Een ijzersterk huurdossier samenstellen in België

Op een krappe markt als Brussel, Gent of Leuven krijgt een degelijke woning binnen achtenveertig uur tientallen kandidaten. De verhuurder leest geen veertig dossiers: hij schrapt er vijfendertig op één mechanisch criterium, onvolledig, onleesbaar, inkomen niet gestaafd, en leest de vijf die overblijven. Uw doel is dus niet de perfecte kandidaat te zijn, maar de kandidaat die men in drie minuten kan beoordelen.

Of de advertentie nu op Immoweb, op Immovlan of op een site voor verhuur tussen particulieren zonder tussenpersoon staat, zoals Domilinko, waar de identiteit van de eigenaar en het EPC-attest van elke advertentie geverifieerd zijn: het mechanisme is hetzelfde. Een net dossier, en het juiste document op het juiste moment.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste instanties te vinden.

Wat de verhuurder mag vragen, en wanneer

De scheidslijn is eenvoudig: de verhuurder mag uw solvabiliteit nagaan, hij mag u niet profileren. De drie Gewesten hebben vastgelegd wat hij mag vragen, en soms wanneer.

In Brussel is de lijst gesloten:

• vóór het bezoek: uw naam en voornaam, en een manier om u te contacteren;
• ter ondersteuning van de kandidatuur: het bedrag van uw inkomsten (of een raming) en het aantal personen in het gezin;
• voor het opstellen van de huurovereenkomst: een document dat uw identiteit en handelingsbekwaamheid aantoont, en uw burgerlijke staat als u gehuwd of wettelijk samenwonend bent.

Meer mag niet gevraagd worden. Het Gewest publiceert een standaard kandidatuurformulier met die lijst.

In Wallonië mag de verhuurder, met bewijsstukken, vragen naar: uw naam en voornaam, een communicatiemiddel, uw adres, uw geboortedatum (of een bewijs van handelingsbekwaamheid), de gezinssamenstelling, uw burgerlijke staat als u gehuwd of wettelijk samenwonend bent, het bedrag van uw inkomsten en het bewijs van betaling van uw laatste drie huren. Elk ander gegeven moet een legitiem doel dienen en door ernstige, evenredige redenen verantwoord zijn.

In Vlaanderen mag de verhuurder alleen de documenten opvragen die nodig zijn om na te gaan of u uw huurdersverplichtingen zult kunnen nakomen: vóór een bezichtiging enkel praktische gegevens (naam, telefoonnummer, e-mailadres); daarna bijvoorbeeld uw adres, burgerlijke staat, gezinssamenstelling en inkomen of een bewijs van solvabiliteit.

In de drie Gewesten telt het bedrag van uw inkomen, niet de herkomst.

Wat een goed dossier bevat

Een Belgisch huurdossier rust op drie blokken: wie u bent, wat u verdient, hoe u zich als huurder gedragen hebt.

Uw identiteit. Een geldig identiteitsbewijs (Belgische identiteitskaart, verblijfstitel, paspoort). Voeg het niet automatisch toe: in Brussel mag het pas gevraagd worden bij het opstellen van de huurovereenkomst. Bezorgt u een kopie, dek dan het rijksregisternummer af: een verhuurder heeft het niet nodig om een kandidaat te kiezen.

Uw inkomsten. Dat is de kern van het dossier.

• Werknemer: uw drie recentste loonfiches. Een arbeidsovereenkomst of werkgeversattest (onbepaalde of bepaalde duur, proefperiode, nettoloon) kan geruststellen, maar in Brussel mag enkel het bedrag van uw inkomsten geëist worden.
• Zelfstandige: uw meest recente aanslagbiljet, eventueel aangevuld met een attest van uw boekhouder.
• Gepensioneerde, uitkeringsgerechtigde, beursstudent: een attest van de uitbetalende instelling volstaat om een bedrag aan te tonen. Op rekeninguittreksels mag u de identiteit van de betaler afdekken.

Uw huurverleden. De betalingsbewijzen van uw laatste drie huren (kwitanties, of rekeninguittreksels met de rest afgedekt): een Waalse verhuurder mag ze vragen, elders kunt u ze aanbieden. En, als u het krijgt, een attest van uw vorige verhuurder dat bevestigt dat u betaald hebt en de woning in orde hebt achtergelaten. Dat is het meest onderbenutte stuk, en vaak het beslissende: het maakt van een belofte een geschiedenis.

Daar komen naargelang het geval bij: het reële aantal bewoners, en het engagement van een borg met zijn eigen stukken als uw inkomen krap is.

Wat een verhuurder niet mag eisen

Hier vergissen veel kandidaten, en veel verhuurders, zich. Mogen niet gevraagd worden:

• een uittreksel uit het strafregister of een bewijs van goed gedrag en zeden;
• gezondheidsgegevens: gezondheidstoestand, handicap, zwangerschap, lopende behandeling;
• de herkomst van uw inkomen, zodra het bedrag vaststaat. Een kandidaat weigeren omdat zijn middelen uit een uitkering, alimentatie of het OCMW komen in plaats van uit loon, is discriminatie op grond van vermogen;
• informatie over uw afkomst, godsdienst, seksuele geaardheid, uw gezinsplannen (zwangerschap, kinderwens, echtscheiding) of vakbondslidmaatschap;
• volledige, niet-afgedekte rekeninguittreksels die uw hele bestedingspatroon blootleggen.

