De huurwaarborg in België: bedrag, geblokkeerde rekening, vrijgave

De huurwaarborg is de eerste financiële drempel bij een verhuis, en de eerste bron van geschillen bij het vertrek. Het is ook een van de punten waar het Belgische recht het sterkst geregionaliseerd is: sinds de woninghuur een gewestelijke bevoegdheid is, hebben Brussel, Wallonië en Vlaanderen elk hun eigen regels, en twee ervan hebben ze recent gewijzigd. Eén enkel "Belgisch" antwoord zou voor twee op de drie lezers verkeerd zijn.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste instanties te vinden.

Waartoe dient de waarborg precies

Zij dekt wat u de verhuurder aan het einde van de huur zou kunnen verschuldigd zijn: onbetaalde huur of lasten, huurschade vastgesteld door vergelijking van de plaatsbeschrijving bij intrede met die bij uittrede. Zij dekt geen normale slijtage, en zij is geen vermomde laatste huurmaand: u mag niet eenzijdig beslissen uw waarborg "op te wonen" door de laatste huur niet te betalen, en de verhuurder mag dat evenmin opleggen.

Cruciaal: de waarborg blijft uw geld. De verhuurder is er geen eigenaar van. Hij heeft er enkel recht op ten belope van wat hem verschuldigd is, en alleen als een akkoord of een vonnis dat zegt.

Het bedrag: afhankelijk van Gewest en datum van de huurovereenkomst

Hier moet u precies zijn. Het maximum hangt af van uw Gewest én van de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd sinds 1 november 2024 mag de waarborg niet meer bedragen dan twee maanden huur, ongeacht de vorm. Voor oudere overeenkomsten blijft de vroegere regeling gelden: twee maanden op een geblokkeerde rekening, tot drie maanden voor een bankwaarborg die in maandelijkse schijven wordt samengesteld.

Waals Gewest. Sinds het decreet van 19 mei 2023, in werking op 1 juni 2023, is de waarborg ook daar beperkt tot twee maanden huur, ongeacht de gekozen vorm. Een huurovereenkomst van vóór die datum kon tot drie maanden voorzien voor een bankwaarborg.

Vlaams Gewest. Het Vlaams Woninghuurdecreet, van toepassing op huurovereenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019, laat een waarborg tot drie maanden huur toe, ongeacht de vorm. Voor oudere overeenkomsten: twee maanden op een geblokkeerde rekening, drie maanden via een bankwaarborg.

Er bestaan bijzondere regels (studentenhuur, sociale huisvesting). Controleer het toepasselijke maximum altijd bij de officiële bron van uw Gewest vóór u tekent: de links staan onderaan dit artikel. Een beding dat meer vraagt dan het wettelijke maximum is op dat punt niet geldig, en u kunt de vermindering ervan vragen.

In welke vorm

De geïndividualiseerde geblokkeerde rekening. Dat is de standaardweg, in de drie Gewesten. Het bedrag staat op een rekening op uw naam en is geblokkeerd: noch u, noch de verhuurder kan er alleen aan. De intresten komen u toe en worden gekapitaliseerd. De rekening staat op uw naam, maar niet tot uw beschikking. In plaats van een bank kunt u ook online terecht bij de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën, via de applicatie e-DEPO: het principe is hetzelfde.

De bankwaarborg (Brussel en Wallonië). De bank waarborgt het bedrag vanaf de ondertekening tegenover de verhuurder, en u stelt het samen met vaste maandelijkse stortingen, over maximaal drie jaar. U vraagt die waarborg aan bij de bank waar uw beroeps- of vervangingsinkomen wordt gestort, en die mag hem niet weigeren op grond van uw kredietwaardigheid. In Vlaanderen is die formule verdwenen voor huurovereenkomsten sinds 2019: het decreet voorziet daar de geblokkeerde rekening, een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling (obligatie, kapitalisatiebon), de waarborg via het OCMW en, als de verhuurder akkoord gaat, een borg, zonder combinatie. Over dat laatste leest u meer in onze gids over de borg en de hoofdelijke borgstelling.

