Réparations : qui paie quoi ?

Le principe, en une phrase

Le propriétaire doit délivrer et maintenir un logement en bon état ; le locataire doit l'entretenir et le rendre tel qu'il l'a reçu, usure normale déduite.

De là découle la règle de partage :

• Les grosses réparations et le gros entretien, tout ce qui touche à la structure, à l'enveloppe et aux équipements lourds du bâtiment, sont à charge du propriétaire ;
• les réparations locatives et l'entretien courant, tout ce qui découle de l'usage quotidien du logement, sont à charge du locataire.

Les trois Régions (Bruxelles, Wallonie, Flandre) ont chacune leur texte sur le bail d'habitation, et chacune a arrêté une liste de réparations et de travaux d'entretien :

• à Bruxelles, un arrêté du 23 novembre 2017 répartit les travaux entre locataire et bailleur, et les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition ;
• en Wallonie, une liste non limitative adoptée en 2018, complétée par une grille indicative de vétusté ;
• en Flandre, une liste des « petites réparations » (kleine herstellingen) à charge du locataire, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019.

Ces listes sont votre meilleur arbitre en cas de doute : cherchez celle de la Région où se trouve le bien. Elles ne sont pas rigoureusement identiques et une réponse « belge » générique n'existe pas.

Ce qui est à charge du LOCATAIRE

L'entretien courant, la petite maintenance, et tout dégât dû à sa faute ou à sa négligence.

Chauffage et eau chaude

• L'entretien périodique de la chaudière, confié à un technicien agréé, et le ramonage du conduit de cheminée. C'est une obligation d'entretien, pas une réparation : elle revient au locataire, qui conserve l'attestation et la remet au bailleur qui la demande. La périodicité dépend du combustible et de la Région : la liste wallonne prévoit par exemple un entretien et un contrôle annuels pour les chaudières au mazout.
• La purge des radiateurs et le remplacement des petites pièces d'usure (joints, fusibles, lampes témoins).

Plomberie et sanitaires

• Les joints (silicone, robinetterie), les flexibles de douche, les pommeaux, le détartrage.
• Le mécanisme de chasse d'eau et le flotteur, la lunette de WC.
• Le débouchage des siphons et des canalisations accessibles, sauf si le bouchon vient d'une canalisation encastrée ou de la colonne commune.

Électricité et menuiseries

• Ampoules, fusibles, interrupteurs et prises endommagés par l'usage.
• Graissage des serrures, gonds et charnières ; remplacement d'une clé perdue.
• Petits raccords de peinture et rebouchage des trous que le locataire a percés.

Sécurité et ventilation

• Les piles des détecteurs de fumée (le détecteur lui-même est fourni et placé par le propriétaire, comme l'exigent les règles régionales pour les logements loués).
• Le nettoyage ou le remplacement des filtres de ventilation.

Extérieurs

• L'entretien du jardin dont le locataire a la jouissance : tonte, taille des haies, désherbage ; le nettoyage des gouttières accessibles sans échafaudage.

Vitres

• Une vitre cassée pendant le bail est présumée à charge du locataire. C'est une présomption : elle tombe s'il démontre que la casse est due à la grêle, à une tempête, à un vice du bien ou au fait d'un tiers.

Ce qui est à charge du PROPRIÉTAIRE

Tout ce qui relève de la structure, de la vétusté et des équipements lourds.

• Le clos et le couvert : toiture, façade, murs, planchers, châssis et fenêtres (leur remplacement).
• Le remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau devenu inutilisable ou vétuste, la réparation lourde (échangeur, corps de chauffe, brûleur, circulateur).
• Les canalisations encastrées, les canalisations cassées et la colonne d'évacuation commune.
• L'installation électrique vétuste ou non conforme, le tableau électrique.
• L'humidité structurelle : infiltrations, remontées capillaires, condensation due à un défaut d'isolation ou de ventilation du bâtiment. Attention à la nuance : la condensation due à une aération insuffisante par l'occupant est une autre affaire, et c'est là que les expertises se jouent.
• Le placement des détecteurs de fumée, et le remplacement des appareils en fin de vie.
• Et, plus largement, tout ce qui devient nécessaire par l'effet du temps ou de la force majeure, et non de l'usage fautif. Les trois textes le disent chacun à leur manière : une réparation « locative » causée uniquement par la vétusté ou la force majeure reste au bailleur.

