Le propriétaire donne congé : motifs, délais, indemnités et sanctions

Le bail de résidence principale n'est pas un contrat comme les autres : il protège le logement de quelqu'un. Là où le locataire peut partir quand il veut moyennant préavis (voir le congé donné par le locataire), le propriétaire ne peut mettre fin au bail de neuf ans que dans des cas définis par la loi de sa Région. Un congé donné hors de ces cas est nul, et un congé donné correctement mais dont le motif n'est pas réalisé se paie très cher.

C'est vrai aussi quand on gère son bien à distance, comme beaucoup de membres de la diaspora propriétaires en Belgique : les délais courent de la même façon, que vous soyez à Bruxelles ou à Kinshasa.

Trois textes, une architecture commune

Chaque Région a le sien : Code bruxellois du Logement, décret wallon du 15 mars 2018, Vlaams Woninghuurdecreet. Les trois ont repris l'architecture de la loi fédérale de 1991 (occupation personnelle, travaux, congé sans motif), mais avec des différences réelles, notamment pour les travaux et le bail de courte durée. Ne transposez jamais telle quelle une règle lue pour une autre Région, et vérifiez le texte applicable au bien avant d'envoyer votre recommandé. Relisez aussi votre bail : à Bruxelles et en Wallonie, il peut exclure ou limiter ces facultés de congé.

1. Le congé pour occupation personnelle

C'est le motif le plus fréquent et le plus contrôlé.

Délai : six mois de préavis. Comme pour le locataire, le délai prend cours le premier jour du mois qui suit le mois de la notification. Un congé notifié le 12 mai fait courir un préavis du 1er juin au 30 novembre.

Quand : à tout moment du bail de neuf ans, avec deux réserves :

• à Bruxelles et en Wallonie, pour des collatéraux du troisième degré (oncles, tantes, neveux, nièces), le préavis ne peut pas expirer avant la fin des trois premières années du bail ;
• en Flandre, un congé donné pendant le premier triennat ne peut pas expirer avant la fin de celui-ci, quel que soit le bénéficiaire.

Qui peut occuper : le bailleur lui-même, son conjoint ou cohabitant légal, leurs descendants, enfants adoptifs et ascendants, ainsi que les collatéraux jusqu'au troisième degré (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces).

Ce que la lettre doit contenir : le motif, l'identité du futur occupant et son lien de parenté avec le bailleur. Un congé qui dit simplement « pour occupation personnelle » est attaquable. À Bruxelles, le locataire peut demander la preuve du lien de parenté, que le bailleur doit fournir dans les deux mois.

L'obligation qui suit : l'occupation doit commencer dans l'année qui suit la fin du préavis (ou la restitution des lieux) et durer au moins deux ans, de façon effective et continue.

La sanction : l'indemnité de dix-huit mois

Si l'occupation annoncée n'a pas lieu, ou n'est pas maintenue, et que le bailleur ne justifie pas d'une circonstance exceptionnelle (imprévisible et indépendante de sa volonté), l'ancien locataire peut réclamer une indemnité équivalant à dix-huit mois de loyer. Sur un loyer de 900 €, cela représente 16 200 €.

Les juges de paix appliquent cette sanction, et elle n'exige pas de démontrer la mauvaise foi : c'est le résultat qui compte. Concrètement : ne donnez jamais congé pour occupation personnelle « pour voir », ni pour reprendre le bien afin de le relouer plus cher. Le locataire évincé peut vérifier l'occupation, demander des preuves, puis saisir le juge.

2. Le congé pour travaux importants

Délai : six mois de préavis.

Quand : c'est ici que les Régions divergent.

• Bruxelles et Wallonie : uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat (fin de la 3e ou de la 6e année).
• Flandre : à tout moment, mais un congé donné pendant le premier triennat ne peut pas expirer avant la fin de celui-ci.

Conditions cumulatives :

• les travaux respectent les règles d'urbanisme (permis obtenu ou non requis) ;
• ils touchent la partie occupée par le locataire et la rendent inhabitable : une façade, un grenier ou un jardin ne suffisent pas ;
• leur coût dépasse trois années de loyer du bien, ou deux années du loyer de l'ensemble des logements concernés lorsque plusieurs logements du même immeuble appartiennent au même bailleur.

Les pièces : permis d'urbanisme, devis détaillé, description chiffrée des travaux ou contrat d'entreprise. À Bruxelles, elles doivent être communiquées avec le congé ou dans les deux mois ; en Wallonie, dans les deux mois de la demande du locataire. Un congé « travaux » sans dossier ne tient pas.

