HuurrechtAls huurder opzeggen: opzeggingstermijn, vergoeding en formaliteiten
Drie maanden opzeggingstermijn, soms een vergoeding, en een startdatum die bijna iedereen verkeerd berekent. De regels verschillen in Brussel, Wallonië en Vlaanderen: zo vertrekt u zonder een maand te veel te betalen.
Oprichter · Compatri, het sociale netwerk van de diaspora's
Een huurder die wil vertrekken heeft drie vragen: hoelang moet ik nog huur betalen, ben ik een vergoeding verschuldigd, en hoe verwittig ik de verhuurder. De antwoorden verschillen per Gewest en per type huurovereenkomst. En de berekening van de termijn gaat bijna altijd mis, voor precies één maand huur.
Het huurrecht is geregionaliseerd
Sinds 2018-2019 valt de woninghuur niet meer onder één federale wet. Brussel past de Brusselse Huisvestingscode toe, Wallonië het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, Vlaanderen het Vlaams Woninghuurdecreet. De drie teksten vertrekken van dezelfde architectuur uit de wet van 1991, maar zijn op verschillende punten uit elkaar gegroeid. Redeneer dus nooit "in Belgisch recht", maar in het recht van het Gewest waar de woning ligt.
Huurovereenkomst hoofdverblijfplaats (9 jaar): drie maanden, op elk moment
Dit is de meest voorkomende overeenkomst (zie onze gids over de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats). De huurder kan ze op elk ogenblik beëindigen, zonder motief, met een opzeggingstermijn van drie maanden. De verhuurder heeft die vrijheid niet: hij kan alleen opzeggen in welbepaalde gevallen, die we uitleggen in ons artikel over de opzegging door de verhuurder.
De startdatum van de termijn: de fout die een maand kost
Dit is de kern. De opzeggingstermijn begint niet te lopen op de dag dat u de brief verstuurt. In de drie Gewesten gaat hij in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
- Opzegging betekend op 8 maart → de termijn loopt van 1 april tot 30 juni. De huur eindigt op 30 juni. U betaalt huur voor maart, april, mei en juni.
- Opzegging betekend op 2 april → de termijn loopt van 1 mei tot 31 juli. Enkele dagen te laat kosten u een volle maand.
Wat telt, is de maand waarin de opzegging wordt gedaan, en u moet die datum kunnen bewijzen. Praktisch gevolg: wacht niet tot de laatste dagen van de maand om uw aangetekende brief te versturen. Verstuur hem met een ruime marge en bewaar het afgiftebewijs: bij betwisting volstaan enkele dagen om de hele einddatum te verschuiven.
De vergoeding tijdens de eerste drie jaar
Als de negenjarige huurovereenkomst eindigt tijdens de eerste drie jaar, is de huurder bovenop de drie maanden opzegging een vergoeding verschuldigd:
| De huur eindigt… | Vergoeding |
|---|---|
| tijdens het 1e jaar | 3 maanden huur |
| tijdens het 2e jaar | 2 maanden huur |
| tijdens het 3e jaar | 1 maand huur |
Wat telt is de werkelijke einddatum van de huur (het einde van de opzeggingstermijn), niet de datum van verzending. Een huurder die intrekt op 1 maart 2025 en in november 2025 opzegt, ziet zijn huur eindigen op 28 februari 2026: nog in het eerste jaar, dus drie maanden vergoeding. Zegt hij in december op, dan eindigt de huur op 31 maart 2026, in het tweede jaar: twee maanden vergoeding, maar één maand huur extra. Maak de volledige berekening, huur tot het einde van de termijn plus vergoeding, vóór u de verzenddatum kiest.
Na het derde jaar is er geen vergoeding meer: drie maanden opzegging, en klaar.
