Verhuren op korte termijn: wat de regelgeving echt zegt

"Korte termijn" dekt in het Belgische recht drie heel verschillende dingen. Ze verwarren is de eerste, en duurste, fout: u oefent dan zonder het te weten een gereglementeerde activiteit uit.

Compatri verhuurt geen woningen: deze gids helpt u uw verplichtingen te begrijpen en de juiste aanspreekpunten te vinden.

Drie regimes die u niet mag verwarren

Voor het eerste geval, zie onze gids over de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Dit artikel gaat over het derde geval.

Toeristisch logies is een geregistreerde activiteit

In de drie Gewesten verhuurt u niet zomaar per nacht zonder iemand iets te zeggen. Elk Gewest heeft zijn eigen tekst en loket:

• Brussel: de ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies verplicht een voorafgaande registratie bij Brussel Economie en Werkgelegenheid. Een niet-geregistreerd logies uitbaten is onwettig. Het registratienummer moet in uw advertenties staan, samen met de contactgegevens van het logies. De voorwaarden: verzekering burgerlijke aansprakelijkheid, brandveiligheidsattest (om de vijf jaar te hernieuwen), attest van stedenbouwkundige conformiteit, ook als u uw hoofdverblijfplaats verhuurt, en geen bepaalde strafrechtelijke veroordelingen.
• Wallonië: sinds 1 juli 2025 verplicht het nieuwe Waalse Toerismewetboek (Code wallon du Tourisme) elk toeristisch logies te registreren bij Tourisme Wallonie (het vroegere Commissariat général au Tourisme) vóór elke verhuring. De registratie is gratis en vraagt onder meer een brandveiligheidsattest (ASI) of attest van vereenvoudigde controle (ACS) en een uittreksel uit het strafregister. Beschermde benamingen (vakantiewoning, gastenkamer…) vereisen bovendien een certificering.
• Vlaanderen: het Logiesdecreet verplicht een aanmelding van elk toeristisch logies bij Toerisme Vlaanderen, ook als u maar één of enkele nachten per jaar via een platform verhuurt. U krijgt een uniek registratienummer en het logies komt in het publieke logiesregister. De basisvoorwaarden omvatten een brandveiligheidsattest (de normen hangen af van het aantal eenheden en slaapplaatsen), een brand- en aansprakelijkheidsverzekering die ook de uitbating dekt, een eigendomsbewijs of huurovereenkomst die u toelaat uit te baten, en naleving van de stedenbouwkundige regels. Toerisme Vlaanderen voert steekproeven uit, met boetes tot 25.000 euro. Een erkenning blijft vrijwillig.

De rode draad: registratie + brandveiligheid + verzekering + stedenbouw. Het detail (termijnen, stukken, formulieren) hangt af van het Gewest. Vertrek van de officiële gewestelijke bron, niet van een forum.

De "90-dagenregel" in Brussel

Dit is de meest opgezochte regel, en vaak verkeerd begrepen. In Brussel valt elke verhuur van 1 nacht tot 90 opeenvolgende dagen onder de registratieplicht, of de bewoners nu toeristen, studenten, stagiairs of zakenreizigers zijn. Een gemeubelde studio twee maanden aan een stagiair verhuren vereist dus in beginsel een registratie.

Die drempel is geen jaarlijks quotum van nachten: hij bepaalt wat onder het regime valt. Een jaarlijks plafond bestaat wel voor één categorie: een gemeubeld toeristisch logies (meublé de tourisme) in de hoofdverblijfplaats van de uitbater mag maximaal 4 maanden per jaar uitgebaat worden. En de registratie blijft verplicht, ook als u maar enkele weken per jaar verhuurt.

En de gemeente?

Dat is het punt dat de meeste verhuurders vergeten. De gemeente kan er haar eigen laag bovenop leggen, en dat doet ze vaak:

• Stedenbouw: een woning omvormen tot toeristisch logies kan een functiewijziging zijn, onderworpen aan een vergunning. Het is de meest weerhouden inbreuk tegen kortetermijnverhuurders in de stad. Informeer bij de dienst stedenbouw vóór u investeert.
• Plafonds op het aantal nachten: sommige overheden beperken het aantal nachten per jaar, in het bijzonder bij verhuur van de eigen hoofdverblijfplaats. Die grenzen verschillen en evolueren.
• Belastingen: in Brussel wordt een gewestelijke belasting op toeristische logiesverstrekkende inrichtingen aangegeven bij Brussel Fiscaliteit. Elders gelden verblijfstaksen en specifieke gemeentebelastingen, per nacht of per eenheid.

Eén zekere regel: bel uw gemeente en vraag schriftelijk wat op uw adres van toepassing is.

De mede-eigendom kan het verbieden

Lees vooraf de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Veel gebouwen leggen een strikt residentieel gebruik op of verbieden toeristische verhuur. De Belgische rechtspraak doet die clausules naleven, en een mede-eigenaar of de syndicus kan de staking van de activiteit bekomen, eventueel met dwangsom.

