Uw huurder kiezen zonder te discrimineren

Dit is de zwaarste beslissing in uw traject als verhuurder, en juridisch de meest blootgestelde. Discriminatie bij huisvesting is in België verboden door een geheel van teksten: de federale wetten van 10 mei 2007 (antidiscriminatiewet en genderwet) en van 30 juli 1981 (de zogenaamde "raciale" criteria), en voor de huur de gewestelijke teksten: in Brussel het Brussels Wetboek inzake gelijkheid, non-discriminatie en bevordering van diversiteit en de Huisvestingscode; in Wallonië en Vlaanderen hun antidiscriminatiedecreten. Ze gelden voor de private huurmarkt evengoed als voor sociale huisvesting. U kunt er niet van afwijken, ook niet in uw eigen gebouw.

Wat de wet niet verbiedt, is kiezen. U mag perfect de kandidaat weerhouden met het sterkste dossier. De hele vraag is waarop u dat oordeel steunt.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw verplichtingen te begrijpen en de juiste hulpmiddelen te vinden.

1. De beschermde criteria: waarop u niet mag beslissen

De lijst is lang, en u moet ze kennen. Een weigering mag onder meer niet steunen op:

• de afkomst (zogenaamd ras, huidskleur, afstamming, nationale of etnische afkomst) en de nationaliteit;
• het geslacht, zwangerschap, moederschap, genderidentiteit en -expressie;
• de leeftijd;
• de huidige of toekomstige gezondheidstoestand, een handicap, een fysiek of genetisch kenmerk;
• de burgerlijke staat en de gezinssituatie (kinderen hebben, alleenstaande ouder zijn, ongehuwd samenwonen);
• de seksuele geaardheid;
• religieuze, filosofische of politieke overtuigingen;
• de taal;
• de sociale afkomst en het vermogen.

Een punt dat verhuurders uit de diaspora rechtstreeks aangaat: de regel werkt in beide richtingen. Uw woning voorbehouden aan een landgenoot is ook kiezen op afkomst of nationaliteit, en dat is even verboden als een buitenlandse kandidaat weren.

Het laatste criterium van de lijst, het vermogen, wordt het slechtst begrepen en het vaakst geschonden.

2. Een uitkeringsgerechtigde weigeren is onwettig

Laat het ons herhalen, want het is het punt dat de meeste veroordelingen oplevert: een kandidaat weigeren omdat zijn inkomen uit een uitkering komt, leefloon van het OCMW, werkloosheidsuitkering, inkomensvervangende tegemoetkoming, tegemoetkoming aan personen met een handicap, pensioen, is discriminatie op grond van vermogen of sociale afkomst. Dat is onwettig, hoe economisch verantwoord de redenering u ook lijkt. In Brussel staat het letterlijk in de Huisvestingscode: noch de herkomst noch de aard van de middelen mag in aanmerking worden genomen om een woning te weigeren.

De vermelding "Enkel personen met arbeidscontract" of "Geen OCMW" in een advertentie, in een bericht of zelfs telefonisch is een schriftelijk of bewijsbaar element tegen u.

Wat telt, is niet de bron van het inkomen, maar het bedrag en de regelmaat. Een invaliditeitsuitkering die al acht jaar wordt uitbetaald, is in de praktijk stabieler dan een interimcontract. Het recht vraagt u de betaalcapaciteit te beoordelen, niet mensen te sorteren naar de manier waarop ze hun brood verdienen.

3. Wat u wel legitiem mag beoordelen

Drie zaken, en die volstaan:

De solvabiliteit

U mag het bedrag van de financiële middelen van de kandidaat vragen; in Brussel aanvaardt het gestandaardiseerde kandidatuurformulier zelfs een loutere schatting. Het gangbare marktbaken, dat de huur inclusief lasten niet meer dan ongeveer een derde van het netto gezinsinkomen bedraagt, is een praktijk, geen rechtsregel. Ze heeft geen bindende kracht en moet gebruikt worden als indicator, niet als automatische filter.

Waarom die nuance essentieel is: mechanisch toegepast produceert een starre ratio wat het recht indirecte discriminatie noemt. Een op het oog neutraal criterium dat een beschermde groep stelselmatig benadeelt (eenoudergezinnen, personen met een handicap, uitkeringsgerechtigden) is onwettig als het niet objectief gerechtvaardigd en evenredig is. Een gezin met 2 400 € dat al zes jaar zonder incident 850 € betaalt, is in werkelijkheid een beter risico dan een kaderlid met 3 500 € in proefperiode.

Is het inkomen krap, dan kan een borg het dossier versterken. De huurwaarborg is wettelijk begrensd: twijfel compenseert u niet door hem op te drijven.

De stabiliteit

Anciënniteit in de job of in de inkomensbron, regelmaat van de betalingen, duur van vorige huursituaties. Ook hier: stabiliteit wordt vastgesteld, niet afgeleid uit een statuut.

De referenties

Naargelang uw gewest mag u soms een bewijs van betaling van de vorige huur of de gegevens van de vorige verhuurder vragen: ga de toepasselijke lijst na. In Brussel voorziet de gesloten lijst daar niet in: u mag er rekening mee houden als de kandidaat ze zelf aanbiedt, maar u mag ze niet eisen. Waar het mag, neemt u contact op met de vorige verhuurder, met akkoord van de kandidaat: een gesprek van drie minuten leert u meer dan tien documenten.

