Uw woning verhuren: de complete gids

Een woning verhuren in België is meer dan foto's plaatsen en wachten. Sinds de regionalisering van het huurrecht heeft elk gewest zijn eigen tekst: de Brusselse ordonnantie van 27 juli 2017 (opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode), het Waalse decreet van 15 maart 2018 over de woninghuur, en het Vlaamse Woninghuurdecreet dat op 1 januari 2019 in werking trad. De grote principes lijken op elkaar, maar de details, termijnen, drempels, sancties, lopen uiteen. Deze gids volgt de chronologie van uw project en wijst telkens aan waar uw gewest afwijkt. Hij gaat over verhuur van lange duur; voor toeristische verhuur leest u ons artikel over kortetermijnverhuur.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw verplichtingen te begrijpen en de juiste hulpmiddelen te vinden.

1. Eerst en vooral: een conforme woning

Woningkwaliteits- en veiligheidsnormen

Elk gewest legt minimumeisen op inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. Een woning die daar niet aan voldoet, mag niet verhuurd worden, en toch verhuren stelt u bloot aan administratieve sancties, tot een verhuurverbod toe.

• In Brussel controleert de Gewestelijke Directie Huisvestingsinspectie deze eisen en kan zij de verhuur van een niet-conforme woning verbieden.
• In Wallonië legt de Code wallon de l'Habitation durable de gezondheidscriteria vast. Let op: voor bepaalde categorieën is een verhuurvergunning (permis de location) verplicht, met name voor kleine individuele woningen en collectieve woningen (waaronder veel koten). Vraag uw gemeente na of uw pand daaronder valt.
• In Vlaanderen gelden de woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen. Het conformiteitsattest is niet overal verplicht, maar verschillende steden leggen het wel op voor (een deel van) het huurpatrimonium. Informeer bij uw gemeente.

Onderschat deze normen niet: ze gaan over concrete zaken, vocht, ventilatie, plafondhoogte, natuurlijk licht, veiligheid van trappen, gas- en elektriciteitsinstallaties.

Rookmelders

De drie gewesten verplichten rookmelders in woningen. De verhuurder installeert en betaalt ze; het gewone onderhoud (batterijen vervangen) is in principe voor de huurder. Het vereiste aantal en de plaatsingsregels verschillen per gewest: raadpleeg de officiële gewestelijke bron in plaats van te vertrouwen op één "Belgische" regel, die bestaat niet.

Elektriciteit en verwarming

De keuring van de elektrische installatie door een erkend organisme is uitdrukkelijk verplicht bij verkoop van een woning. Bij verhuur neemt de verplichting een andere vorm aan: de installatie moet veilig zijn en voldoen aan de woningkwaliteitsnormen van uw gewest, en dat is precies wat de gewestelijke controles nakijken. Praktisch: als uw installatie oud is en u geen keuringsverslag hebt, laat ze nakijken. Het is het punt waarop een woning het vaakst ongeschikt wordt verklaard.

De ketel moet periodiek onderhouden worden, met een frequentie die afhangt van het gewest en van het type installatie (een stookolieketel wordt in de regel vaker gecontroleerd dan een gasketel). Het onderhoudsattest moet voorgelegd kunnen worden.

Het EPC

Dit is de voorwaarde die alles blokkeert: geen enkele huuradvertentie mag verschijnen zonder de verplichte energievermeldingen. In Vlaanderen heet het EPC, in Brussel en Wallonië certificat PEB. Het is 10 jaar geldig, wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige en een kopie moet aan de huurder bezorgd worden. De controles zijn niet theoretisch: wie in Vlaanderen een woning te huur aanbiedt zonder geldig EPC, riskeert een boete van 500 tot 5 000 €, en de boete betalen ontslaat u niet van de plicht om het certificaat te laten opmaken. Alle details staan in ons artikel over het EPC in de advertentie; onthoud hier dat u het vóór de publicatie bestelt, niet tijdens.

2. De huurovereenkomst: schriftelijk, volledig, geregistreerd

De huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats moet in de drie gewesten schriftelijk zijn en minstens de identiteit van de partijen, de omschrijving van het goed, de huurprijs, de duur en de aanvangsdatum vermelden. Brussel en Wallonië leggen bovendien een gewestelijke verklarende bijlage op die de rechten en plichten van de partijen samenvat; in Vlaanderen is de vroegere federale bijlage over de kwaliteitsnormen niet meer verplicht. Vertrek van de modelhuurovereenkomst en de informatie van uw gewest. In Brussel moet de huurovereenkomst ook de referentiehuurprijs van de woning vermelden, naast de werkelijk gevraagde huur: meer daarover in onze gids om de huurprijs te bepalen. De mogelijke looptijden en opzegregels staan in het artikel over de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats.

