De borg bij een huurovereenkomst: wat hij tekent, wat hij riskeert

"Iemand moet gewoon even voor je tekenen." De zin klinkt onschuldig; de verbintenis is het niet. Een borg bewijst geen dienst: hij neemt een schuld op zich, die van een ander, die hij zal betalen als die ander niet betaalt. Vóór u een ouder of vriend vraagt te tekenen, moet u weten wat u precies vraagt.

Compatri verhuurt geen woningen en komt niet tussen in uw huurovereenkomst: deze gids helpt u uw rechten te begrijpen en de juiste instanties te vinden.

Wat een borgstelling is

De borg verbindt zich tegenover de verhuurder om de verplichtingen van de huurder na te komen als die dat niet doet. Het is geen contract tussen borg en huurder: het is een contract tussen de borg en de eigenaar. De huurder is niet eens noodzakelijk partij bij de akte.

De regels zijn op 1 januari 2026 veranderd. Boek 9 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek ("Zekerheden", wet van 5 juni 2025) vervangt de oude artikelen over borgtocht, inclusief het regime van de "kosteloze borg" uit 2007. Het geldt voor borgstellingen die sinds die datum zijn aangegaan; een verbintenis van vóór 2026 blijft in beginsel onder de oude tekst vallen.

Voor een borg die zich als particulier verbindt, zoals een ouder voor het kot van zijn kind, bepaalt de nieuwe tekst in alle gevallen dat:

• de verbintenis evenredig moet zijn met zijn vermogen en inkomen: bij kennelijke onevenredigheid op het moment van ondertekening wordt ze herleid tot wat de borg kon betalen (de borg moet die onevenredigheid bewijzen);
• de bijkomende bedragen (intresten, kosten) niet meer mogen bedragen dan 50 % van de gevorderde hoofdsom;
• ze voor toekomstige schulden enkel die dekt uit een bestaand en in de akte aangeduid contract, hier de huurovereenkomst;
• zijn erfgenamen maar gehouden zijn ten belope van hun erfdeel.

Handelt de verhuurder beroepsmatig, dan komen er beschermingen bij: een geschrift los van de huurovereenkomst, op straffe van nietigheid, een verplicht vermeld maximumbedrag, informatie aan de borg vóór de ondertekening, daarna jaarlijks, en onverwijld bij wanbetaling. Tegenover een verhuurder die niet beroepsmatig handelt, gelden die regels niet automatisch: reden te meer om zelf een duidelijk geschrift met een plafond te eisen. Vordert men een bedrag buiten alle verhouding tot uw middelen, laat de akte dan door een jurist lezen.

Eenvoudige of hoofdelijke borg: het dure verschil

Dat is het punt dat vrijwel niemand nakijkt, en het punt dat het leven van de borg echt verandert.

Standaard is de borgtocht subsidiair. De borg moet pas betalen zodra de huurder in gebreke is gesteld, en de verhuurder die de huurder in gebreke stelt, moet de borg daar tegelijk van op de hoogte brengen. Bovendien moet de verhuurder eerst op gepaste wijze proberen van de huurder betaald te krijgen: dat is het voorrecht van uitwinning. Hij is daarvan enkel vrijgesteld als dat kennelijk onmogelijk of buitensporig moeilijk is, bijvoorbeeld bij faillissement of collectieve schuldenregeling.

De hoofdelijke borg verliest dat voorrecht van uitwinning. De huurder moet nog altijd in gebreke zijn gesteld, maar daarna kan de verhuurder zich rechtstreeks tot de borg wenden, zonder eerst te proberen van de huurder betaald te krijgen. Dat beding staat vaak in modelcontracten, omdat het de verhuurder interesseert. De hoofdelijke borg blijft een borg, geen medehuurder; maar in de praktijk staat hij in de vuurlinie.

