Het EPC: verplicht in elke advertentie

Het is het eerste wat een verhuring blokkeert, en het gemakkelijkst op te lossen. Het energieprestatiecertificaat is verplicht om een woning te verhuren in België, en de gegevens ervan moeten al in de advertentie staan: niet bij het bezoek, niet bij de ondertekening, vanaf de publiciteit.

Een woordkeuze die er wel degelijk toe doet: in Vlaanderen heet het EPC (energieprestatiecertificaat), in Brussel EPB-certificaat en in Wallonië certificat PEB. Het zijn drie afzonderlijke regelingen, uit dezelfde Europese richtlijn maar apart omgezet. Verplichtingen, vermeldingen en sancties zijn niet identiek.

Compatri verhuurt geen woningen: deze gids helpt u uw verplichtingen te begrijpen en de juiste aanspreekpunten te vinden.

1. Wat is het concreet?

Een document opgemaakt door een erkend deskundige na een plaatsbezoek, dat de theoretische energieprestatie van de woning beschrijft: isolatie, schrijnwerk, verwarmingssysteem, warmwaterproductie, ventilatie, eventuele hernieuwbare productie.

Het resulteert in:

• een cijfermatige indicator van primair energieverbruik, uitgedrukt in kWh per m² per jaar;
• een energielabel, op een schaal van A+ tot F in Vlaanderen en tot G in Brussel en Wallonië;
• vaak aanbevelingen voor verbeteringswerken.

Belangrijk: het certificaat is theoretisch. Het beoordeelt het gebouw, niet de gewoonten van de bewoners. Een goed gescoorde woning bewoond door iemand die op 24 °C stookt, verbruikt meer dan een middelmatige woning die sober bewoond wordt. Het is geen voorspelde factuur, het is de energie-identiteitskaart van het gebouw.

2. Wie maakt het op, wat kost het, hoelang geldt het

Wie. Een erkend energiedeskundige van het gewest waar het pand ligt. Een in Wallonië erkend certificateur mag geen pand in Vlaanderen certificeren. Elk gewest publiceert de lijst van erkende deskundigen op zijn officiële site: daar zoekt u.

Hoeveel. De prijs is vrij, niet gereglementeerd. Hij hangt af van het gewest, de omvang en de complexiteit van het pand, en van de deskundige. Reken, in orde van grootte, op enkele honderden euro's voor een appartement of een doorsnee woning. Vraag twee of drie offertes. Leg uw documenten klaar (plannen, facturen van isolatie, attesten van werken, ketelonderhoud): zonder bewijs moet de deskundige de meest ongunstige hypothesen aannemen, en uw label lijdt eronder. Een goed voorbereid dossier kan een volledig label waard zijn.

Hoelang. Het certificaat is 10 jaar geldig (dat is de regel in Vlaanderen en in Brussel; de vervaldatum staat op elk certificaat). Laat het ook, in uw eigen belang, hermaken na ingrijpende werken: het dak isoleren en de ramen vervangen zonder het certificaat bij te werken, is de werken betalen en het slechte label blijven tonen.

3. De verplichte vermeldingen in de advertentie

Dit is het punt waarop verhuurders het vaakst in de fout gaan. Elke publiciteit (online advertentie, affiche in de etalage, bord aan de gevel, folder) moet de energiegegevens van het pand vermelden.

Naargelang het gewest:

• In Vlaanderen: het EPC. De publiciteit moet de energieprestatie van de woning vermelden, met de energiescore of het EPC-label (van A+ tot F); de officiële Vlaamse site geeft het detail per medium. Een kopie van het EPC wordt aan de huurovereenkomst toegevoegd. Nuttige uitzondering: voor de verhuur van een vakantiewoning met een huurovereenkomst van minder dan 2 maanden is geen EPC nodig. En op 1 januari 2030 treedt de energienorm (labelplicht) in werking: minstens label D voor rijwoningen en appartementen (C vanaf 2035), label E voor open en halfopen bebouwing (D vanaf 2035, C vanaf 2040). Verhuurt u in Vlaanderen, plan de werken dan nu.
• In Brussel: het EPB-certificaat moet bestaan vóór het pand op de markt komt. De advertentie moet minstens de energieklasse en het verbruik in kWh/m²/jaar vermelden; Leefmilieu Brussel publiceert een infofiche met de overige vermeldingen. Kandidaat-huurders krijgen gratis een kopie, de huurder uiterlijk bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Het certificaatmodel van 2024 toont ook de gewestelijke doelstellingen: 275 kWh/m²/jaar tegen 2033, 150 kWh/m²/jaar in 2045.
• In Wallonië: de publiciteit moet de unieke code van het certificaat, het label, het specifiek primair energieverbruik (Espec, kWh/m².jaar) en het totale primaire energieverbruik (Etotale, kWh/jaar) vermelden. Op een gedetailleerde online advertentiepagina zijn de vier vermeldingen verplicht, met het label in grafische vorm, dicht bij de prijs. Het certificaat wordt vóór de ondertekening aan de huurder bezorgd. SPW Énergie is bevoegd.

