HuurrechtDe huurprijs indexeren: wanneer, hoe en hoeveel
De juiste formule, de gezondheidsindex, de verjaardag van het contract, het feit dat niets automatisch gebeurt en dat de terugwerking beperkt is, en wat het EPC in 2026 nog verandert, Gewest per Gewest.
Oprichter · Compatri, het sociale netwerk van de diaspora's
Indexeren is geen huurverhoging
Indexeren is geen herziening. Het beloont geen werken en volgt de markt niet: het houdt eenvoudigweg de koopkracht van de overeengekomen huurprijs op peil door hem aan de prijsevolutie te koppelen. De basishuurprijs verandert nooit; alleen het te betalen bedrag wordt jaarlijks opnieuw berekend, vertrekkend van die basishuurprijs.
Voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats gelden in de regel deze voorwaarden:
Registratie is in de drie Gewesten hoe dan ook verplicht en gratis: zie onze gids over de registratie van de huurovereenkomst.
De formule
Nieuwe huurprijs = basishuurprijs × nieuwe gezondheidsindex ÷ aanvangsindex
- Basishuurprijs: de huurprijs die bij de ondertekening is overeengekomen, exclusief kosten. Niet de geïndexeerde huurprijs van vorig jaar: men vertrekt altijd van de oorspronkelijke huurprijs, anders zou de indexering zichzelf samenstellen.
- Aanvangsindex: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand van ondertekening.
- Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur.
De gezondheidsindex is de consumptieprijsindex zonder alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen (benzine en diesel). Statbel, het Belgische statistiekbureau, berekent hem elke maand. Daar haalt u de exacte waarde, of u gebruikt meteen de huurcalculator van Statbel, die op basis van de data van het contract de juiste indexcijfers opzoekt.
Een cijfervoorbeeld
Contract getekend in mei, aanvang op 1 juni. Basishuurprijs: 900 EUR exclusief kosten. Aanvangsindex: die van april van het jaar van ondertekening. Op 1 juni van het volgende jaar neemt men de gezondheidsindex van mei van dat jaar.
Is de aanvangsindex 128,50 en de nieuwe index 131,60: 900 × 131,60 ÷ 128,50 = 921,71 EUR, ongeveer 22 EUR meer per maand. Twee jaar later vertrekt men opnieuw van 900 EUR en van de aprilindex van het jaar van ondertekening, nooit van 921,71 EUR.
Die waarden zijn louter illustratief: gebruik de indexcijfers die Statbel echt publiceert.
Wanneer? Eén keer per jaar, op de verjaardag
Indexering kan slechts één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur. Niet op de datum van ondertekening, niet op 1 januari: op de aanvangsdatum. Een huur die inging op 15 september wordt vanaf 15 september van elk jaar geïndexeerd.
Ze is niet automatisch, en de terugwerking is beperkt
Dit ontdekken verhuurders te laat: de indexering moet schriftelijk worden gevraagd. Zolang er geen verzoek aan de huurder is gericht, is de geïndexeerde huurprijs niet verschuldigd. En komt het verzoek laat, dan is de terugwerking begrensd: ze gaat slechts terug tot de drie maanden die voorafgaan aan de maand van het verzoek.
Een verhuurder die vier jaar "vergeet" te indexeren en dan de volledige achterstand opeist, botst op die grens. Hij kan indexeren voor de toekomst en hoogstens drie maanden recupereren. De rest is verloren.
Tip voor de verhuurder: zet een jaarlijkse herinnering een week vóór de verjaardag en stuur een eenvoudige brief (of een geschreven, gedateerd bericht) met de basishuurprijs, de aanvangsindex, de nieuwe index, de berekening en het nieuwe bedrag. Een huurder aanvaardt een indexering die hem wordt uitgelegd; hij betwist die welke zonder uitleg binnenvalt.
Tip voor de huurder: maak de berekening opnieuw. De meest voorkomende fouten zijn indexeren vanaf de al geïndexeerde huurprijs, in plaats van de basishuurprijs, of de index van de verkeerde maand nemen. Beide blazen het bedrag op.
Het EPC kan de indexering nog beperken
Tijdens de energiecrisis van 2022 hebben de drie Gewesten de indexering van slecht scorende woningen een jaar lang bevroren of beperkt. Die bevriezing is voorbij, maar ze heeft regels nagelaten die per Gewest verschillen:
| Gewest | Voorafgaande voorwaarde | Wat het EPC in 2026 verandert |
|---|---|---|
| Brussel | Geregistreerde huurovereenkomst en geldig EPC bezorgd aan de huurder | Zonder EPC geen indexering. Huur ingegaan vóór 14 oktober 2022 en EPC E, F of G: correctiefactor bij elke indexering |
| Wallonië | Geregistreerde huurovereenkomst | Sinds 1 november 2023 opnieuw indexering voor alle labels. Voor EPC D tot G vertrekt de berekening van de huurprijs die tijdens de beperkingsperiode werd aangepast: wat toen niet werd geïndexeerd, wordt niet ingehaald |
| Vlaanderen | Schriftelijke huurovereenkomst | Huur ingegaan vóór 1 oktober 2022 en label D, E of F (of geen EPC): correctiefactor bij elke indexering |
In Wallonië liep de beperking van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023: volledige indexering voor EPC A tot C, 75 % voor D, 50 % voor E, geen voor F, G of zonder certificaat.
