Een woning bezichtigen: de checklist die u voor slechte verrassingen behoedt

Een bezichtiging duurt twintig minuten. Ze verbindt u vaak voor meerdere jaren, met een huurwaarborg en een energiefactuur die u elke maand betaalt. Er is geen tweede kans: eens de huurovereenkomst getekend en de plaatsbeschrijving opgemaakt, wordt wat u niet zag uw probleem. Dit moet u echt bekijken, dit moet u vragen, en zo herkent u oplichting. Bent u nog aan het zoeken, begin dan met onze gids om een woning te vinden in België.

Vóór u vertrekt

• Herlees de advertentie en noteer: huurprijs, lasten (forfait of provisies?), energieklasse (EPC), oppervlakte, verdieping, beschikbaarheid. In België moet de energieklasse in elke huuradvertentie staan: een advertentie zonder EPC is al een slecht teken. Onze gids over het EPC in advertenties legt uit wat erin moet staan.
• Zoek het adres op een kaart: echte afstand tot halte, station, winkels, school. Bekijk daarna de satellietweergave: wat ligt er achter het gebouw?
• Controleer de internetdekking op het adres bij de operatoren. Ontbrekende glasvezel ontdekt u anders te laat.
• Maak uw dossier klaar (zie verderop): goede dossiers worden dezelfde dag weerhouden.

Ter plaatse: wat geld kost

1. Vocht, gebrek nummer één

Het meest voorkomende, duurste en moeilijkst te verhelpen gebrek. Zoek naar:

• zwarte vlekken of pluis in koude hoeken, achter meubels, boven de ramen, tegen het plafond van de badkamer;
• salpeter (wit poederachtig neerslag) of blazende verf onderaan de muren, vooral op het gelijkvloers en in de kelder: opstijgend vocht;
• een muffe geur: open een gesloten kast, de kelder. De geur liegt niet;
• een muur die als enige pas geschilderd is, of een meubel dat vreemd tegen een muur staat: vraag om het te verplaatsen;
• een ontvochtiger in een hoek: dat beantwoordt de vraag;
• de ventilatie: zijn er verluchtingsroosters in de ramen, een mechanische ventilatie, een dampkap naar buiten? Een goed geïsoleerde maar niet geventileerde woning schimmelt.

Bezichtig indien mogelijk bij koud of vochtig weer: dan tonen koudebruggen zich.

2. Het EPC, wat u elke maand betaalt

Het certificaat geeft een verbruik in kWh/m² per jaar en een label. Twee eerlijke waarschuwingen:

• De schalen en de rekenmethodes verschillen per Gewest. Een Waalse "C", een Brusselse "C" en een Vlaamse "C" dekken niet exact dezelfde lading. Vergelijk liever het cijfer in kWh/m²/jaar.
• Dat cijfer is theoretische primaire energie, berekend op gestandaardiseerd gebruik. Het klasseert het gebouw; het voorspelt uw factuur niet.

De orde van grootte spreekt niettemin. Neem het specifieke verbruik, vermenigvuldig met de oppervlakte, dan met de kWh-prijs van uw energie:

• 80 m² aan 350 kWh/m²/jaar = 28.000 kWh/jaar;
• 80 m² aan 100 kWh/m²/jaar = 8.000 kWh/jaar.

Een verhouding van één tot drieënhalf. Op een verwarmingsfactuur telt dat in honderden euro's per jaar, soms meer dan duizend. De kWh-prijs schommelt sterk: neem het tarief van vandaag.

De vraag die meer waard is dan alle certificaten: "Mag ik de energiefacturen van de laatste twee jaar zien?" Het reële verbruik is de beste voorspeller.

Het label weegt ook op de huurprijs: in Vlaanderen en Brussel geldt voor oudere huurovereenkomsten van slecht scorende woningen een correctiefactor op de indexering, en in Brussel mag een verhuurder die u geen geldig EPC bezorgde de huur niet indexeren. Zie onze gids over de indexering van de huurprijs.

3. De ramen

• Enkel of dubbel glas? Houd een vlammetje bij het glas: twee weerspiegelingen = enkel glas, vier = dubbel.
• Condens tussen de twee glasbladen = dode dichting. Het glas isoleert niet meer.
• Open en sluit elk raam: klemt het? Is de dichting platgedrukt? Voelt de onderkant van een houten raam zacht aan (rot)?
• Voelt u een luchtstroom als u de hand rond het kader houdt?

4. Verwarming en warm water

• Welk systeem? Condensatieketel op gas, stookolie, elektrische (accumulatie)verwarming, warmtepomp, collectieve verwarming. Directe elektrische verwarming is in gebruik het duurst: een onderhandelingspunt.
• Hoe oud is de ketel? Lees het typeplaatje.
• Vraag het laatste onderhoudsattest en de datum ervan. De periodieke controle is verplicht, maar de periodiciteit verschilt per Gewest en brandstof (doorgaans jaarlijks voor stookolie, om de twee of drie jaar voor gas). Een ontbrekend of vijf jaar oud attest zegt veel over het beheer van het pand.
• Een gastoestel in een kamer waar geslapen wordt? Vraag ernaar. In Brussel verbieden de minimale kwaliteitsnormen die sinds 1 januari 2026 gelden onder meer gastoestellen van type B, die hun lucht uit de ruimte halen, in slaapkamers, wegens het risico op koolmonoxide.
• Open de kranen. Hoelang duurt het voor het warme water komt? Test de douche terwijl een andere kraan loopt: houdt de druk stand? In cohousing sneuvelt de tweede ochtenddouche op een kleine boiler.
• Voel de radiatoren en zoek de kamers die er geen hebben.