De waarborg via het OCMW of gewestelijke steun. Het OCMW kan voor u een bankwaarborg verkrijgen, via een standaardcontract met een bank. De Gewesten financieren ook renteloze leningen: het Brussels Woningfonds (lening aan 0 %, of het BRU-GAL-fonds, dat voor de verhuurder onzichtbaar blijft), de Société wallonne du crédit social (renteloze lening, terug te betalen over maximaal 36 maanden) en in Vlaanderen het Vlaams Woningfonds (renteloze huurwaarborglening over 36 maanden). Er gelden inkomensvoorwaarden. Die stelsels zijn wettelijk voorzien: een kandidaat weren omdat zijn waarborg via het OCMW loopt, is discriminatie op de woningmarkt op grond van vermogen.

Wat u moet weigeren: een waarborg cash van hand tot hand, of overgeschreven op de zichtrekening van de verhuurder. In Brussel zijn de vormen van waarborg voortaan wettelijk beperkt en hoort contante betaling daar niet meer bij. In de drie Gewesten is de verhuurder die het geld bijhoudt in plaats van het op een rekening op uw naam te zetten, u intresten verschuldigd; in Vlaanderen kan de huurder, voor overeenkomsten sinds 2019, een ten onrechte bijgehouden waarborg zelfs beschouwen als reeds betaalde huur. En vermengd met het vermogen van de verhuurder riskeert uw geld bij een faillissement mee te verdwijnen.

De vrijgave: het moment van de waarheid

Een geblokkeerde rekening gaat niet vanzelf open. De bank geeft de fondsen enkel vrij op voorlegging van één van beide:

Niemand kan zichzelf dus bedienen. De verhuurder die beweert "de waarborg te houden" zonder uw handtekening, kan dat niet; omgekeerd krijgt u niets terug zolang hij niet tekent of een rechter niet beslist heeft. Via e-DEPO geeft de verhuurder online zijn akkoord voor de terugbetaling; bij onenigheid blijft de waarborg geblokkeerd. In Brussel moet de waarborg, voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd sinds 1 november 2024, binnen twee maanden na de teruggave van de sleutels worden vrijgegeven, behalve bij een geschil.

De kern van de zaak is de plaatsbeschrijving. Een inhouding op de waarborg is enkel verantwoord door de vergelijking tussen de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij uittrede. Bestaat er geen gedetailleerde en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede, dan staat de verhuurder erg zwak om schade aan te rekenen: het vermoeden speelt in het voordeel van de huurder, die geacht wordt het goed te hebben ontvangen in de staat waarin hij het teruggeeft. Aanvaard daarom nooit een haastige plaatsbeschrijving of een handtekening zonder lezen op de dag van de sleuteloverdracht.

Zoekt u nog een woning, kijk dan hoe die stap geregeld is. Op Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren zonder tussenpersoon, is de plaatsbeschrijving bij intrede tegensprekelijk, met foto's en meterstanden, en tonen de advertenties een geverifieerd EPC-attest en een geverifieerde identiteit van de eigenaar. Gaat u via een groot portaal als Immoweb, eis dan hetzelfde detail: de plaatsbeschrijving is in de drie Gewesten verplicht, en zij beschermt uw waarborg.

Geschil: hoe gaat u te werk

Wat u moet onthouden

Maximaal twee maanden huur in Brussel (overeenkomsten sinds november 2024) en Wallonië (sinds juni 2023), drie in Vlaanderen: controleer het maximum van uw Gewest, op de datum van uw huurovereenkomst. Eis een geblokkeerde rekening op uw naam, nooit cash. Er gaat geen euro af zonder uw handtekening of een vonnis. En verzorg de plaatsbeschrijving bij intrede alsof zij, en niet de huurovereenkomst, uw geld beschermt, want dat is zo.

Officiële bronnen

• Huurwaarborg (be.brussels): de vijf vormen en het maximum van twee maanden in Brussel.
• Huurwaarborg (Vlaanderen.be): bedrag, vormen en veelgestelde vragen in Vlaanderen.
• Huurwaarborglening (Vlaams Woningfonds): de renteloze lening en haar voorwaarden.
• Huurwaarborg (FOD Financiën): de waarborg online blokkeren via e-DEPO.
• Huurwaarborg (Brussels Woningfonds): renteloze lening en BRU-GAL-fonds.
• Waals decreet betreffende de woninghuur (Wallex, in het Frans): geconsolideerde tekst, artikel 62 over de waarborg.