De verhuurder mag wél vragen hoeveel personen de woning zullen bewonen: de bezetting bepaalt de woonkwaliteitsnormen en de lasten. Hij mag dat niet gebruiken als voorwendsel om gezinnen met kinderen te weren.

Denkt u dat u om een discriminerende reden geweigerd bent, meld het dan bij Unia; in Brussel kan de gewestelijke huisvestingsinspectie ook discriminatietests uitvoeren en een administratieve boete opleggen. Onze gids over discriminatie op de woningmarkt zet de mogelijkheden op een rij.

Ten slotte geldt de GDPR. De dossiers van niet-weerhouden kandidaten mogen niet langer bewaard worden dan nodig, niet "voor het geval dat". U mag de verwijdering ervan vragen.

De verhouding inkomen/huur: een gewoonte, geen wet

De regel van één derde, de huur mag niet meer bedragen dan een derde van het netto-inkomen van het gezin, is een bank- en beroepsgewoonte, geen wettelijke norm. Geen enkele Belgische tekst verbiedt te verhuren aan iemand voor wie de huur 40 % van het inkomen uitmaakt, en Unia bekritiseert trouwens die "regel van drie keer de huur", die slecht aansluit bij de werkelijkheid van de markt. Maar het is de mentale filter van veel verhuurders, en u kunt hem beter frontaal aanpakken dan negeren.

Concreet: bij een huur van 900 € alles inbegrepen zoekt een verhuurder spontaan een gezin rond 2 700 € netto. Zit u op 2 300 €, dan bent u niet uitgeteld, u moet de kloof gewoon expliciet dichten:

• tel de inkomsten van alle bewoners op (de twee lonen van een koppel, de beurs en het studentenjob);
• vermeld stabiele, terugkerende inkomsten die niet op de loonfiche staan (ontvangen alimentatie, huurinkomsten, kinderbijslag);
• stel een solvabele borg voor, met zijn stukken klaar, of een in één keer samengestelde huurwaarborg;
• toon dat u al twee jaar een vergelijkbare huur betaalt, met bewijzen. Een betalingsgeschiedenis wint het van een prognose.

Wat een dossier ondermijnt is bijna nooit een middelmatige verhouding: het is een vage verhouding.

De vorm telt evenveel als de inhoud

Een winnend dossier past in één zending. Leesbaar benoemde pdf's, in volgorde, met een halve voorpagina: wie u bent, met hoeveel, wat u samen verdient, vanaf wanneer u kunt intrekken, en waarom deze woning. Twee alinea's, geen motivatiebrief. En bereid ook de ontmoeting zelf voor: onze gids om een bezichtiging goed aan te pakken helpt daarbij.

Drie terugkerende fouten:

Pas in België aangekomen?

Nog geen Belgische loonfiches of hier betaalde huren? Dat is geen breekpunt, maar u moet compenseren: arbeidsovereenkomst of aanwervingsbrief, beursattest, vertaalde inkomensbewijzen als ze uit het buitenland komen, een in één keer samengestelde huurwaarborg, of hulp van het OCMW. Regel tegelijk uw administratieve stappen bij aankomst, en denk aan cohousing of een gedeelde woning, bijvoorbeeld via Appartager, vaak toegankelijker voor een eerste woning. Onze gids om een woning te vinden in België overloopt de mogelijkheden.

Samengevat

Verzamel uw identiteit (zonder ze te vroeg te versturen), drie loonfiches of uw aanslagbiljet, de bewijzen van uw laatste huren en zo mogelijk een attest van uw vorige verhuurder. Controleer wat uw Gewest u mag vragen, en wanneer. Weiger beleefd het strafregister, medische gegevens en vragen naar de herkomst van uw middelen: de wet staat aan uw kant. Behandel de derde-regel als een hindernis die u documenteert, niet als een vonnis. En stel uw dossier één keer goed samen: u zult het hergebruiken.

Officiële bronnen

• Discriminatie op de huisvestingsmarkt (be.brussels): wat een Brusselse verhuurder mag vragen, stap voor stap.
• Brussels kandidatuurformulier (Brussel Huisvesting, pdf): het officiële model.
• Vóór het sluiten van de huurovereenkomst (Vlaanderen.be): welke informatie een Vlaamse verhuurder mag vragen.
• Waals decreet betreffende de woninghuur (Wallex, in het Frans): de gegevens die een Waalse verhuurder mag vragen.
• Discriminatie op basis van vermogen (Unia): vervangingsinkomen, OCMW en klachten.
• Aanbevelingen huisvesting 2024 (Unia): de analyse van Unia over toegang tot huisvesting.