5. Elektriciteit en veiligheid

• Tel de stopcontacten per kamer (oude woningen hebben er drie).
• Bekijk de zekeringkast: moderne automaten en differentieel, of porseleinen zekeringen? Het tweede wijst op een zeer oude installatie.
• Vraag of er een keuring van de elektrische installatie gebeurde en of ze conform is.
• Elk Gewest legt veiligheids-, gezondheids- en uitrustingsnormen op aan huurwoningen en beschikt over een inspectiedienst. In Vlaanderen gelden minimale woningkwaliteitsnormen: vraag of de woning een conformiteitsattest heeft. In Brussel eisen de normen van 2026 onder meer een douche of bad en een minimale oppervlakte (18 m² voor één persoon). In Wallonië moet een kleine woning van 28 m² of minder, een kot of een collectieve woning bovendien een verhuurvergunning (permis de location) hebben. Een kennelijk gevaarlijke woning mag niet verhuurd worden: meld het.

6. Meters en lasten

• Zijn de meters (water, gas, elektriciteit) individueel? Een gedeelde meter betekent verdeling volgens quotiteiten en eindeloze discussies.
• Zijn de lasten een forfait of provisies met jaarlijkse afrekening? Provisies met afrekening zijn het gezondst: vraag de afrekeningen van de laatste twee jaar.
• Wat dekken ze precies (water, collectieve verwarming, gemene delen, lift, syndicus)? Onze gids over huurlasten zet het op een rij.

7. Geluid, licht, buurt

• Stop met praten en luister dertig seconden: verkeer, buren, lift, ventilatie van de winkel beneden.
• Oriëntatie: haal het kompas van uw telefoon boven. Een woonkamer op het noorden ziet nooit zon.
• Kom een tweede keer terug, op een ander uur (een avond, een zaterdag). Het gezellige café op de hoek sluit om drie uur.
• Bekijk de brievenbussen: hoeveel woningen, in welke staat zijn de gemene delen, is er een syndicus?

De vragen aan de verhuurder

Wat u meebrengt

Een volledig dossier, klaar om achter te laten, maakt vaak het verschil:

• identiteitsbewijs;
• inkomstenbewijs (recente loonfiches, werkgeversattest, beursattest, aanslagbiljet voor zelfstandigen);
• gezinssamenstelling;
• contactgegevens en, indien u er een hebt, een attest van goede betaling van de vorige verhuurder.

Onze gids over het huurdossier gaat verder. Weet ook wat een verhuurder niet mag vragen: de Gewesten omkaderen de informatie die van een kandidaat mag worden gevraagd, in Brussel is de lijst zelfs gesloten, en iemand weigeren omdat zijn inkomen uit een uitkering komt, of omdat zijn waarborg met hulp van het OCMW werd samengesteld, is discriminatie. Ons artikel over discriminatie op de huurmarkt beschrijft die grenzen en de klachtwegen.

De signalen van oplichting

• Men vraagt geld vóór de bezichtiging ("reservatiekosten", "om het pand te blokkeren"). Betaal nooit om te bezichtigen.
• De verhuurder is onbereikbaar, in het buitenland, stelt voor de sleutels op te sturen, wil geen afspraak.
• De prijs ligt duidelijk onder de markt voor de buurt. Daar is altijd een reden voor.
• Men weigert een plaatsbeschrijving of de registratie van de huurovereenkomst.
• Men vraagt de huurwaarborg op een privérekening, cash, via instantoverschrijving, crypto of cadeaubonnen.
• Druk: "er wachten er nog drie, u moet vanavond tekenen".
• De foto's duiken elders op (omgekeerd zoeken op afbeelding vindt ze in een andere stad).
• De identiteit van de verhuurder komt niet overeen met de eigenaar van het pand.

Bij een twijfelachtige advertentie: ga na met wie u praat. Sommige sites doen een deel van die controle vooraf: op Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren, zonder tussenpersoon, worden de identiteit van de eigenaar en het EPC van de advertenties gecontroleerd, en gebeurt de plaatsbeschrijving bij intrek tegensprekelijk, met foto's en meterstanden. Waar u ook zoekt, de regel blijft dezelfde: geen betaling vóór u hebt bezichtigd, gecontroleerd en getekend. Een poging tot oplichting meldt u bij het Meldpunt van de FOD Economie, en bij de politie als u al betaald hebt.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste aanspreekpunten te vinden.

Officiële bronnen

• Vlaanderen: energieprestatiecertificaten (EPC's): het EPC bij verkoop en verhuur
• VLOK: woningkwaliteitsnormen: de minimale kwaliteitsnormen in Vlaanderen
• VLOK: wat is een conformiteitsonderzoek?: het conformiteitsattest
• Brussel Huisvesting: conformiteit van huurwoningen: kwaliteitsnormen en de rol van de DGHI
• Meldpunt van de FOD Economie: oplichting en fraude melden
• Huurdersbond: advies voor huurders in Vlaanderen