Herstellingen: wie betaalt wat?

Het principe, in één zin

De eigenaar moet een woning in goede staat leveren en houden; de huurder moet ze onderhouden en teruggeven zoals hij ze ontving, normale slijtage afgetrokken.

Daaruit volgt de verdeling:

• Grote herstellingen en groot onderhoud, alles wat de structuur, de gebouwschil en de zware installaties betreft, zijn ten laste van de eigenaar;
• huurherstellingen en courant onderhoud, alles wat voortvloeit uit het dagelijkse gebruik, zijn ten laste van de huurder.

De drie gewesten (Brussel, Wallonië, Vlaanderen) hebben elk hun eigen woninghuurtekst, en elk heeft een lijst van herstellingen en onderhoudswerken vastgesteld:

• in Brussel verdeelt een besluit van 23 november 2017 de werken tussen huurder en verhuurder, en de partijen mogen van die verdeling niet afwijken;
• in Wallonië een niet-limitatieve lijst uit 2018, aangevuld met een indicatief vetusteitsrooster;
• in Vlaanderen een lijst van kleine herstellingen ten laste van de huurder, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019.

Die lijsten zijn uw beste scheidsrechter bij twijfel: zoek die van het gewest waar het pand ligt. Ze zijn niet identiek, en een generiek "Belgisch" antwoord bestaat niet.

Wat ten laste is van de HUURDER

Courant onderhoud, klein onderhoud, en elke schade door zijn fout of nalatigheid.

Verwarming en warm water

• Het periodieke onderhoud van de ketel door een erkend technicus en het vegen van het schoorsteenkanaal. Dat is onderhoud, geen herstelling: het komt de huurder toe, die het attest bewaart en aan de verhuurder bezorgt als die erom vraagt. De periodiciteit hangt af van de brandstof en van het gewest: de Waalse lijst voorziet bijvoorbeeld een jaarlijks onderhoud en nazicht voor stookolieketels.
• Het ontluchten van de radiatoren en het vervangen van kleine slijtageonderdelen (dichtingen, zekeringen, controlelampjes).

Sanitair en leidingen

• De voegen (silicone, kranen), de doucheslangen, de sproeikoppen, het ontkalken.
• Het spoelmechanisme van het toilet en de vlotter, de wc-bril.
• Het ontstoppen van sifons en bereikbare leidingen, tenzij de verstopping uit een ingewerkte leiding of de gemeenschappelijke kolom komt.

Elektriciteit en schrijnwerk

• Lampen, zekeringen, door gebruik beschadigde schakelaars en stopcontacten.
• Het smeren van sloten en scharnieren; het vervangen van een verloren sleutel.
• Kleine verfretouches en het dichten van gaten die de huurder heeft geboord.

Veiligheid en ventilatie

• De batterijen van de rookmelders (de melder zelf wordt geleverd en geplaatst door de eigenaar, zoals de gewestelijke regels voor huurwoningen vereisen).
• Het reinigen of vervangen van de ventilatiefilters.

Buiten

• Het onderhoud van de tuin waarvan de huurder het genot heeft: maaien, hagen snoeien, wieden; het reinigen van dakgoten die zonder stelling bereikbaar zijn.

Ruiten

• Een tijdens de huur gebroken ruit wordt vermoed ten laste van de huurder te zijn. Het is een vermoeden: het valt weg als hij aantoont dat de breuk te wijten is aan hagel, storm, een gebrek van het pand of aan een derde.

Wat ten laste is van de EIGENAAR

Alles wat met de structuur, de ouderdom en de zware uitrusting te maken heeft.

• Wind- en waterdichtheid: dak, gevel, muren, vloeren, ramen en raamkozijnen (de vervanging ervan).
• De vervanging van de ketel of de boiler die onbruikbaar of versleten is, en de zware herstelling (warmtewisselaar, brander, circulatiepomp).
• De ingewerkte leidingen, gebroken leidingen en de gemeenschappelijke afvoerkolom.
• De elektrische installatie die versleten of niet-conform is, en de zekeringkast.
• Structureel vocht: infiltraties, opstijgend vocht, condensatie door een isolatie- of ventilatiegebrek van het gebouw. Let op de nuance: condensatie door onvoldoende verluchting door de bewoner is een andere zaak, daar draaien de expertises rond.
• Het plaatsen van de rookmelders en het vervangen van toestellen aan het einde van hun levensduur.
• En, ruimer: alles wat nodig wordt door ouderdom of overmacht, en niet door foutief gebruik. De drie teksten zeggen het elk op hun manier: een "huurherstelling" die enkel door ouderdom of overmacht nodig is, blijft voor de verhuurder.

