Louer en courte durée : ce que dit vraiment la réglementation

« Courte durée » recouvre trois choses très différentes en droit belge. Les confondre est la première erreur, et la plus coûteuse, parce qu'on se retrouve à exercer une activité réglementée sans le savoir.

Compatri ne loue pas de logements : ce guide vous aide à comprendre vos obligations et à trouver les bons interlocuteurs.

Trois régimes à ne pas confondre

Pour le premier cas, voyez notre guide sur le bail de résidence principale. Cet article traite du troisième.

L'hébergement touristique est une activité enregistrée

Dans les trois Régions, on ne se met pas à louer à la nuit sans le dire à personne. Chacune a son propre texte et son propre guichet :

• Bruxelles : l'ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'hébergement touristique impose un enregistrement préalable auprès de Bruxelles Économie et Emploi. Exploiter un hébergement non enregistré est illégal. Le numéro d'enregistrement doit figurer dans vos annonces, avec les coordonnées de l'hébergement. Les conditions : assurance en responsabilité civile, attestation de sécurité incendie (à renouveler tous les cinq ans), attestation de conformité urbanistique, exigée même si vous louez votre résidence principale, et absence de certaines condamnations pénales.
• Wallonie : depuis le 1er juillet 2025, le nouveau Code wallon du Tourisme impose d'enregistrer tout hébergement touristique auprès de Tourisme Wallonie (l'ancien Commissariat général au Tourisme) avant toute mise en location. L'enregistrement est gratuit et demande notamment une attestation de sécurité incendie (ASI) ou de contrôle simplifié (ACS) et un extrait de casier judiciaire. Les dénominations protégées (meublé de tourisme, maison d'hôtes…) supposent en plus une certification.
• Flandre : le Logiesdecreet impose de déclarer (aanmelden) tout hébergement touristique auprès de Toerisme Vlaanderen, même si vous ne louez qu'une ou quelques nuits par an via une plateforme. Vous recevez un numéro d'enregistrement unique et l'hébergement entre dans un registre public. Les conditions de base comprennent une attestation de sécurité incendie (les normes dépendent du nombre d'unités et de lits), une assurance incendie et responsabilité civile qui couvre aussi l'exploitation, un titre de propriété ou un bail qui vous autorise à exploiter, et le respect des règles d'urbanisme. Toerisme Vlaanderen annonce des contrôles et des amendes pouvant aller jusqu'à 25 000 euros. La reconnaissance (erkenning) reste facultative.

Le fil rouge : enregistrement + sécurité incendie + assurance + urbanisme. Le détail (délais, pièces, formulaires) dépend de la Région. Partez de la source officielle régionale, pas d'un forum.

La « règle des 90 jours » à Bruxelles

C'est la règle la plus recherchée, et souvent mal comprise. À Bruxelles, toute location d'une durée allant de 1 nuit à 90 jours consécutifs est concernée par l'enregistrement, que les occupants soient des touristes, des étudiants, des stagiaires ou des personnes en déplacement professionnel. Louer un studio meublé deux mois à un stagiaire suppose donc, en principe, d'être enregistré.

Ce seuil n'est pas un quota annuel de nuitées : il définit ce qui entre dans le régime. Un plafond annuel existe en revanche pour une catégorie précise : un meublé de tourisme situé dans la résidence principale de l'exploitant ne peut être exploité que 4 mois par an au maximum. Et l'enregistrement reste obligatoire même si vous ne louez que quelques semaines par an.

Et la commune ?

C'est le point que la plupart des annonces oublient. La commune peut ajouter sa propre couche, et elle le fait souvent :

• Urbanisme : transformer un logement en hébergement touristique peut constituer un changement d'affectation ou de destination, soumis à permis d'urbanisme. C'est le motif d'infraction le plus souvent retenu contre les loueurs de courte durée en ville. Renseignez-vous auprès du service urbanisme avant d'investir.
• Plafonds de nuitées : certaines autorités limitent le nombre de nuits par an, notamment quand il s'agit de sa résidence principale. Ces limites varient et évoluent.
• Taxes : à Bruxelles, une taxe régionale sur les établissements d'hébergement touristique se déclare auprès de Bruxelles Fiscalité. Ailleurs, taxes de séjour et taxes communales spécifiques, par nuitée ou par unité.

Une seule règle sûre : appelez votre commune et demandez par écrit ce qui s'applique à votre adresse.

La copropriété peut vous l'interdire

Avant toute chose, lisez l'acte de base et le règlement de copropriété. Beaucoup d'immeubles imposent un usage strictement résidentiel, ou interdisent l'hébergement touristique. La jurisprudence belge fait respecter ces clauses, et un copropriétaire ou le syndic peut obtenir la cessation de l'activité, éventuellement sous astreinte.

Si vous êtes locataire, votre bail vous l'interdit aussi : sous-louer en courte durée sans l'accord écrit du propriétaire est une faute contractuelle qui peut mener à la résiliation du bail à vos torts.

