de votre Région : les principales sont listées ci-dessous.

Sources officielles

• Enregistrer un contrat de bail (SPF Finances) : enregistrement gratuit via MyRent, dans les deux mois
• Règles essentielles de la mise en location (be.brussels) : normes minimales et enregistrement à Bruxelles
• Le certificat PEB d'un logement en Région bruxelloise (Bruxelles Environnement) : quand le certificat est exigé et ce qu'il contient
• Certificat de performance énergétique pour la vente ou la location d'un logement (Vlaanderen) : obligations EPC en Flandre, mentions dans l'annonce, amendes
• SPW Logement : bail d'habitation, salubrité et permis de location en Wallonie