Bent u zelf huurder, dan verbiedt uw huurovereenkomst het doorgaans ook: onderverhuren op korte termijn zonder schriftelijk akkoord van de eigenaar is een contractuele fout die tot ontbinding van uw huur in uw nadeel kan leiden.

Het Europese niveau: verordening 2024/1028

Sinds 20 mei 2026 is verordening (EU) 2024/1028 over de verzameling en uitwisseling van gegevens inzake kortetermijnverhuur van toepassing. Ze legt op zich geen registratieplicht op: ze kadert de overheden die er een hebben. Waar een registratie bestaat, moeten platformen het nummer tonen en controleren, steekproeven uitvoeren en maandelijks via een centraal digitaal toegangspunt gegevens over geboekte nachten aan de overheid bezorgen.

In België gebeurt de uitvoering per Gewest:

• Vlaanderen: de Vlaamse regering kondigde in juni 2026 een aanpassing van het Logiesdecreet aan. Alleen logies met een registratienummer van Toerisme Vlaanderen zullen zich nog op platformen mogen aanbieden, en een proces-verbaal van de gemeente volstaat om een logies in overtreding te laten sluiten.
• Wallonië: de aanpassing van het Waalse Toerismewetboek aan de Europese verordening was aangekondigd voor 2026. Ga bij Tourisme Wallonie na hoe ver ze staat.
• Brussel: de registratie en het nummer in de advertentie bestaan al. Volg de communicatie van Brussel Economie en Werkgelegenheid voor de verdere modaliteiten.

Concreet: niet-geregistreerde logies zijn steeds beter opspoorbaar en kunnen van platformen worden gehaald. Discretie is geen strategie meer.

Fiscaliteit: drie mogelijke kwalificaties

Hier kost improvisatie het meest. Naargelang wat u doet, kan de administratie weerhouden:

Voeg daaraan toe dat platformen uw inkomsten aan de fiscus melden (Europese automatische gegevensuitwisseling). Reken niet op onzichtbaarheid.

Doen, zonder uitzondering: praat met een boekhouder vóór de eerste nacht. Eén zin in het contract (de uitsplitsing onroerend/roerend) en één beslissing over de geleverde diensten kunnen uw belasting volledig veranderen.

Korte termijn of huurovereenkomst: de echte rekensom

Het bruto is verleidelijk, het netto minder.

Illustratief voorbeeld (schoolcijfers, herbereken voor uw pand):

• Met een huurovereenkomst: 750 euro per maand = 9.000 euro bruto per jaar. Beheer: enkele uren per jaar.
• Op korte termijn: 85 euro per nacht × 60 % bezetting × 365 = 18.615 euro bruto.

Trek er dan af:

• de commissie van de boekingsplatformen;
• poetsen en linnen tussen elk verblijf (de meest onderschatte post);
• energie, water en internet, in de prijs begrepen;
• verbruiksgoederen, afschrijving van het meubilair, kleine herstellingen;
• de aangepaste verzekering, de attesten, de logiesbelastingen;
• de reële leegstand (60 % bezetting is buiten het hoogseizoen al optimistisch);
• uw tijd: berichten, aankomsten, incidenten, reviews.

Het nettorendement blijft in toeristische zones vaak hoger, maar de kloof versmalt, de variabiliteit is groot en het regelgevingsrisico is reëel. De klassieke huur geeft daarentegen een stabiel inkomen, licht beheer en een gevestigd juridisch kader. Om de huurhypothese door te rekenen, zie hoe u de huurprijs bepaalt en uw pand verhuurt. Vergeet niet dat een klassieke huuradvertentie het EPC moet vermelden.

Waar u uw aanbod publiceert

Bent u in orde, dan rest de keuze waar u publiceert. Twijfelt u tussen beide formules, dan biedt Domilinko, een Belgische site voor verhuur tussen particulieren zonder tussenpersoon, zowel langetermijnverhuur als korte verblijven met online reservatie; de advertenties tonen een geverifieerd EPC/PEB-certificaat en de geverifieerde identiteit van de eigenaar. Welke site u ook kiest, de gewestelijke registratie, het nummer in de advertentie, de brandveiligheid en de stedenbouw blijven uw verantwoordelijkheid.

Uw checklist vóór de eerste nacht

Dit artikel geeft algemene richtpunten, bijgewerkt in september 2026. De juiste regel hangt af van uw Gewest en uw gemeente, en verandert snel. Kijk altijd de bronnen hieronder en uw gemeentebestuur na vóór u start.

Officiële bronnen

• Toeristische logies voor particulieren (Brussel Economie en Werkgelegenheid): registratie, attesten en verplichtingen in Brussel
• Een toeristische logies registreren (be.brussels): de gewestelijke procedure stap voor stap
• Gérer un hébergement touristique (Tourisme Wallonie, in het Frans): registratie en certificering in Wallonië
• Aanmelding en erkenning van een toeristisch logies (Vlaanderen.be): aanmelden bij Toerisme Vlaanderen
• Verhuur je een logies via een boekingsplatform? (Toerisme Vlaanderen, pdf): de negen basisvoorwaarden in Vlaanderen
• New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (Europese Commissie, in het Engels): wat verordening 2024/1028 sinds 20 mei 2026 verandert