Registratie van de huurovereenkomst: verplicht, gratis en beschermend

Wat "een huurovereenkomst registreren" betekent

Registreren is geen "aangifte bij de belastingen" en evenmin een "goedkeuring" van uw contract. Het betekent dat de overheid akte neemt van het bestaan van een contract, met een bepaalde inhoud, op een bepaalde datum. Zo krijgt de huurovereenkomst wat juristen een vaste datum noemen: niemand kan nog beweren dat ze is geantedateerd of niet bestond, en ze wordt tegenstelbaar aan derden.

Lang was dit een zuiver federale formaliteit (FOD Financiën), maar in Brussel kreeg ze een gewestelijke dimensie: sinds 1 januari 2025 worden huurovereenkomsten voor Brusselse woningen geregistreerd bij het Gewest, op het platform IRISrent, en nog altijd bij de FOD Financiën (zie verder). In Vlaanderen en Wallonië blijft MyRent, de toepassing van de FOD Financiën, de weg. De gevolgen van een niet-geregistreerde huurovereenkomst staan in de gewestelijke teksten, en die zijn niet identiek. Deze gids gaat vooral over de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats.

Wie, binnen welke termijn, en voor welke prijs

De verhuurder, maar de huurder mag het ook

De registratieplicht rust op de verhuurder. Het is niet aan de huurder om achter de administratie aan te lopen. Niets belet hem echter om het zelf te doen als de verhuurder treuzelt: voor een woning is de formaliteit gratis en ze beschermt hem rechtstreeks.

Twee maanden

Een huurovereenkomst voor een goed dat uitsluitend voor bewoning dient, moet binnen twee maanden na de ondertekening worden geregistreerd (vier maanden voor andere huurovereenkomsten). Daarna blijft registratie mogelijk, en wenselijk, maar zolang ze niet gebeurd is, verliest de verhuurder belangrijke bescherming (zie verder).

Gratis

Dit is het punt dat te veel verhuurders niet kennen: de registratie van een huurovereenkomst voor een woning is gratis, net als die van de bijbehorende plaatsbeschrijving. Enkel andere huurovereenkomsten (handel, kantoren) betalen een recht van 0,2 %, met een minimum van 50 euro. Voor een woning is er dus letterlijk geen financiële reden om het niet te doen.

Hoe doet u het concreet?

In Vlaanderen en Wallonië: MyRent

De eenvoudigste weg is de toepassing MyRent, bereikbaar via MyMinfin, het portaal van de FOD Financiën, met aanmelding via eID of itsme. U laadt het ondertekende contract als pdf op (en de plaatsbeschrijving), vult de gegevens van de partijen en het pand in, en ontvangt een ontvangstbewijs en daarna het registratiebewijs, dat u bij het contract bewaart. Registreren bij het kantoor Rechtszekerheid dat bevoegd is voor de ligging van het pand blijft mogelijk.

In Brussel: IRISrent, en ook MyRent

Sinds 1 januari 2025 wordt een huurovereenkomst voor een Brusselse woning geregistreerd op IRISrent, via IRISbox, het elektronische loket van het Gewest: u laadt er het ondertekende contract, de bijlagen en de plaatsbeschrijving bij intrede op, en beantwoordt enkele vragen over de partijen en de woning (kadastraal perceel, oppervlakte, EPB…). Er bestaat ook een papieren formulier. Het gaat om huurovereenkomsten die sinds 2025 zijn getekend en om oudere die nog niet op MyRent waren geregistreerd.

Het Gewest wilde dat zijn registratie die van de FOD Financiën zou vervangen, maar het Grondwettelijk Hof vernietigde dat deel van de hervorming. Gevolg, zoals het Gewest meldt: Brusselse verhuurders moeten hun huurovereenkomsten op beide platformen registreren, IRISrent en MyRent. Een eengemaakte procedure werd aangekondigd als in bespreking: kijk de officiële pagina na op het moment dat u registreert.

Wat moet worden geregistreerd

• De huurovereenkomst zelf, ondertekend, met haar contractuele bijlagen.
• De plaatsbeschrijving bij intrede: ook die registratie rust op de verhuurder, gratis, samen met het contract of later. Een tegensprekelijke, gedateerde plaatsbeschrijving met foto's en meterstanden houdt het best stand bij een geschil (zie onze gids over de plaatsbeschrijving). Sommige platformen voor verhuur tussen particulieren voorzien er standaard in, zoals Domilinko, een Belgische site voor rechtstreekse verhuur zonder tussenpersoon, waar de identiteit van de eigenaar wordt geverifieerd en de advertenties een geverifieerd EPB/EPC-certificaat tonen: bewaar de ondertekende versie om ze te registreren.
• Latere aanhangsels (verlenging van een korte huur, komst van een nieuwe medehuurder…): laat ook die registreren.