Meerdere borgen? Onder het nieuwe Wetboek is elke borg hoofdelijk gehouden met de andere, binnen de grenzen van zijn eigen verbintenis; daarna verdelen zij de last onderling naar verhouding van hun verbintenissen. Het oude "voorrecht van schuldsplitsing", dat elke borg tot zijn deel beperkte, is niet langer de standaardregel.

Wie als borg betaalt, heeft nadien verhaal op de huurder. Theoretisch stevig, praktisch moeilijk: als de huurder niet betaalde, was dat zelden omdat hij het geld had.

In de akte na te kijken: het woord "hoofdelijk", het maximumbedrag en de duur.

Hoe ver reikt de verbintenis

Drie vragen aan de eigenaar vóór de ondertekening. Staan de antwoorden niet in de akte, laat ze toevoegen.

Welk bedrag? Eis een becijferd maximumbedrag, bijvoorbeeld "de huur en de lasten, tot een maximum van X euro". Tegenover een beroepsverhuurder is dat een wettelijke verplichting; tegenover een particulier is het uw beste bescherming. Een verbintenis "voor alle verplichtingen van de huurder", zonder plafond, is een verbintenis waarvan men de omvang niet kent.

Welke duur? Een negenjarige huurovereenkomst hoofdverblijfplaats, met haar indexering, kan aanzienlijke bedragen vertegenwoordigen. Een borg mag zijn verbintenis beperken: tot drie jaar, tot de oorspronkelijke duur, tot één academiejaar voor een studentenhuurovereenkomst. Dat is onderhandelbaar, en veel makkelijker vóór dan na de ondertekening. Bepaalt de akte geen duur, dan kan de borgtocht volgens het nieuwe Wetboek worden opgezegd met een redelijke opzeggingstermijn (vijfenveertig dagen, tenzij een kortere termijn is overeengekomen); de borg blijft gehouden voor wat voordien verschuldigd was. Voor een kosteloze verbintenis van vóór 2026 voor een verplichting van onbepaalde duur beperkte het oude regime de duur tot vijf jaar.

En als de huur doorloopt? De Gewesten regelen dat verschillend. In Vlaanderen bepaalt het decreet dat de verplichtingen van de borg van kracht blijven na verlenging van de overeenkomst en na omzetting tot een overeenkomst van negen jaar. In Wallonië strekt de verbintenis van de borg zich, behoudens andersluidend beding, niet uit tot een huurovereenkomst die stilzwijgend wordt verlengd omdat de huurder zonder verzet van de verhuurder in de woning blijft.

Wat precies? Enkel de huur? De lasten? De huurschade? De intresten en gerechtskosten? Elke toegevoegde post vergroot het risico. Een nette akte somt ze op.

Ten slotte: de borg is niet de huurder. Hij heeft geen enkel recht op de woning, geen bezoekrecht, geen zeggenschap over hoe zijn kind ze bewoont. Hij heeft enkel de plicht te betalen. Dat onevenwicht kent men beter vóór men tekent.

Borg en huurwaarborg: wat de Gewesten zeggen

Brussel. Voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd sinds 1 november 2024 is de persoonlijke borgstelling een van de vijf toegelaten vormen van huurwaarborg, en Brussel Huisvesting preciseert dat de waarborg, in welke vorm ook, niet meer mag bedragen dan twee maanden huur. Enkel bij een studentenhuurovereenkomst mag ze bovenop de andere vormen (geblokkeerde rekening, bankwaarborg…) komen.

Vlaanderen. Voor huurovereenkomsten sinds 2019 is een persoonlijke borgstelling alleen mogelijk met akkoord van de verhuurder, en als alternatief: ze kan niet meer gecombineerd worden met een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening.

Wallonië. Het decreet omkadert de huurwaarborg (geblokkeerde rekening, bankwaarborg of waarborg via het OCMW, maximaal twee maanden huur) en bevat de hierboven vermelde regel over de stilzwijgende verlenging. Twijfelt u over wat een verhuurder daarbovenop mag eisen, laat de huurovereenkomst dan nalezen door een woondienst of huurdersorganisatie.