L'échelon européen : le règlement 2024/1028

Depuis le 20 mai 2026, le règlement (UE) 2024/1028 sur la collecte et le partage de données relatives aux locations de courte durée est applicable. Il ne crée pas, à lui seul, d'obligation d'enregistrement : il encadre les autorités qui en ont une. Là où un enregistrement existe, les plateformes doivent afficher et vérifier le numéro, procéder à des contrôles aléatoires et transmettre chaque mois aux autorités, via un point d'entrée numérique unique, des données sur les nuitées réservées.

En Belgique, la mise en œuvre se fait Région par Région :

• Flandre : le gouvernement flamand a annoncé en juin 2026 une adaptation du Logiesdecreet. Seuls les hébergements disposant d'un numéro de Toerisme Vlaanderen pourront être proposés sur les plateformes, et un procès-verbal de la commune suffira pour faire fermer un hébergement en infraction.
• Wallonie : l'adaptation du Code wallon du Tourisme au règlement européen était annoncée pour 2026. Vérifiez où elle en est auprès de Tourisme Wallonie.
• Bruxelles : l'enregistrement et le numéro dans l'annonce existent déjà. Suivez les communications de Bruxelles Économie et Emploi pour les modalités à venir.

Concrètement : les hébergements non enregistrés sont de plus en plus détectables, et retirables des plateformes. La discrétion n'est plus une stratégie.

La fiscalité : trois qualifications possibles

C'est le sujet où l'improvisation coûte le plus cher. Selon ce que vous faites, l'administration peut retenir :

Ajoutez à cela que les plateformes déclarent vos revenus au fisc (échange automatique d'informations européen). Ne comptez pas sur l'invisibilité.

À faire, sans exception : parlez-en à un comptable avant la première nuit. Une phrase dans le contrat (la ventilation immobilier/mobilier) et une décision sur les services rendus peuvent changer votre imposition du tout au tout.

Courte durée ou bail : le vrai calcul

Le brut est séduisant, le net l'est moins.

Exemple illustratif (chiffres d'école, à recalculer pour votre bien) :

• En bail : 750 € par mois = 9 000 € brut par an. Charge de gestion : quelques heures par an.
• En courte durée : 85 € la nuit × 60 % d'occupation × 365 = 18 615 € brut.

Puis retranchez, sur la courte durée :

• la commission des plateformes de réservation ;
• le ménage et le linge entre chaque séjour (le poste le plus sous-estimé) ;
• l'énergie, l'eau et l'internet, inclus dans le prix ;
• les consommables, l'amortissement du mobilier, les petites réparations ;
• l'assurance adaptée, les attestations, les taxes d'hébergement ;
• la vacance réelle (60 % d'occupation est déjà optimiste hors haute saison) ;
• votre temps : messages, arrivées, incidents, avis.

Le rendement net reste souvent supérieur en zone touristique, mais l'écart se resserre nettement, la variabilité est forte, et le risque réglementaire est réel. À l'inverse, le bail donne un revenu stable, une gestion légère et une protection juridique installée. Pour chiffrer l'hypothèse bail, voyez comment fixer le loyer et mettre son bien en location. N'oubliez pas qu'une annonce de location classique doit afficher le certificat PEB.

Où publier votre offre

Une fois en règle, reste à choisir où publier. Si vous hésitez entre les deux formules, Domilinko, un site belge de location entre particuliers, sans intermédiaire, accueille à la fois la location longue durée et les séjours courts avec réservation en ligne ; ses annonces affichent un certificat PEB/EPC vérifié et l'identité vérifiée du propriétaire. Quel que soit le site choisi, l'enregistrement régional, le numéro dans l'annonce, la sécurité incendie et l'urbanisme restent de votre responsabilité.

Votre check-list avant la première nuit

Cet article donne des repères généraux, à jour en septembre 2026. La règle exacte dépend de votre Région et de votre commune, et elle évolue vite sur ce sujet. Vérifiez toujours auprès des sources ci-dessous et de votre administration communale avant de vous lancer.

Sources officielles

• Hébergement touristique (Bruxelles Économie et Emploi) : enregistrement, attestations et obligations à Bruxelles
• Enregistrer un hébergement touristique (be.brussels) : la démarche régionale pas à pas
• Gérer un hébergement touristique (Tourisme Wallonie) : enregistrement et certification en Wallonie
• Aanmelding en erkenning van een toeristisch logies (Vlaanderen.be, en néerlandais) : la déclaration auprès de Toerisme Vlaanderen
• Verhuur je een logies via een boekingsplatform ? (Toerisme Vlaanderen, PDF en néerlandais) : les neuf conditions de base en Flandre
• New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (Commission européenne, en anglais) : ce que change le règlement 2024/1028 depuis le 20 mai 2026