Eén eenvoudige reflex: de dag dat u tekent, registreert u. Stel het niet uit, zo verstrijken die twee maanden.

Wat er gebeurt als de huur niet geregistreerd is

Hier houdt het onderwerp op administratief te zijn. Tussen verhuurder en huurder heeft een niet-geregistreerde huurovereenkomst dezelfde waarde als een geregistreerde; het zijn de gewestelijke sancties die het verschil maken.

De huurder kan vertrekken zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding

• Brussel en Vlaanderen: na de termijn van twee maanden en zolang de huur niet geregistreerd is, is de huurder noch aan de opzeggingstermijn, noch aan de vergoeding voor vroegtijdig vertrek gehouden.
• Wallonië: hetzelfde gevolg, maar enkel als de huurder de verhuurder in gebreke heeft gesteld om te registreren en die ingebrekestelling een maand zonder gevolg is gebleven.

De huurder moet zijn vertrek wel schriftelijk meedelen (zie onze gids om als huurder op te zeggen). En zodra de huur geregistreerd is, vervalt de vrijstelling voor de toekomst.

In Brussel: geen indexering, geen verhoging

In Brussel mag de huurprijs, zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is, niet worden geïndexeerd en niet naar boven worden herzien. Voor een Brusselse verhuurder is registratie dus de voorwaarde voor elke indexering van de huurprijs.

Bij verkoop van het pand

Moet de nieuwe eigenaar van een verhuurd pand de lopende huur respecteren? Het antwoord hangt af van het Gewest:

• Brussel (verkopen sinds 1 november 2024) en Vlaanderen: de koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verhuurder en kan de huur alleen beëindigen in de wettelijke gevallen (eigen bewoning, werken enz.).
• Wallonië: de volledige bescherming veronderstelt dat de huur vaste datum heeft vóór de verkoop, wat de registratie oplevert. Zonder vaste datum blijft een huurder die er minstens zes maanden woont beschermd, maar kan de koper de huur beëindigen met drie maanden opzegging, betekend binnen drie maanden na de akte, voor eigen bewoning, werken of zonder motief. Een huurder die er nog geen zes maanden woont, met een niet-geregistreerd contract, staat het zwakst.

Waarom het ook in het belang van de verhuurder is

Registratie wordt voorgesteld als een last voor de verhuurder. Dat is een misverstand.

Huurder: ga na of uw huurovereenkomst geregistreerd is

Vraag uw verhuurder het registratiebewijs. Heeft hij het niet, dan kunt u de huurovereenkomst van uw woning zelf registreren, gratis, via dezelfde kanalen. Dat beschermt u ook de dag dat de eigenaar opzegt of verkoopt (zie onze gids over de opzegging door de verhuurder).

Checklist

• Contract ondertekend door alle partijen, bewaard als pdf.
• Tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede, gedateerd, ondertekend, met foto's en meterstanden.
• Registratie binnen twee maanden: MyRent in Vlaanderen en Wallonië, IRISrent en MyRent in Brussel.
• Registratiebewijs bewaard bij het contract.
• Elk aanhangsel op zijn beurt geregistreerd.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste instanties te vinden. De registratieprocedures veranderen, vooral in Brussel: kijk de officiële pagina's hieronder na op het moment dat u registreert.

Officiële bronnen

• FOD Financiën: huurcontract: wie registreert, termijnen, kosteloosheid en toegang tot MyRent.
• Brussel: registratie woninghuurovereenkomst: de IRISrent-procedure en de dubbele registratie.
• Brussel: ook registratie op federaal niveau verplicht: het arrest van het Grondwettelijk Hof en de gevolgen voor verhuurders.
• Vlaanderen: woninghuurovereenkomst sluiten: registratie van huurcontract en plaatsbeschrijving in Vlaanderen.
• Vlaams Woninghuurdecreet (Codex Vlaanderen): de decreettekst, met de registratieplicht (artikel 11) en de sanctie (artikel 20).