De huurovereenkomst van korte duur (drie jaar of minder)
Let op: "korte duur" betekent hier een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van drie jaar of minder, geen toeristisch verblijf. Hier lopen de Gewesten het verst uiteen:
| Gewest | Vroegtijdig vertrek van de huurder |
|---|---|
| Brussel | drie maanden opzegging en één maand huur vergoeding; geen vroegtijdig vertrek mogelijk als de huur minder dan zes maanden duurt |
| Wallonië | drie maanden opzegging en één maand huur vergoeding |
| Vlaanderen | drie maanden opzegging en een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de huur eindigt in het 1e, 2e of 3e jaar |
Om de huur op de vervaldag te beëindigen (en niet vroegtijdig), moet minstens drie maanden vóór het einde worden opgezegd. Gebeurt dat niet, of blijft u zonder verzet van de verhuurder in de woning, dan wordt de huurovereenkomst in de drie Gewesten geacht voor negen jaar te zijn gesloten, vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum en aan dezelfde voorwaarden. Die val is reëel: een huurovereenkomst van één jaar die niemand opzegt, wordt er een van negen jaar. Zet de vervaldag ruim op voorhand in uw agenda en laat de einddatum schriftelijk bevestigen.
De tegenopzegging van één maand
Heeft de verhuurder een negenjarige huurovereenkomst opgezegd (eigen bewoning, werken, zonder motief) en vindt u eerder een andere woning, dan hoeft u niet te wachten: u kunt een tegenopzegging van één maand geven, zonder vergoeding, ook tijdens de eerste drie jaar. U betaalt dan huur tot het einde van die maand. In Brussel bestaat dezelfde mogelijkheid wanneer de verhuurder een huur van korte duur beëindigt om de woning zelf te betrekken. De verhuurder blijft wel gebonden aan het motief dat hij heeft ingeroepen.
Als uw huurovereenkomst niet geregistreerd is
De registratie van de huurovereenkomst is een verplichting van de verhuurder, binnen twee maanden na de ondertekening. Heeft hij dat niet gedaan, dan verandert uw positie:
- Brussel en Vlaanderen: na die termijn en zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is, gelden de opzeggingstermijn van drie maanden en de vergoeding niet voor de huurder.
- Wallonië: hetzelfde gevolg, maar enkel als u de verhuurder in gebreke hebt gesteld om te registreren en die ingebrekestelling een maand zonder gevolg is gebleven.
U moet uw vertrek wel schriftelijk meedelen. Alle details in onze gids over de registratie van de huurovereenkomst.
De vorm van de opzegging
De opzegging is een schriftelijke handeling. In de praktijk:
Medehuur (cohousing): alleen vertrekken
De drie Gewesten hebben een eigen regime voor medehuur, met een medehuurpact tussen de huurders. Wie vertrekt, zegt op aan de verhuurder én aan de medehuurders en heeft er alle belang bij een vervanger te vinden. De cijfers verschillen duidelijk:
- Brussel: opzegging van twee maanden, zonder vergoeding. De vertrekker moet een vervanger hebben gevonden of actief en voldoende hebben gezocht; zo niet, dan vervallen zijn verplichtingen uiterlijk zes maanden na de ingang van zijn opzegging.
- Wallonië: opzegging van drie maanden. Wordt een vervanger aanvaard, dan is de vertrekker zonder vergoeding bevrijd; zo niet, dan is hij na de drie maanden bevrijd mits hij zijn medehuurders een vergoeding betaalt van drie keer zijn aandeel in de huur.
- Vlaanderen: opzegging van drie maanden, zonder vergoeding; zonder aanvaarde vervanger kan de verhuurder hem nog zes maanden na zijn vertrek aanspreken voor de huur.
Voor de rest (pact, lasten, komst van een nieuwe medehuurder): zie onze gids over samenhuizen in België.
Vóór u de sleutels teruggeeft
- Vraag de plaatsbeschrijving bij uittrede, tegensprekelijk, vergeleken met die bij intrede (zie onze gids over de plaatsbeschrijving).
- Neem de meterstanden (elektriciteit, gas, water) op met gedateerde foto's en geef ze door aan de leveranciers.
- Betaal de huur en provisies tot de laatste dag van de opzeggingstermijn en vraag de afrekening van de huurlasten.
- Vraag de vrijgave van de huurwaarborg, die enkel in onderling akkoord of bij vonnis wordt gedeblokkeerd.
En de volgende woning?