Wat de borg moet bezorgen, en wat men hem niet mag vragen

Een verhuurder die een borg aanvaardt, wil zich van diens solvabiliteit vergewissen. Hij mag dus redelijkerwijs vragen:

• een identiteitsbewijs;
• een inkomensbewijs: drie recentste loonfiches, of het aanslagbiljet voor een zelfstandige of gepensioneerde;
• eventueel een eigendomsbewijs of een beeld van de vermogenssituatie, als de verbintenis groot is.

Wat hij niet mag eisen, van de borg evenmin als van de huurder: een uittreksel uit het strafregister, gezondheidsgegevens, informatie over etnische afkomst of godsdienst, of volledige, niet-afgedekte rekeninguittreksels. Dezelfde grenzen als voor de huurder gelden (zie onze gids om een huurdossier samen te stellen). En de stukken van een geweigerde borg moeten eveneens vernietigd worden.

Geen borg? Er zijn uitwegen

Ga er niet van uit dat een dossier zonder borg een dood dossier is. Er bestaan verschillende hefbomen, te combineren.

Een goed samengestelde huurwaarborg. Een geblokkeerde rekening in één keer gestort stelt gerust. Het maximum is twee maanden huur in Brussel (overeenkomsten sinds 1 november 2024) en Wallonië (sinds 1 juni 2023), en drie maanden in Vlaanderen; alles staat in onze gids over de huurwaarborg.

De bankwaarborg. In Brussel en Wallonië kan de bank waar uw inkomen binnenkomt het bedrag tegenover de verhuurder waarborgen, dat u daarna in maandelijkse schijven over maximaal drie jaar samenstelt; ze mag niet weigeren op grond van uw kredietwaardigheid.

Het OCMW en gewestelijke leningen. Het OCMW kan een bankwaarborg voor u verkrijgen. De Gewesten bieden renteloze leningen: het Brussels Woningfonds (lening aan 0 % of BRU-GAL-fonds), de Société wallonne du crédit social (renteloze lening) en in Vlaanderen het Vlaams Woningfonds (huurwaarborglening). Een verhuurder die u louter weert omdat de waarborg via het OCMW loopt, maakt zich schuldig aan discriminatie op grond van vermogen.

Gestaafde inkomsten. Twee opgetelde lonen, een betalingsgeschiedenis van drie jaar met kwitanties, een attest van de vorige verhuurder: dat weegt vaak zwaarder dan een borg die de eigenaar niet kent.

Rechtstreeks met de eigenaar praten. Op een site voor verhuur tussen particulieren zonder tussenpersoon, zoals Domilinko, waar de identiteit van de eigenaars en het EPC-attest van elke advertentie geverifieerd zijn, praat u rechtstreeks met wie beslist: de juiste plek om uw situatie uit te leggen en een van de oplossingen hierboven voor te stellen in plaats van een borg.

Wat u moet weigeren: meerdere maanden huur vooraf betalen "in plaats van" een waarborg. Dat omzeilt het wettelijke maximum van de huurwaarborg en berooft u van elk verhaal als de verhuurder niets teruggeeft.

Drie vragen vóór de ondertekening (voor de borg)

Tekenen voor wie u graag ziet, is een legitieme beslissing. Tekenen zonder te weten wat u tekent, is dat niet.

Officiële bronnen

• Burgerlijk Wetboek, boek 9 (eJustice): de regels over borgtocht sinds 1 januari 2026.
• Huurwaarborg (Vlaanderen.be): waarborg en persoonlijke borgstelling in Vlaanderen.
• Huurwaarborg (be.brussels): de persoonlijke borg als een van de vijf Brusselse vormen.
• Waals decreet betreffende de woninghuur (Wallex, in het Frans): huurwaarborg en borgstelling in Wallonië.
• Discriminatie op basis van vermogen (Unia): wanneer een weigering om redenen van inkomen of OCMW onwettig is.
• Huurwaarborglening (Vlaams Woningfonds): de renteloze lening als alternatief voor een borg.