De registratie van de huurovereenkomst gebeurt vandaag bij de FOD Financiën, ook voor een woning in Brussel. Drie punten:

De plaatsbeschrijving wordt samen met de huurovereenkomst geregistreerd. En als u niet registreert? De sanctie is hard: de huurder kan de woning verlaten zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst is zwak, voor u, niet voor hem. De werkwijze stap voor stap vindt u in ons artikel over de registratie van de huurovereenkomst.

3. De intredende plaatsbeschrijving

Ze is in de drie gewesten verplicht, en moet omstandig en tegensprekelijk zijn: samen opgesteld, of door een in onderling akkoord aangestelde deskundige (wiens ereloon dan half-half wordt gedeeld). Zonder degelijke intredende plaatsbeschrijving hebt u bij vertrek vrijwel geen middel om een inhouding op de huurwaarborg te rechtvaardigen. Het is het meest rendabele document dat u zult tekenen. Methode, foto's, meterstanden: alles staat in onze gids over de plaatsbeschrijving.

4. Een advertentie schrijven die de juiste kandidaten aantrekt

Een goede advertentie wil niet zoveel mogelijk contacten: ze wil zoveel mogelijk relevante contacten. Elk nutteloos bezoek kost u een avond.

Wat de advertentie verplicht moet vermelden

• De gevraagde huurprijs en het bedrag van de gemeenschappelijke lasten. Elke publieke mededeling over een te huur gestelde woning moet ze vermelden; in Brussel en Wallonië kan de gemeente een vergetelheid bestraffen met een administratieve boete (van 50 tot 200 €).
• De energievermeldingen van het EPC: minstens het label of de score, en naargelang het gewest nog andere gegevens van het certificaat.

De foto's die tellen

• Natuurlijk licht, rolluiken open, lampen aan. Fotografeer overdag, nooit met flits.
• Opgeruimd en leeg. Een volgestouwde woning lijkt klein. Zet vuilnis, badmatten en poetsproducten weg.
• Eén foto per kamer, vanuit een hoek, op borsthoogte, met een redelijke groothoek. Geen extreme vervormingen: wie zich bij het bezoek bedrogen voelt, tekent niet.
• Vergeet niet wat geruststelt: de ketel, de meters, de fietsenberging, de kelder, de wasplaats, de tuin, het uitzicht.
• Een grondplan met afmetingen, desnoods met de hand getekend en gescand, verhoogt de kwaliteit van de kandidaturen: het filtert vanzelf wie de woning niet past.

De tekst

Zeg de waarheid, in de volgorde waarin men ze zoekt: type woning, oppervlakte, aantal slaapkamers, verdieping en lift, verwarming en energie, EPC-label, huurprijs, bedrag en aard van de huurlasten, beschikbaarheidsdatum, gewenste duur. Preciseer wat inbegrepen is en wat niet. Vermeld de gebreken die toch zichtbaar worden (geen lift op de derde, drukke straat): u verliest drie kandidaten en wint het vertrouwen van de rest.

En vooral: schrijf nooit een selectiecriterium in de advertentietekst. "Geen studenten", "enkel beroepsinkomen", "geen grote gezinnen": zulke vermeldingen zijn onwettig in het Belgische recht en vormen een schriftelijk bewijs tegen u. We komen erop terug in het artikel over de keuze van de huurder en in onze gids over discriminatie op de woningmarkt.

5. Waar publiceert u uw advertentie?

Zodra alles in orde is, rest de keuze waar u publiceert. Domilinko is een Belgische site voor verhuur tussen particulieren, zonder tussenpersoon: de identiteit van de eigenaars wordt er geverifieerd, de advertenties tonen een geverifieerd EPC/PEB-certificaat, en de intredende plaatsbeschrijving gebeurt tegensprekelijk, met foto's en meterstanden. De grote algemene vastgoedportalen, Immoweb en Immovlan, publiceren ook advertenties van particulieren.

Welke site u ook kiest, ze ontslaat u van geen enkele verplichting hierboven: u, als verhuurder, staat in voor het EPC, de conformiteit van de woning, de huurovereenkomst en de registratie ervan. En u kiest de huurder, volgens een vooraf vastgelegd rooster.

Checklist vóór publicatie

Termijnen, drempels en sancties evolueren. Ga voor elke bindende beslissing de geldende regel na bij de officiële bron van uw gewest: de belangrijkste staan hieronder.

Officiële bronnen

• Een huurcontract registreren (FOD Financiën): gratis registratie via MyRent, binnen twee maanden
• EPC bij overdracht of verhuur van een wooneenheid (Vlaanderen): EPC-plicht, vermeldingen in de advertentie, boetes
• Basisregels bij verhuur (be.brussels): minimumnormen en registratie in Brussel
• EPB-certificaat van een woning in Brussel (Leefmilieu Brussel, Franstalig): wanneer het certificaat verplicht is
• SPW Logement (Waalse huisvestingsadministratie, Franstalig): woninghuur, woningkwaliteit en verhuurvergunning in Wallonië