Hangt uw vertrek samen met een nieuwe woning, stem de ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst dan af op de einddatum van de oude, zodat u zo kort mogelijk twee huren betaalt; de tegenopzegging van één maand helpt veel, wanneer ze mogelijk is. Om te zoeken brengt Domilinko eigenaars en huurders in België rechtstreeks samen, zonder tussenpersoon: de identiteit van de eigenaars wordt er geverifieerd, de advertenties tonen een geverifieerd EPB/EPC-certificaat en de plaatsbeschrijving bij intrede gebeurt tegensprekelijk, met foto's en meterstanden. Onze tips om een bezichtiging goed aan te pakken gelden op elke site.
Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste instanties te vinden. Bij een opzegging verandert één maand verschil het verschuldigde bedrag: laat uw brief bij twijfel nalezen door de huisvestingsdienst van uw gemeente, een dienst voor juridische bijstand of een huurdersbond.
Officiële bronnen
- Vlaanderen: einde en opzegging van het huurcontract: de Vlaamse regels voor huurder en verhuurder.
- Vlaanderen: medehuur, onderhuur en overdracht van het huurcontract: vertrekken uit een medehuur in Vlaanderen.
- Brussel: opzegging (modellen): de modelbrieven van het Brussels Gewest.
- Wallonië: la résiliation du bail: opzegging en vergoedingen volgens het Waalse decreet (in het Frans).
- Vredegerecht: de bevoegde rechter voor huurgeschillen, ongeacht het bedrag.
- Huurdersbond: informatie en advies voor huurders in Vlaanderen.
Veelgestelde vragen
Wanneer begint mijn opzeggingstermijn precies?
Op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan, niet op de dag van verzending, en dat in de drie Gewesten. Een opzegging van 8 maart doet de termijn lopen van 1 april tot 30 juni. Wacht niet tot de laatste dagen van de maand om uw aangetekende brief te versturen: enkele dagen vertraging verschuiven het einde van de huur met een volle maand.
Ben ik een vergoeding verschuldigd als ik binnen de eerste drie jaar vertrek?
Bij een negenjarige huurovereenkomst wel: 3 maanden huur als de huur eindigt in het 1e jaar, 2 maanden in het 2e, 1 maand in het 3e. De einddatum van de huur telt, niet de verzenddatum. Daarna niets meer. Bij een huur van korte duur bestaat er ook een vergoeding, maar het bedrag verschilt per Gewest.
Kan ik een huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig beëindigen?
Ja, met drie maanden opzegging en een vergoeding. In Brussel en Wallonië bedraagt die één maand huur (in Brussel kan een huur van minder dan zes maanden niet vroegtijdig worden beëindigd). In Vlaanderen is ze anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de huur eindigt in het 1e, 2e of 3e jaar.
De verhuurder heeft opgezegd: moet ik zijn opzeggingstermijn uitzitten?
Nee. Vindt u eerder een woning, dan kunt u een tegenopzegging van één maand geven, zonder vergoeding, ook tijdens de eerste drie jaar. U betaalt dan huur tot het einde van die maand. Betekenen per aangetekende brief, zoals een gewone opzegging.
Mijn huurovereenkomst is niet geregistreerd: kan ik zonder opzeggingstermijn vertrekken?
In Brussel en Vlaanderen wel: na de termijn van twee maanden en zolang de huur niet geregistreerd is, gelden de opzeggingstermijn van drie maanden en de vergoeding niet. In Wallonië moet u de verhuurder eerst in gebreke stellen om te registreren; de vrijstelling geldt als die ingebrekestelling een maand zonder gevolg blijft. Deel uw vertrek in elk geval schriftelijk mee.
Volstaat een e-mail om op te zeggen?
Nee. De opzegging moet schriftelijk zijn en de datum bewijsbaar: aangetekende brief met afgiftebewijs, overhandiging tegen gedateerde en ondertekende ontvangstbevestiging, of deurwaardersexploot. Een e-mail beschermt u niet als de verhuurder de datum betwist, en bij een opzegging bepaalt de datum het verschuldigde bedrag.
Ik ben medehuurder: kan ik alleen vertrekken?
Ja. U zegt op aan de verhuurder en aan uw medehuurders: twee maanden opzegging in Brussel, drie maanden in Wallonië en Vlaanderen. Zonder vervanger kunt u in Brussel (behalve bij actief zoeken) en in Vlaanderen tot zes maanden gehouden blijven; in Wallonië bent u bevrijd mits u uw medehuurders drie keer uw aandeel in de huur betaalt.