Un réflexe pour le locataire : signalez par écrit toute réparation qui incombe au propriétaire. La liste flamande le dit expressément, et la logique vaut partout : un dégât qui s'aggrave faute d'avoir été signalé risque de vous être imputé.

L'usure normale n'est JAMAIS à charge du locataire

C'est le principe le plus important de tout l'article, et le plus souvent violé dans les décomptes de sortie.

Un logement habité vieillit. La peinture jaunit, le parquet se patine, les joints de salle de bains grisent, la moquette s'écrase sous les meubles. Ce n'est pas un dommage : c'est de la vétusté, et le locataire n'en répond pas. Un bailleur ne peut pas exiger, après six ans d'occupation, une peinture neuve payée par le locataire.

En pratique, on applique un coefficient de vétusté : si un revêtement a une durée de vie de dix ans et qu'il en a servi sept, seuls trois dixièmes de sa valeur peuvent, au maximum, être réclamés, et encore, uniquement si le dégât excède l'usure normale. La grille indicative de vétusté publiée par la Wallonie donne, élément par élément, une durée de vie et un taux d'abattement annuel : un bon point de repère, même ailleurs. Ne payez pas du neuf pour du vieux ; ne réclamez pas du neuf pour du vieux.

Symétriquement : le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute : vétusté, force majeure, vice du bien, fait d'un tiers. La présomption existe, elle est simplement renversable.

L'état des lieux : la pièce maîtresse

Toute cette théorie ne vaut rien sans preuve. Et la preuve, c'est l'état des lieux d'entrée, que les trois Régions rendent obligatoire.

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la sortie. La preuve contraire reste possible, mais c'est au bailleur de démontrer, par d'autres moyens, que les dégâts viennent du locataire, et sans document il y parvient rarement. C'est la sanction la plus lourde qui frappe le bailleur négligent.

À la sortie, on compare, poste par poste, avec l'état d'entrée. Le décompte ne peut porter que sur l'écart, moins la vétusté. Si des travaux sont nécessaires et rendent le bien indisponible, une indemnité d'immobilisation peut s'ajouter, mais elle doit être justifiée dans sa durée.

Faites-le bien : pièce par pièce, photos datées, relevés de compteurs, signatures des deux parties, un exemplaire pour chacun. Bruxelles et la Wallonie proposent un modèle officiel. Certaines plateformes de location entre particuliers, comme Domilinko, site belge sans intermédiaire, intègrent un état des lieux d'entrée et de sortie pièce par pièce, photos et relevés de compteurs à l'appui. Un état des lieux fait à la va-vite le jour de la remise des clés, sur un coin de table, ne protège personne. Tout le détail est dans notre guide l'état des lieux d'entrée et de sortie.

En cas de désaccord

Deux erreurs à ne jamais commettre. Locataire : ne cessez pas de payer le loyer pour faire pression, c'est le meilleur moyen de transformer votre bon dossier en résiliation à vos torts. Bailleur : ne retenez pas la garantie locative de votre propre autorité sans accord écrit ou décision de justice ; une retenue non justifiée se retourne contre vous (voir notre guide garantie locative). Les frais d'eau, de chauffage ou d'ascenseur, eux, relèvent d'une autre logique : voir charges locatives.

Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos droits et à trouver les bons interlocuteurs. Les listes de réparations diffèrent entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre : vérifiez toujours celle de votre Région.

Sources officielles

• Bruxelles : répartition des réparations entre le locataire et le bailleur : les principes et la liste bruxelloise, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.
• Wallonie : liste non limitative des réparations locatives : le tableau bailleur / preneur, élément par élément (PDF du SPW Logement).
• Wallonie : grille indicative de vétusté : comment calculer la part due à l'usure normale (PDF).
• Flandre : onderhoud en herstellingen aan huurwoningen : les petites réparations du locataire et les obligations du bailleur (en néerlandais).
• Conciliation devant le juge de paix : une procédure gratuite, lancée par simple lettre.