4. Wat u NIET mag vragen

De drie gewesten omkaderen de lijst van inlichtingen die de verhuurder mag opvragen. De geest is overal dezelfde: het strikt noodzakelijke om de kandidaat te identificeren en zijn betaalcapaciteit in te schatten.

• In Brussel is de lijst gesloten en per fase ingedeeld, met een gestandaardiseerd kandidatuurformulier van het gewest. Om een bezoek af te spreken: naam, voornaam en een contactmiddel. Bij de kandidatuur: het bedrag van de middelen (of een schatting) en het aantal gezinsleden. Vóór het opstellen van de huurovereenkomst: de identiteitsdocumenten en, als de kandidaat gehuwd of wettelijk samenwonend is, zijn burgerlijke staat. Niets anders mag gevraagd worden.
• In Wallonië bakent een modelformulier op dezelfde manier af welke inlichtingen gevraagd mogen worden en op welk moment.
• In Vlaanderen geldt hetzelfde principe: enkel de documenten die nodig zijn om na te gaan of de kandidaat zijn verplichtingen als huurder zal kunnen nakomen.

In geen enkel gewest vraagt u:

• een uittreksel uit het strafregister;
• medische informatie, een gezondheidsattest, het bestaan van een handicap;
• informatie over zwangerschap of kinderwens;
• de afkomst, de nationaliteit buiten wat voor identificatie nodig is, een foto;
• religieuze, politieke of syndicale overtuiging;
• een OCMW-attest met de bedoeling uitkeringsgerechtigden op te sporen;
• het detail van de uitgaven of volledige bankuittreksels;
• de reden van een verhuis of van een scheiding.

En denk aan de AVG: u bewaart alleen wat nodig is, zolang het nodig is. De dossiers van niet-weerhouden kandidaten verwijdert u zodra de woning toegewezen is. Bewaar geen kopieën van identiteitskaarten "voor het geval dat". Wilt u weten wat een goed voorbereide kandidaat u bezorgt, lees dan onze gids voor huurders: een huurdossier samenstellen.

5. Een weigering documenteren: uw beste bescherming

U bent wettelijk niet verplicht uw weigering te motiveren. Maar, en dat is beslissend, inzake discriminatie is de bewijslast gedeeld: brengt de kandidaat feiten aan die discriminatie doen vermoeden (cijfers, een getuigenis, een praktijktest, een onhandig bericht), dan is het aan u om te bewijzen dat uw beslissing op een geoorloofd motief steunde. In de praktijk keert dat de last om: wie niets gedocumenteerd heeft, verliest.

Vandaar de methode:

De sancties zijn niet theoretisch. De federale wet van 2007 voorziet in een forfaitaire schadevergoeding voor het slachtoffer en een vordering tot staking voor de voorzitter van de rechtbank. In Brussel kan de Gewestelijke Huisvestingsinspectie na een hoorzitting een administratieve boete van 125 tot 6 200 € opleggen; bij opzettelijke discriminatie kan de boete vermenigvuldigd worden met het aantal slachtoffers, tot 20 000 €, en de Inspectie kan zelf discriminatietests uitvoeren. Aangezien bedragen en procedures herhaaldelijk gewijzigd zijn, controleert u de stand van het recht bij Unia of bij het Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen. De rechtsmiddelen van een kandidaat staan in onze gids over discriminatie op de woningmarkt.

6. Op een advertentiesite blijft de beslissing bij u

Publiceren op een advertentiesite draagt noch de beslissing noch de verantwoordelijkheid over. Op Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren, handelt u rechtstreeks met de kandidaten, zonder tussenpersoon: de identiteit van de eigenaars wordt er geverifieerd, de advertenties tonen een geverifieerd EPC/PEB-certificaat, en de intredende plaatsbeschrijving gebeurt tegensprekelijk, met foto's en meterstanden. Op algemene portalen zoals Immoweb of Immovlan is het niet anders: de selectie gebeurt bij u.

Gebruikt u een rekenblad of een sorteerhulpmiddel, houd het dan op zijn plaats:

• een ratio inkomen/huur mag een dossier signaleren, nooit automatisch weren: als filter toegepast veroorzaakt het indirecte discriminatie op grote schaal;
• vergelijk stukken van dezelfde datum: bewaar elk dossier zoals u het ontving, precies wat u nodig hebt als uw beslissing betwist wordt;
• bekijk alle kandidaten voor u beslist.

Een algoritme beslist niet in uw plaats. De verhuurder blijft soeverein, en dus verantwoordelijk. Voor de voorbereiding van de verhuur zelf, zie onze gids uw woning verhuren.

Dit artikel beschrijft een algemeen kader en vervangt geen juridisch advies. Bij twijfel over een concrete situatie wendt u zich tot Unia, het Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen, of een advocaat. De lijsten van opvraagbare inlichtingen, de sancties en de procedures verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen en evolueren geregeld.

Officiële bronnen

• Discriminatie op basis van vermogen (Unia): waarom geen enkele inkomensbron a priori uitgesloten mag worden
• Discriminatie op de huisvestingsmarkt (be.brussels): de Brusselse lijst en het gestandaardiseerde kandidatuurformulier
• Klacht of aangifte van discriminatie (be.brussels): boetes en tests van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie
• Modelformulier om huurders te selecteren zonder te discrimineren in Wallonië (Unia, Franstalig): de opvraagbare inlichtingen per fase
• Gegevensbeschermingsautoriteit: uw verplichtingen onder de AVG
• Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen: discriminatie op grond van geslacht en gender