Vlaanderen heeft bovendien aangekondigd dat het vanaf 2028 de indexering van woningen met label E of F wil verbieden. Controleer hoe ver die tekst staat voor u erop rekent, in de ene of de andere richting.
Concreet:
Wat GEEN indexering is
- De herziening van de huurprijs: die veronderstelt een akkoord van de partijen of een beslissing van de vrederechter, binnen precieze tijdvensters (doorgaans op het einde van een driejarige periode van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats) en om beperkte redenen (nieuwe omstandigheden, werken die de huurwaarde verhoogden).
- De verhoging van de kosten: provisies kunnen mee evolueren met de reële kosten; dat is een ander mechanisme, los van de gezondheidsindex (zie de huurlasten).
- Een nieuwe huurprijs bij verlenging: een verlengde huur loopt tegen dezelfde voorwaarden door. Men maakt daar geen gelegenheid van om de huurprijs op te trekken. De huurprijs van een nieuwe overeenkomst bepaalt u anders: zie onze gids om de huurprijs vast te leggen.
Samengevat
| Punt | Regel |
|---|---|
| Rekenbasis | Oorspronkelijke huurprijs, exclusief kosten, nooit de al geïndexeerde |
| Aanvangsindex | Gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening |
| Nieuwe index | Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag |
| Frequentie | Eén keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang |
| Automatisch? | Nee, schriftelijk verzoek van de verhuurder |
| Terugwerking | Beperkt tot de drie maanden vóór de maand van het verzoek |
| Registratie | Voorwaarde voor indexering in Brussel en Wallonië |
| EPC | Geen indexering zonder EPC in Brussel; correctiefactor voor sommige oudere contracten, eigen regel per Gewest |
Verhuren met een EPC in orde
Verhuurt u een woning, dan is het EPC-label meer dan een verplichte vermelding in de advertentie: in Brussel kunt u zonder geldig certificaat dat aan de huurder is bezorgd niet indexeren. Vermeld het vanaf de advertentie, bijvoorbeeld op Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren, zonder tussenpersoon, waar het EPC van de advertenties en de identiteit van de eigenaar worden gecontroleerd, en waar de plaatsbeschrijving bij intrek tegensprekelijk gebeurt, met foto's en meterstanden. Onze gids over uw woning verhuren overloopt de andere stappen.
Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste aanspreekpunten te vinden.
Officiële bronnen
- Statbel: gezondheidsindex: officiële maandelijkse waarden
- Statbel: huurcalculator: past de indexeringsformule toe op basis van de data van het contract
- Brussel Huisvesting: huurprijsindexatie: registratie, EPC en correctiefactor
- Huurdersbond: wat is indexatie van de huurprijs?: voorwaarden en EPC-correctiefactor in Vlaanderen
- Wallonie: indexer un loyer: registratie en berekening voor EPC D tot G sinds 1 november 2023 (in het Frans)
Veelgestelde vragen
Hoe berekent men de indexering van een huurprijs?
Nieuwe huurprijs = basishuurprijs (exclusief kosten, de oorspronkelijke) maal de nieuwe gezondheidsindex, gedeeld door de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening. De nieuwe index is die van de maand vóór de verjaardag van de aanvang. Men vertrekt nooit van de al geïndexeerde huurprijs. Naargelang het Gewest en het EPC-label kan daarna een correctiefactor gelden.
Gebeurt de indexering automatisch?
Nee. De verhuurder moet ze schriftelijk vragen. Zolang hij dat niet doet, is de geïndexeerde huurprijs niet verschuldigd. En een laattijdig verzoek werkt slechts terug over de drie maanden vóór de maand van het verzoek: vier jaar te laat indexeren levert geen vier jaar achterstand op.
Mag men indexeren als de woning een slecht EPC heeft?
In principe wel, maar niet altijd voor 100 %. In Brussel is geen indexering mogelijk zonder geldig EPC dat aan de huurder is bezorgd, en voor huurovereenkomsten ingegaan vóór 14 oktober 2022 met EPC E, F of G geldt een correctiefactor. In Vlaanderen geldt een correctiefactor voor huurovereenkomsten ingegaan vóór 1 oktober 2022 met label D, E of F. In Wallonië is de indexering sinds 1 november 2023 weer normaal, maar het verlies tijdens de beperking wordt voor EPC D tot G niet ingehaald. Kijk de regel na bij de officiële bron van uw Gewest.
Moet de huurovereenkomst geregistreerd zijn om te kunnen indexeren?
In Brussel en Wallonië wel: de registratie is een voorwaarde voor indexering, en in Brussel moet de verhuurder ook een geldig EPC hebben bezorgd. In de drie Gewesten is de registratie van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats hoe dan ook verplicht, gratis en ten laste van de verhuurder.
Op welke datum mag de huurprijs worden geïndexeerd?
Eén keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huur, niet op de datum van ondertekening en niet op 1 januari. Een huur die inging op 15 september wordt vanaf 15 september van elk jaar geïndexeerd.
Wat is de gezondheidsindex?
Het is de consumptieprijsindex zonder alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen (benzine en diesel). Statbel, het Belgische statistiekbureau, berekent hem maandelijks; hij dient als referentie voor de indexering van huurprijzen. Gebruik altijd de officieel gepubliceerde waarde, of de huurcalculator van Statbel, nooit een schatting.