Schrijf de cijfers niet uit het hoofd over, en zeker niet die van een vervallen certificaat: neem ze letterlijk over van het geldige document.

4. De sancties

Ze bestaan in de drie gewesten en viseren twee onderscheiden gedragingen: geen certificaat hebben, en de vermeldingen niet publiceren.

Bij het schrijven vermelden de officiële sites: in Vlaanderen een boete van 500 tot 5.000 euro zonder geldig EPC; in Wallonië 1.000 euro zonder certificaat bij het te huur stellen, 500 euro als de vermeldingen in de publiciteit ontbreken en 500 euro als het certificaat niet bezorgd wordt; in Brussel administratieve boetes van 50 tot 62.500 euro naargelang de inbreuk. Die bedragen evolueren: controleer ze bij de bron.

Onthoud vooral twee dingen: de controles slaan ook op online advertenties, die publiek en makkelijk verifieerbaar zijn; en de boete is niet het enige risico. Een huurder die het certificaat nooit kreeg, heeft een argument in een geschil, en een ontbrekend certificaat is een signaal van nalatigheid dat zwaar weegt als de woning later op haar kwaliteit wordt aangevochten.

5. Het EPC is niet zomaar een formaliteit

Bekijk het als een actief, niet als een belasting.

• Het bepaalt de snelheid van verhuring. Bij gelijke huurprijs verhuurt een behoorlijk label sneller: de huurder rekent in totale kost, huur + energie. Houd er rekening mee om de huurprijs te bepalen.
• Het weegt op wat u kunt indexeren. Verschillende gewesten hebben de indexering van de huurprijs gekoppeld aan het energielabel, met regels die evolueerden en per gewest verschillen. Lees onze gids over de indexering van de huurprijs vóór u indexeert.
• Het stuurt uw werken. De aanbevelingen zeggen waar de geïnvesteerde euro het meest opbrengt. Vaak is dat het dak, dan het schrijnwerk, dan de verwarming.

6. Vóór u publiceert: bestel het certificaat op tijd

Het certificaat moet bestaan vóór de eerste advertentie: Brussel eist het vóór het op de markt brengen, en Wallonië bestraft het ontbreken ervan vanaf het te huur stellen. Bestel het dus vóór u de advertentie opstelt: de doorlooptijd (afspraak, bezoek, opmaak) telt in dagen, in het hoogseizoen soms in weken. Zie daarna onze gidsen om uw pand te verhuren, uw huurder te kiezen en de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats op te stellen, waarbij het certificaat gevoegd wordt.

Sommige advertentiesites controleren dit zelf. Op Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren zonder tussenpersoon, voor lange termijn en voor korte verblijven met online reservatie, tonen de advertenties een geverifieerd EPC/PEB-certificaat en de geverifieerde identiteit van de eigenaar. Dat ontslaat u niet van de plicht om in elke publiciteit zelf de exacte vermeldingen van uw certificaat over te nemen.

De vereiste vermeldingen, de procedures en de sancties zijn gewestelijk en worden geregeld gewijzigd. Deze gids is bijgewerkt in september 2026: controleer vóór elke publicatie de geldende verplichtingen bij de bevoegde overheid.

Officiële bronnen

• Het EPB-certificaat voor een woning (Leefmilieu Brussel): verplichtingen, geldigheid en boetes in Brussel
• Energieprestatiecertificaat (EPC) bij overdracht of verhuur van een wooneenheid (Vlaanderen.be): het EPC in Vlaanderen, uitzonderingen en boetes
• Minimale vereisten (Woningpas): dakisolatie, dubbel glas en de energienorm van 2030
• Vente et location : mentions dans les publicités (SPW Énergie, in het Frans): de verplichte vermeldingen in Wallonië, per medium
• Certificat PEB : quoi ? quand ? comment ? (SPW Énergie, in het Frans): wanneer het certificaat vereist is in Wallonië, en de boetes