Le calendrier et la sanction : les travaux doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis (ou la restitution des lieux). À défaut, sauf circonstance exceptionnelle, la même indemnité de dix-huit mois de loyer est due.

3. Le congé sans motif, moyennant indemnité

Cette porte existe dans les trois Régions, mais elle est étroite et elle coûte cher.

Quand : à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, pas en cours de triennat.

Délai : six mois de préavis, à faire coïncider avec l'échéance triennale.

Indemnité : neuf mois de loyer si le bail prend fin à l'expiration du premier triennat, six mois de loyer à l'expiration du second. Elle est due au locataire, en plus du préavis.

À l'échéance des neuf ans, en revanche, le congé n'a plus besoin de motif : un préavis de six mois avant le terme suffit, sans indemnité. Faute de congé, le bail est prorogé par périodes de trois ans aux mêmes conditions.

Le bail de courte durée : peu de marge

Sur un bail de résidence principale conclu pour trois ans ou moins :

• Pas de congé pour travaux ni de congé sans motif sur un bail de courte durée.
• Pour que le bail se termine au terme convenu, un congé doit être notifié au moins trois mois avant l'échéance. Faute de congé, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition, le bail est réputé conclu pour neuf ans, à compter de la date de départ initiale, aux mêmes conditions de loyer. C'est l'erreur la plus coûteuse du bailleur particulier : un bail d'un an oublié devient un bail de neuf ans.
• Une prorogation est possible, par écrit, aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans : une fois à Bruxelles et en Flandre, deux fois en Wallonie.

La forme du congé, dans tous les cas

Vendre le bien ne met pas fin au bail

Vendre n'éteint pas le bail, mais la protection du locataire n'est pas identique partout :

• Bruxelles (ventes depuis le 1er novembre 2024) : l'acquéreur reprend le bail en cours ; le vendeur doit informer l'acheteur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail. Le locataire d'un bail de neuf ans ou plus bénéficie en outre, sous conditions, d'un droit de préférence en cas de mise en vente.
• Flandre : l'acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur, même si le bail prévoit une clause d'expulsion en cas de vente.
• Wallonie : la protection complète suppose que le bail ait date certaine avant la vente, ce que produit l'enregistrement. Sans date certaine, un locataire présent depuis au moins six mois reste protégé, mais l'acquéreur peut mettre fin au bail pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, avec trois mois de préavis notifiés dans les trois mois de l'acte.

Dans tous les cas, l'enregistrement du bail est une obligation du bailleur, gratuite pour un logement, à accomplir dans les deux mois : voir notre guide sur l'enregistrement du bail.

Relouer après le départ du locataire

Si le locataire part de lui-même ou à l'échéance du bail, rien ne vous empêche de remettre le bien en location. Attention en revanche après un congé pour occupation personnelle ou pour travaux : relouer avant d'avoir respecté les conditions annoncées expose à l'indemnité de dix-huit mois. Pour relouer, Domilinko permet de louer en direct entre propriétaires et locataires en Belgique, sans intermédiaire : l'identité du propriétaire y est vérifiée, l'annonce affiche un certificat PEB vérifié, et l'état des lieux d'entrée se fait de façon contradictoire, avec photos et relevés de compteurs. Voir aussi nos guides pour mettre son bien en location, fixer le loyer, choisir son locataire et le PEB obligatoire dans l'annonce.

Compatri ne loue pas de logements et n'intervient pas dans votre bail : ce guide vous aide à comprendre vos droits et à trouver les bons interlocuteurs. Il s'agit d'une information générale, non d'un avis juridique : un congé mal motivé ou mal daté peut coûter dix-huit mois de loyer, faites relire votre lettre par un professionnel avant de l'envoyer.

Sources officielles

• Bruxelles : renon et congé (modèles) : les modèles officiels de congé, y compris ceux du bailleur.
• Wallonie : la résiliation du bail par le preneur ou le bailleur : motifs, préavis et indemnités en Wallonie.
• Décret wallon du 15 mars 2018 (WALLEX) : le texte en vigueur, article 55 pour la durée du bail et le congé.
• Vlaams Woninghuurdecreet (Codex Vlaanderen) : le texte flamand, articles 17 à 21 (en néerlandais).
• Vlaanderen : einde en opzegging van het huurcontract : la synthèse officielle flamande (en néerlandais).
• Justice de paix : le juge compétent en cas de contestation du congé.