Een reflex voor de huurder: meld schriftelijk elke herstelling die de eigenaar moet uitvoeren. De Vlaamse lijst zegt het uitdrukkelijk, en de logica geldt overal: schade die verergert omdat ze niet gemeld werd, kan u worden aangerekend.

Normale slijtage komt NOOIT ten laste van de huurder

Dit is het belangrijkste principe van het hele artikel, en het meest geschonden in uittredeafrekeningen.

Een bewoonde woning veroudert. Verf vergeelt, parket krijgt patina, badkamervoegen worden grijs, tapijt drukt in onder de meubels. Dat is geen schade: dat is slijtage, en de huurder staat er niet voor in. Een verhuurder kan na zes jaar bewoning geen nieuwe verflaag op kosten van de huurder eisen.

In de praktijk past men een slijtagecoëfficiënt toe: heeft een bekleding een levensduur van tien jaar en heeft ze er zeven gediend, dan kan hoogstens drie tiende van haar waarde worden gevorderd, en dan nog alleen als de schade de normale slijtage overstijgt. Het indicatieve vetusteitsrooster van Wallonië geeft per element een levensduur en een jaarlijks afschrijvingspercentage: een nuttig ijkpunt, ook elders. Betaal geen nieuw voor oud; vraag geen nieuw voor oud.

Omgekeerd: de huurder staat in voor beschadigingen tijdens zijn genot, tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld zijn ontstaan: slijtage, overmacht, een gebrek van het pand of een derde. Het vermoeden bestaat, het is enkel weerlegbaar.

De plaatsbeschrijving: het kernstuk

Al die theorie is niets waard zonder bewijs. En het bewijs is de plaatsbeschrijving bij intrede, die de drie gewesten verplicht maken.

Is er geen omstandige intredende plaatsbeschrijving, dan wordt de huurder vermoed het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij uittrede bevindt. Tegenbewijs blijft mogelijk, maar dan moet de verhuurder met andere middelen aantonen dat de schade van de huurder komt, en zonder document lukt dat zelden. Het is de zwaarste sanctie voor de nalatige verhuurder.

Bij uittrede vergelijkt men, post per post, met de intredende toestand. De afrekening kan enkel het verschil betreffen, min de slijtage. Zijn werken nodig die het pand onverhuurbaar maken, dan kan een vergoeding voor immobilisatie bijkomen, maar de duur ervan moet worden verantwoord.

Doe het goed: kamer per kamer, gedateerde foto's, meterstanden, handtekeningen van beide partijen, een exemplaar voor elk. Brussel en Wallonië bieden een officieel model aan. Sommige platforms voor verhuur tussen particulieren, zoals Domilinko, een Belgische site zonder tussenpersoon, voorzien een plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede kamer per kamer, met foto's en meterstanden. Een plaatsbeschrijving die haastig op de dag van de sleuteloverdracht op een hoekje van de tafel wordt opgesteld, beschermt niemand. Alle details staan in onze gids de plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede.

Bij onenigheid

Twee fouten die u nooit mag maken. Huurder: stop niet met huur betalen om druk te zetten, dat is de beste manier om een goed dossier om te zetten in een ontbinding in uw nadeel. Verhuurder: houd de huurwaarborg niet op eigen gezag in zonder schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing; een onterechte inhouding keert zich tegen u (zie onze gids over de huurwaarborg). Water, verwarming of lift volgen een andere logica: zie huurlasten.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste aanspreekpunten te vinden. De lijsten van herstellingen verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen: kijk altijd die van uw gewest na.

Officiële bronnen

• Brussel: verdeling van de herstellingen tussen de huurder en de verhuurder : de principes en de Brusselse lijst, waarvan de partijen niet mogen afwijken.
• Vlaanderen: onderhoud en herstellingen aan huurwoningen : de kleine herstellingen van de huurder en de plichten van de verhuurder.
• Wallonië: liste non limitative des réparations locatives : de Waalse tabel verhuurder / huurder, element per element (pdf, in het Frans).
• Huurdersbond : juridisch advies voor huurders in Vlaanderen.
• Vredegerecht : de bevoegde rechter voor huurgeschillen, en de gratis verzoening.